Najväčším „postrachom“ strán pri zmluvách o nájme nebytových priestorov, resp. ich jednotlivých ustanovení, už tradične býva ich možná neplatnosť[1]. Často sa zdá, že táto zásadne postihuje prenajímateľa, ktorý sa usiluje o zabezpečenie svojej pozície nad rámec skromného zákonného štandardu. Avšak, pri prenájmoch priestorov v zaujímavej alebo reprezentatívnej lokalite, alebo pri vymáhaní zmluvných pokút môže neplatnosť pocítiť nepriaznivejšie práve nájomca.

Nižšie sa preto usilujeme poukázať na niektoré[2] z častých prešľapov, s ktorými sa stretávame v súvislosti s etablovaním a ukončovaním zmlúv o prenájme nebytových priestorov, ktorým je možné pri starostlivom nastavení vzťahov v určitej miere predísť.

EXISTENCIA PREDMETU NÁJMU A JEHO ŠPECIFIKÁCIA

Administratívne určenie spôsobu užívania: základ pre nájom nebytových priestorov

Nie je výnimočné, že strany uzatvoria zmluvu v čase, keď priestory ešte nie sú skolaudované. Zmluva o nájme nebytových priestorov ale podľa ustálenej rozhodovacej praxe súdov nemôže byť platne uzavretá pred vydaním príslušného kolaudačného rozhodnutia[3]. Je preto vždy v záujme strán, aby pred podpisom príslušnej nájomnej zmluvy preverili a potvrdili riadnu existenciu kolaudačného rozhodnutia k príslušnému priestoru. Zvýšenú opatrnosť sa tiež odporúča venovať situáciám, keď je na nebytový priestor vydané ešte len predčasné povolenie na užívanie, ktoré podľa niektorých názorov nenahrádza príslušné kolaudačné rozhodnutie[4].

Čo v prípade, ak nebytové priestory existujú len na rysovacích doskách a v žiadostiach o úver, ale strany majú neoblomný záujem si stanoviť záväzné pravidlá už dnes? Znenie ZoNNP v takomto prípade, žiaľ, nenecháva veľa otvorených možností. V spojení s voľbou určenia predmetu zmluvy „aspoň všeobecným spôsobom“ sa ako prirodzená voľba praxe vykryštalizoval koncept uzatvárania zmlúv o budúcich zmluvách o nájme nebytových priestorov[5]. V rámci takejto zmluvy si prenajímateľ a nájomca zabezpečia podmienky uzavretia „ostrej“ nájomnej zmluvy po vydaní príslušného kolaudačného rozhodnutia a iné súvisiace vzťahy, ako napr. podmienky úpravy priestoru na mieru, podmienky odovzdania, príslušné zabezpečenie splnenia povinností a pod.

Účel užívania v zmluve vs. účel podľa kolaudačného rozhodnutia – vzácna zhoda?

Samotná existencia kolaudačného rozhodnutia ale ešte nemusí znamenať koniec starostiam. Pod hrozbou možnej neplatnosti by mali prenajímateľ aj nájomca vždy dbať na to, aby účel nájmu uvedený v príslušnej nájomnej zmluve nebol v rozpore s účelom užívania nebytových priestorov uvedeným v konkrétnom kolaudačnom rozhodnutí[6]. Posúdenie súladu týchto účelov síce zrejme vždy závisí od konkrétnej situácie[7], inšpiráciou pre menej prísne posudzovanie takéhoto „prekrývania účelov“ by však mohli byť najmä české súdne rozhodnutia[8].

Správna špecifikácia účelu nájmu v nadväznosti na kolaudačné rozhodnutia a stanovenie prípadnej možnosti fungujúceho mechanizmu na jeho zmenu preto ostávajú oblasťami, ktoré si pri príprave nájomnej zmluvy zaslúžia zvýšenú pozornosť. Uvedené platí o to viac pre nájomcu, ktorého konanie v rozpore s účelom uvedeným v zmluve zakladá zákonný výpovedný dôvod na prospech prenajímateľa[9]. Pri nedôslednej úprave vzťahov tak môže mať prenajímateľ neplatnú nájomnú zmluvu a nájomca nájom, ktorý môže prenajímateľ bez väčších ťažkostí vypovedať.

Správne určenie predmetu nájmu

Neurčitosť samotného predmetu nájmu zrejme nebude dôvodom neplatnosti nájomnej zmluvy, v ktorej bude predmet nájmu (nebytový priestor) určený poschodím/podlažím konkrétnej, riadne popísanej stavby, pôdorysom príslušných priestorov, v ktorom bude prenajatá plocha riadne graficky vyznačená spoločne s priložením príslušného kolaudačného rozhodnutia.

Takýto prístup v nájomných zmluvách na nebytové priestory, žiaľ, nebýva vždy pravidlom. V tejto súvislosti je možné sa stretnúť napr. s uvádzaním len približnej rozlohy priestorov (cca.), neuvádzaním grafického znázornenia príslušnej časti priestorov alebo určovaním prostredníctvom čísla dverí, ktoré už nad dverami nemusí visieť.

Rovnaká predstava strán o tom, aký priestor bol po dobu trvania nájmu predmetom nájmu, môže zohrať určitú úlohu pri argumentácií v prospech platnosti príslušnej nájomnej zmluvy[10]; prítomnosť rizika neplatnosti z dôvodu neurčitosti predmetu nájmu však v takýchto prípadoch určite nebude možné úplne vylúčiť. Z tohto dôvodu bude problém „lajdáckeho“ vymedzenia najmä doménou budúcich zmlúv o nájme; pri existujúcich nájmoch bude v spornej situácií zrejme značne závisieť od faktickej situácie konkrétneho nájomného vzťahu.

Spoločný alebo viacnásobný prenájom?

Ničím výnimočná nie je ani situácia, kedy sa „prenechávajú na užívanie“ určité priestory viacerým nájomcom. Ako príklad môže poslúžiť odplatný nájom spoločnej kuchynky, sociálnych zariadení alebo iných priestorov, ktoré majú byť užívané „exkluzívne“ len vybranými nájomcami. Toto je často prípad, kedy je poskytnutie samostatných zariadení technicky nemožné alebo nákladné, resp. to môže súvisieť s potrebou optického zníženia príslušných cien zo strany prenajímateľa. V prípade, ak nedôjde v tejto súvislosti k správnemu nastaveniu a vymedzeniu právnych vzťahov, môže byť výsledkom skutočnosť, že ten istý priestor bude neplatne prenajatý nájomcovi, ktorý bude uzatvárať „nájomnú“ zmluvu ako druhý (alebo ako každý ďalší) v poradí[11].

VZŤAHY PRI UKONČENÍ NÁJMU (TROCHU INAK?)

Ktorý predpis sa má aplikovať na ZoNNP subsidiárne?

Zrejme nie je sporné, že zákonné ustanovenia o skončení v ZoNNP sú kogentné v tom zmysle, že ich nemožno dohodou strán vylúčiť[12]. Vzhľadom na stručnosť tejto úpravy a požiadavky praxe na riešenia „šité na mieru“ tak prirodzene vzniká otázka, do akej miery je ukončenie nájmu možné modelovať podľa konkrétnych želaní nájomcu alebo prenajímateľa? A ktorý predpis sa má podporne aplikovať na vzťahy prenájmu nebytových priestorov, a aké možnosti tá konkrétna podporná aplikácia so sebou vlastne prináša?

Všeobecný predpis vo vzťahu k „špeciálnemu“ ZoNNP predstavuje nepochybne Občiansky zákonník, ktorý sa má podľa judikatúry aplikovať na vzťahy neupravené v ZoNNP[13]. Pri prenájme nebytových priestorov medzi podnikateľmi ale zrejme viac „vášní“ vyvoláva (ne)možnosť subsidiárnej aplikácie Obchodného zákonníka. Napriek tomu, že existujú hlasy proti takejto aplikácií,[14]sú niektoré rozhodnutia, ktoré argumentujú, že Obchodný zákonník môže byť vo vzťahu k ZoNNP za určitých okolností predpisom podpornej aplikácie[15]. Výsledkom pretrvávajúcej duality tak môže byť napríklad aj to, že pri posudzovaní premlčania nárokov sa v závislosti od okolností existujúcich pri uzavretí nájomnej zmluvy budú aplikovať rôzne premlčacie lehoty.

Rozsah subsidiárnej aplikácie

Ustanoviť podpornú aplikáciu na oblasť vzťahov vyslovene neupravených konkrétnym predpisom (ZoNNP) je určite nevyhnutnosťou. Čo ale vtedy, ak ide o vzťahy/oblasti, ktoré sú z nejakej časti upravené tak ZoNNP, ako aj všeobecnými predpismi? V takejto situácií sa ocitneme práve pri predčasnom ukončovaní nájmov dohodnutých na dobu určitú. ZoNNP síce explicitne vymenováva dôvody na predčasné skončenie (vypovedanie) nájmu, Občiansky zákonník a Obchodný zákonník však obsahujú vlastnú, všeobecnú úpravu zaoberajúcu sa práve predčasným ukončovaním právnych vzťahov.[16]

Ako jednoduchý príklad môže poslúžiť napr. možná „kolízia“ všeobecného práva nájomcu na vypovedanie nájmu pri zmene vlastníctva podľa Občianskeho zákonníka[17] a práva vypovedať zmluvu o nájme na dobu určitú nájomcom podľa ZoNNP[18]. Otázka aplikovateľnosti tohto výpovedného dôvodu môže pritom byť pre „nového“ prenajímateľa nebytového priestoru kľúčová, keďže mu potenciálny odchod nájomcov môže po transakcií spôsobiť výpadok príjmov, ktoré často pomáhajú financovať konkrétnu akvizíciu.

Je teda úprava ukončenia vzťahov v ZoNNP taká komplexná, že úplne vylučuje možnosť ukončenia podľa všeobecných predpisov? V tejto súvislosti NSSR rozhodol, že uvedené právo na výpoveď pri zmene vlastníctva má nájomca aj pri nájme nebytových priestorov[19]. Samozrejme, prax sa pri realitných transakciách s takýmto „rizikom“ musela vysporiadať po svojom. Nielen z tohto dôvodu sa tak namiesto vlastníckeho práva k nehnuteľnosti už štandardne prevádzajú podiely na spoločnosti, ktorá je vlastníkom predávanej nehnuteľnosti.

Spomínanú líniu „paralelnej“ aplikácie možností predčasného skončenia podľa ZoNNP a Občianskeho zákonníka potvrdzujú aj české súdy.[20] V tejto súvislosti sa často skloňuje aj možnosť rozšírenia výpovedných dôvodov pri nájme na dobu určitú uvedených v ZoNNP[21], ako aj otázka aplikácie režimu odstúpenia podľa Obchodného zákonníka. Zaujímavé pritom môžu byť taktiež zmluvné dojednania majúce povahu rozväzovacej podmienky, ktoré sú spôsobilé privodiť zánik nájmu[22], čím sa vo svojom podstatnom dôsledku môžu podobať na predčasné ukončenie nájmu na základe jednostranných úkonov.

Pri skončení nájmu nebytového priestoru uplynutím dojednanej doby nájmu sa taktiež odporúča zachovávať zvýšenú opatrnosť. Judikatúra totiž v rámci línie subsidiárnej aplikácie naznačuje, že „tolerovanie“ nájomcu v priestoroch po skončení nájmu môže za určitých predpokladov spôsobiť zákonné obnovenie nájomnej zmluvy až na dobu jedného roka[23]. 

Vo vzťahoch týkajúcich sa prenájmu nebytových priestorov je teda možné badať určitú snahu súdov o zabezpečenie flexibility, ktorá môže stranám otvárať priestor na dodatočné manévrovanie tak pri rokovaniach o podmienkach nájmu, ako aj pri jeho predčasnom ukončovaní. Avšak, vzhľadom na to, že väčšina rozhodnutí (a názorov v nich uvedených) má pôvod v Českej republike[24] a „autonómnu“ interpretáciu slovenských súdov nemožno vylúčiť, je potrebné k nim pristupovať dostatočne opatrne.

Aplikuje sa ZoNNP na každý prenájom komerčných nehnuteľnosti?

Pri nájomných vzťahoch môže priestor na vyňatie spod aplikácie ZoNNP predstavovať prenájom celej stavby/budovy[25] alebo spoločný prenájom spolu s inými predmetmi/vecami[26]. Aj keď pri druhom z uvedených je zrejmé, že súdna prax skôr hľadala možnosti ako riešiť pretrvávajúcu skostnatenosť ZoNNP, pri štruktúrovaní vzťahov je vhodné zohľadniť, že súdy v takýchto prípadoch konštantne nazerajú na nájomné vzťahy nebytových priestorov inou optikou ako pri štandardných prenájmoch „kvalifikovaných“ priestorov[27].

Z faktického pohľadu sa pri prenájme celej budovy/hromadnej veci v porovnaní s prenájmom nebytových priestorov v skutočnosti samozrejme nič nemení a takýto výklad jednoznačne potvrdzuje, že ZoNNP v dnešnej podobe nemá svoje opodstatnenie. Z dôvodu nesprávneho legislatívneho nastavenia má tak úprava v oblasti nájmu nebytových priestorov bližšie skôr k ochrane spotrebiteľa ako k princípom zmluvnej slobody, ktoré by si oblasť komerčného prenájmu nehnuteľnosti jednoznačne zaslúžila.

Emil Nemec,
partner

Ján Skákala,
advokát

PRK Partners s.r.o.

Hurbanovo námestie 3
811 06 Bratislava 1

Tel.: +421 232 333 232
Fax:  +421 232 333 222
e-mail: bratislava@prkpartners.com

--------------------------------------------------------------------------------
[1]Najčastejšie z dôvodu rozporu so zákonom podľa ust. § 39 ods. 1 zákona č. 40/1964 Zb., Občianskeho zákonníka v znení neskorších predpisov (Občiansky zákonník) a neurčitosti § 37 ods. 1 Občianskeho zákonníka.
[2] V rámci ZoNNP sa samozrejme nájdu aj ďalšie problematické oblasti, ktoré si vyžadujú kreatívny a opatrný prístup (medzi ktoré možno zaradiť napr. nejasné právne vzťahy pri štruktúrovaní podnájmu, dôsledky a príčiny straty oprávnenia nájomcu na podnikanie, otázky ohľadne správnosti úpravy výšky a splatnosti nájomného a pod.).
[3]Nebytový priestor je v zmysle § 1 ZoNNP definovaný ako miestnosť alebo súbor miestností, ktoré podľa rozhodnutia stavebného úradu sú určené na iné účely ako na bývanie; príslušným rozhodnutím sa pritom rozumie rozhodnutie podľa § 76 ods. 1 zákona č. 50/1976 Zb., o územnom plánovaní a stavebnom poriadku v znení neskorších predpisov (Stavebný zákon). Bez kolaudačného rozhodnutia teda nebytový priestor ako taký právne neexistuje; v tejto súvislosti viď napr. rozsudky Nejvyššího soudu České republiky („NSČR“), sp.zn.: 28 Cdo 1862/2003, 28 Cdo 2040/2003, 28 Cdo 1528/2005, 26 Cdo 3714/2008, 26 Cdo 1336/2009, 23 Cdo 1983/2010.
[4] Ide o povolenie na predčasné užívanie stavby podľa § 83 Stavebného zákona; v tejto súvislosti viď napr. rozsudok Nejvyššího správního soudu České republiky: 4 As 9/2006.
[5] Viď § 289 a nasl. Obchodného zákonníka; možnosť uzavrieť takýto druh zmluvy nepriamo podporuje aj rozhodnutie NSČR, sp. zn. 32 Odo 711/2005.
[6] Účel užívania je náležitosťou kolaudačného rozhodnutia podľa § 20 písm. c) Vyhlášky MŽP SR č. 453/2000 Z. z., ktorou sa vykonávajú niektoré ustanovenia stavebného zákona. K rozporu medzi zmluvne vymedzeným a administratívnoprávne určeným účelom viď aj rozsudky NSČR, sp. zn.: 28 Cdo 1862/2003, 28 Cdo 2040/2003, 28 Cdo 1528/2005, 26 Odo 865/2006, 26 Cdo 3714/2008, 26 Cdo 1336/2009, 23 Cdo 1983/2010.
[7] Aktuálne prevažuje snaha o to, aby boli priestory v kolaudačných rozhodnutiach označované všeobecne, ako napr. výrobné, obchodné, skladové alebo administratívne priestory (inšpiráciu možno hľadať aj v § 43c Stavebného zákona). Taktiež sa stáva, že účel priestoru je vymedzený prostredníctvom obchodného mena samotného nájomcu, čo v praxi spôsobuje komplikácie.
[8] Viď rozsudky NSČR, sp. zn.: 28 Cdo 2899/2005, 28 Cdo 1796/2007 a 26 Cdo 2849/2008, taktiež viď nález Ústavního soudu: ÚS 2541/09.
[9] Viď § 9 ods. 2 písm. a) ZoNNP.
[10] Viď rozsudok NSČR, sp. zn. 28 Cdo 2085/2005.
[11] Niektorí názory sa prikláňajú k neplatnosti z dôvodu počiatočnej nemožnosti plnenia podľa 37 ods. 2 Občianskeho zákonníka, viď napr. rozsudky NSČR, sp. zn.: 120/96, 28 Cdo 2034/2002, 28 Cdo 870/2003, 28 Cdo 1862/2003, 28 Cdo 2488/2003,30 Cdo 3109/2005, 28 Cdo 2789/2007. K tomu porovnaj aj rozsudok NSSR, sp. zn.: 4 MCdo 23/2008.
[12] Viď napr. rozsudok NSČR, sp. zn. 28 Cdo 3454/2007.
[13] Vid napr. rozsudok Najvyššieho súdu Slovenskej republiky (NSSR) sp. zn. Cdo 3/97 alebo rozsudok NSČR, sp. zn. 28 Cdo 2292/2006.
[14] Viď napr. rozsudok NSSR, sp. zn. 2 Cdo 50/2012 a rozsudok NSČR, sp. zn.: 28 Cdo 2181/2007 alebo 28 Cdo 774/2007.
[15] Viď napr. rozsudok NSSR, sp. zn.: 2M Obdo 4/2007 a rozsudok NSČR, sp. zn.: 31 Cdo 660/2010.
[16] Viď napr. ustanovenia o skončení nájmu podľa § 676 a nasl. Občianskeho zákonníka alebo všeobecné ustanovenia o odstúpení podľa § 48 Občianskeho zákonníka a všeobecnú obchodno-právnu úpravu odstúpenia v § 344 a nasl. Obchodného zákonníka.
[17] § 680 ods.3 Občianskeho zákonníka.
[18] § 9ods. 3 ZoNNP.
[19] Viď napr. rozsudok NSSR, sp. zn. 2 Cdo 196/2011.
[20] Viď napr. rozsudky NSČR, sp. zn. 26 Cdo 1167/2001, 28 Cdo 2485/2005.
[21] Viď napr. rozsudky NSČR, sp. zn.: 20 Cdo 2685/99, 30 Cdo 714/2000, 26 Cdo 2876/2000, 26 Cdo 1167/2001, 28 Cdo 2253/2003, 28 Cdo 1588/2007, 26 Cdo 1989/2008.
[22] Viď napr. rozsudky NSČR, sp. zn.: 28 Cdo 164/2005, 28 Cdo 1070/2006.
[23] § 676 ods. 2 Občianskeho zákonníka; k tomu viď rozsudky NSČR: 28 Cdo 1790/2002, 26 Cdo 1957/2008.
[24] Vzhľadom na priebežnú novelizáciu (a blízke zrušenie) „českého ZoNNP“ je vhodné venovať pozornosť len tým rozhodnutiam, ktoré sa týkajú zhodnej úpravy v rámci oboch zákonov.
[25] Viď rozsudky NSSR, sp. zn.: M Cdo 251/2002, 2 Cdo 271/2004, 2 Cdo 196/2011 a rozsudky NSČR:, , 20 Cdo 1059/98, 31 Cdo 1895/2002, 28 Cdo 1080/2005.
[26] Viď rozsudok NSČR, sp. zn. 32 Odo 1263/2006. 
[27] Medzi relevantné rozdiely možno zaradiť (i) podnájom a potreba súhlasu prenajímateľa (porovnaj: § 6 ZoNNP vs. § 666 ods. 1 Občianskeho zákonníka), viazanie na účel nájmu (viď § 3 ZoNNP, ktorý nemá v Občianskom zákonníku obdobu), výpoveď/odstúpenie pri prenájme na dobu určitú (por. §9 ods. 2 a 3 ZoNNP vs. § 685 a nasl. Občianskeho zákonníka).

© EPRAVO.SK – Zbierka zákonov, judikatúra, právo | www.epravo.sk