Čo je predkupné právo

Jedným z práv podielového spoluvlastníka je aj predkupné právo. Spoluvlastník má prednostné právo na kúpu podielu v prípade, ak sa iný spoluvlastník rozhodne predať svoj podiel. V takomto prípade sa musí podiel ponúknuť existujúcim spoluvlastníkom a až keď títo nemajú o kúpu v lehote 2 mesiacov záujem je možné podiel predať inej osobe. Výnimkou sú prípady, ak spoluvlastník prevádza svoj podiel na blízku osobu[1].

Podľa súdnej praxe sa predkupné právo uplatňuje aj v prípade darovania[2].

Kedy je predkupné právo porušené

Predkupné právo však nie je vždy rešpektované. Predávajúci spoluvlastník nemusí svoj podiel ponúknuť ostatným vôbec, teda ho predá priamo tretej osobe. Rovnako sa môže stať, že ponuku na predaj podielu síce uskutoční, ale tá nie je v súlade s príslušnými predpismi.

V zmysle súdnej praxe totižto ponuka ako jednostranný právny úkon musí obsahovať „oznámenie všetkých podmienok, za ktorých povinný ponúka svoju vec na kúpu, t. j. vedľa podstatných náležitostí kúpnej zmluvy, ako je predmet kúpy a cena veci, i ďalšie podmienky, či požiadavky, za ktorých má vec predať, a musí byť dodržaná písomná forma (pri nehnuteľnosti).“[3]

Ak ponuka na predaj podielu všetky tieto náležitosti neobsahuje (napr. nie je jednoznačne označená nehnuteľnosť alebo presne určená kúpna cena), má sa za to, že ponuka nebola uskutočnená vôbec[4].

Aké sú následky porušenia predkupného práva

V prípade porušenia predkupného práva má spoluvlastník 3 možnosti, ktoré Najvyšší súd SR sumarizoval nasledovne: „Môže sa domáhať buď vyslovenia relatívnej neplatnosti zmluvy o prevode podielu zo spoluvlastníctva na tretiu osobu alebo sa môže voči nadobúdateľovi (tretej osobe) domáhať, aby mu predaný spoluvlastnícky podiel ponúkol za rovnakých podmienok, za ktorých ich kúpil od povinnej osoby. Ak tak nadobúdateľ dobrovoľne neurobí, môže sa domáhať na súde vydania rozhodnutia, ktorým sa pri kúpe nahradí prejav vôle nadobúdateľa (§ 161 ods. 3 O.s.p.). Treťou možnosťou je, že si ponechá predkupné právo, ktoré však začne pôsobiť až voči nadobúdateľovi.“[5]

Spoluvlastník má teda na výber, či (i) bude namietať neplatnosť zmluvy, či (ii) sa bude domáhať predaja podielu alebo (iii) si ponechá predkupné právo aj voči novému spoluvlastníkovi.

Dovolanie sa neplatnosti zmluvy

Jedným z oprávnení spoluvlastníka je právo dovolávať sa neplatnosti kúpnej (darovacej) zmluvy. V tomto prípade však nehovoríme o klasickej (absolútnej) neplatnosti, ale o tzv. relatívnej neplatnosti. Kým klasická neplatnosť nastáva automaticky priamo zo zákona a súd je povinný na ňu prihliadať, relatívna neplatnosť nastupuje až potom, čo túto neplatnosť oprávnená osoba včas namieta.

Kúpna zmluva sa teda považuje za platnú, pokiaľ oprávnený spoluvlastník v lehote 3 rokov nevznesie námietku neplatnosti. Ak sa však neplatnosť namietne, zmluva sa považuje za neplatnú od samotného začiatku[6].

Forma ani spôsob uplatnenia námietky pritom nie je prepísaný[7]. Dôležité je, že námietku podáva dotknutý spoluvlastník, ktorý túto neplatnosť nespôsobil.

Ako sa dovoláva relatívnej neplatnosti

Dovolať sa neplatnosti je možné tak ústne ako aj písomne, pričom sa odporúča písomná forma. Dovolanie sa neplatnosti pôsobí od okamihu doručenia námietky druhému účastníkovi zmluvy, prípadne všetkým zmluvným stranám. Dovolať sa neplatnosti môže aj osoba, ktorá nie je zmluvnou stranou, ak boli porušené jej práva.

Námietku neplatnosti je možné vzniesť v súdnom konaní v rámci žaloby (nevyžaduje sa pritom podanie osobitnej žaloby o určenie neplatnosti zmluvy)[8], v rámci námietky voči žalobe[9] alebo obrany v súdnom konaní.

Dovolanie sa neplatnosti v katastrálnom konaní

Najvyšší súd SR rozšíril možnosť vznesenia námietky aj na katastrálne konanie, keď uviedol: „Dovolať sa relatívnej neplatnosti zmluvy o prevode nehnuteľnosti podľa § 40a Občianskeho zákonníka možno i námietkou v katastrálnom konaní o povolení vkladu. Správa katastra je povinná vznesenú námietku doručiť účastníkom katastrálneho konania o povolení vkladu a vysporiadať sa s ňou v odôvodnení rozhodnutia.“[10]

Možnosť uplatniť námietku neplatnosti aj v katastrálnom konaní potvrdzuje aj právny názor Úradu geodézie, kartografie a katastra SR (ďalej len „Úrad“), ktorý bol zverejnený v Katastrálnom bulletine č. 2/2019. Úrad upresňuje, ako by mal katastrálny úrad ďalej postupovať.

Z uvedeného vyplýva, že dotknutý spoluvlastník, ktorého predkupné právo bolo porušené, môže v katastrálnom konaní vzniesť námietku relatívnej neplatnosti zmluvy. Spoluvlastník tak môže urobiť aj napriek faktu, že nie je zmluvnou stranou a že nie je účastníkom katastrálneho konania.

Príslušný katastrálny odbor okresného úradu (ďalej len „Katastrálny úrad“)  je povinný doručiť túto námietku predávajúcemu a kupujúcemu. Ak títo s námietkou súhlasia, katastrálny úrad zamietne návrh na vklad. Ak zmluvné strany s námietkou nesúhlasia a nepreukážu dodržanie predkupného práva, katastrálny úrad by mal katastrálne konanie prerušiť z dôvodu konania o predbežnej otázke. Tým by malo byť súdne konanie, v ktorom sa bude riešiť predmetná otázka.

Ako by mal Katastrálny úrad postupovať v prípade nesúhlasu s námietkou

Aj keď ani Najvyšší súd SR vo svojom judikáte R 43/2008 ani Úrad bližšie neurčujú postup pri namietaní neplatnosti, analogicky by sa malo postupovať ako pri odstúpení od zmluvy. Dôvodom je fakt, že dovolaním sa relatívnej neplatnosti sa zmluva považuje za neplatnú od samotného začiatku, čo je podobné ako pri odstúpení od zmluvy. Pri odstúpení od zmluvy sa platným odstúpením zmluva rovnako zrušuje od samotného začiatku (ak osobitný zákon alebo dohoda strán neurčuje inak).

Katastrálne úrady sa pritom pre prípad odstúpenia od zmluvy spravujú právnym názorom Najvyššieho súdu SR uverejneným v rozhodnutí sp. zn. 6 Sžo/229/2010.

Katastrálne úrady v prípade odstúpenia od zmluvy pôvodným vlastníkom (predávajúcim) doručujú odstúpenie od zmluvy druhej zmluvnej strane (kupujúcemu) a vyzvú kupujúceho, aby sa v určenej lehote vyjadril, či s odstúpením súhlasí. Súčasne, Katastrálny úrad poučí kupujúceho, že ak s odstúpením od zmluvy nesúhlasí, je povinný podať v určenej lehote príslušnú žalobu, inak dôjde k zapísaniu vlastníckeho práva pôvodného majiteľa alebo zamietnutiu návrhu na vklad (ak vklad ešte nebol povolený). Ak dôjde k včasnému preukázaniu podania žaloby, Katastrálny úrad vyznačí plombu o začatom konaní. V prípade, ak je kupujúci pasívny a odstúpenie od zmluvy nenamieta, Katastrálny úrad zapíše záznamom vlastnícke právo pôvodného majiteľa alebo návrh na vklad zamietne (ak ho ešte nepovolil).

Obdobne aj v prípade porušenia predkupného práva by mal katastrálny úrad vyzvať kupujúceho, či súhlasí s námietkou relatívnej neplatnosti. Ak tomu tak nie je, mal by ho odkázať na podanie žaloby na súde, pričom v prípade pasivity kupujúceho alebo neúspechu v súdnom spore by mal návrh na vklad zamietnuť.

Čo ak kataster povolí vklad aj napriek námietke neplatnosti

V praxi však katastrálne úrady nie vždy postupujú vo svetle uvedeného a povolia vklad vlastníckeho práva aj napriek vznesenej námietke neplatnosti.

Keďže dotknutý spoluvlastník ani nie je účastníkom katastrálneho konania[11], voči rozhodnutiu sa nemôže efektívne brániť podaním opravného prostriedku. Naviac, voči rozhodnutiu katastrálneho úradu o povolení vkladu nemožno podať riadny ani mimoriadny opravný prostriedok, keďže jeho podanie je zo zákona vylúčené[12].

Spoluvlastník tak nemá žiadny priamy opravný prostriedok, ktorým by sa mohol domáhať svojich práv.

Podnet na podanie protestu prokurátora

Spoluvlastník sa však môže domáhať ochrany svojich práv, a to aj keď nie priamo, ale prostredníctvom prokurátora.

Prokuratúra ako orgán dozoru totižto môže podať protest aj voči rozhodnutiu Katastrálneho úradu, ak bol týmto rozhodnutím porušený zákon[13]. V zmysle rozhodovacej praxe súdov môže prokurátor podať protest proti rozhodnutiu o povolení vkladu v prípade porušenia predkupného práva[14].

Spoluvlastník môže podaním podnetu požiadať prokuratúru o preverenie zákonnosti rozhodnutia o povolení vkladu. Ak má prokurátor za to, že podnet je dôvodný, podá protest proti rozhodnutiu Katastrálneho úradu, ak je zachovaná lehota 3 rokov odo dňa právoplatnosti rozhodnutia. Na základe dôvodne podaného protestu dôjde k zrušeniu rozhodnutia o povolení vkladu.

Dotknutý spoluvlastník sa teda pri porušení svojho predkupného práva môže voči uvedenému brániť aj priamo v katastrálnom konaní podaním námietky neplatnosti zmluvy. Ak bude mať za to, že rozhodnutie o povolení vkladu je nezákonné, môže požiadať prokurátora o podanie protestu.

Mgr. Ján Macej, Ph.D.,
advokát

Eversheds Sutherland, advokátska kancelária, s.r.o.

Cintorínska 3/a
811 08 Bratislava

Tel:      +421 232 786 411
E-mail: bratislava@eversheds-sutherland.sk