Ako ďalej po skončení nájomného vzťahu?

V praxi je často riešená otázka ako postupovať v prípadoch, keď nájomca po skončení nájomného vzťahu neodôvodnene odmieta vydať prenajatú vec či vypratať nehnuteľnosť.

Pokiaľ ide o zákonnú úpravu táto zakotvuje automatické obnovenie nájomnej zmluvy v prípadoch, ak prenajímateľ do 30 dní odo dňa skončenia nájmu riadnym uplynutím doby nájmu nepodá na súde návrh na vydanie veci alebo na vypratanie nehnuteľností a nájomca užíva predmet nájmu aj po skončení nájmu. Nájomná zmluva sa v takomto prípade obnovuje za tých istých podmienok, za akých bola dojednaná pôvodne, avšak maximálne na obdobie jedného kalendárneho roka a to aj v prípade, že pôvodne bola dojednaná na dlhšiu dobu.

Uvedené automatické predĺženie doby nájmu sa nevzťahuje na prípady predčasného ukončenia nájmu, napr. výpoveďou alebo odstúpením.

Z tohto dôvodu je potrebné odporučiť, aby prenajímateľ bezodkladne po uplynutí doby nájmu vyzval nájomcu na vydanie veci alebo na vypratanie nehnuteľnosti a v prípade, že nedôjde k dobrovoľnému splneniu tejto povinnosti, aby prenajímateľ do 30 dní odo dňa skončenia nájmu podal na súd návrh na uloženie povinnosti nájomcovi vypratať nehnuteľnosť.

Pokiaľ nájomca odmieta vypratať nehnuteľnosť alebo vydať prenajatú vec vzniká otázka, či prenajímateľ má právo vypratať nehnuteľnosť na náklady nájomcu sám. V praxi sa vyskytli mnohé prípady, v ktorých prenajímatelia v záujme ochrany svojho vlastníckeho práva pristúpili k svojpomocnému vyprataniu nehnuteľnosti. Prevláda všeobecne prijatý záver vyplývajúci aj z rozhodovacej praxi súdov, že svojpomocné vypratanie nehnuteľnosti po skončení nájomného vzťahu, teda vypratanie, ktoré nemá podklad v právoplatnom súdnom rozhodnutí, je neprípustné. Takýto záver je odôvodnený tým, že svojpomoc prichádza do úvahy len v prípade, ak hrozí bezprostredný zásah do práva. V tomto prípade do vlastníckeho práva prenajímateľa. Ak však nájomca odmieta vydať vec alebo vypratať priestory, ktoré užíval, nehrozí bezprostredný zásah do práva prenajímateľa a z tohto dôvodu neprichádza vypratanie svojpomocou do úvahy.

Prenajímateľ bude postupovať v súlade s právnym poriadkom, podá na súde návrh, ktorým bude žiadať, aby súd uložil nájomcovi povinnosť vypratať nehnuteľnosť. Návrh musí byť formulovaný tak, aby na jeho základe bolo možné vykonať exekúciu. Na výkon rozhodnutia o vyprataní nehnuteľnosti je následne oprávnený exekútor.

V zákone zakotvené oprávnenia prenajímateľa súvisiace s vyprataním nehnuteľnosti či vydaním veci po skončení nájomného vzťahu sa obmedzujú na právo prenajímateľa domáhať sa súdneho rozhodnutia o povinnosti nájomcu vypratať nehnuteľnosť. Takýto postup je však zdĺhavý a môže najmä v prípadoch, ak predmetom prenájmu sú obchodné priestory (napr. predajňa) viesť k vzniku pomerne vysokých nákladov na strane prenajímateľa.

V tejto súvislosti býva často spomínaný inštitút záložného práva k hnuteľným veciam, ktoré sú na prenajatej veci a patria nájomcovi alebo osobám, ktoré s ním žijú v spoločnej domácnosti. Toto zákonné záložné právo slúži prenajímateľovi na zabezpečenie úhrady nájomného. Prenajímateľovi zároveň vzniká, v prípade, že sa nájomca sťahuje alebo ak sa odstraňujú veci, napriek tomu, že nájomné nie je zaplatené alebo zabezpečené, oprávnenie zadržať veci na vlastné nebezpečenstvo. V tomto prípade je však povinný do ôsmich dní požiadať súd o súpis veci. Osobou poverenou súdom môže byť aj súdny exekútor.

Mgr. Iva Hulmanová