Problematika odstúpenia od zmluvy o prevode nehnuteľností bola predmetom viacerých diskusií.[1] Neuralgickou bola pritom otázka, či odstúpenie od zmluvy vyvoláva účinky od samotného začiatku a ak áno, či tieto účinky platia voči všetkým osobám (má tzv. vecno-právne účinky) alebo či odstúpenie od zmluvy pôsobí len medzi zmluvnými stranami (má tzv. obligačno-právne účinky). Ak by odstúpenie od zmluvy znamenalo jej zrušenie od samého začiatku, pôvodný vlastník by mal automaticky nadobudnúť vlastnícke právo, pričom sa prihliadalo na to, čo sa dialo ďalej s predmetnou nehnuteľnosťou.[2] Ak by platil druhý názor, došlo by síce k zrušeniu zmluvy, ale vlastnícke právo pôvodného vlastníka by sa automaticky neobnovovalo.[3] V tejto otázke neexistovala jednotná odpoveď, pričom ide o podstatnú otázku, ktorá má význam nielen pre určenie osoby vlastníka nehnuteľnosti (či je ním pôvodný predávajúci, pôvodný kupujúci alebo nový vlastník), ale aj pre ďalší postup pri registrácii tohto práva.


Určitú odpoveď na túto otázku dalo rozhodnutie Najvyššieho súdu SR sp. zn. 6 Sžo/229/2010, podľa ktorého odstúpenie od zmluvy o prevode nehnuteľností má vecno-právne účinky, avšak s tým, že práva dobromyseľného nadobúdateľa nehnuteľnosti nie sú odstúpením od zmluvy dotknuté. Toto rozhodnutie bolo navyše publikované v Zbierke stanovísk Najvyššieho súdu a rozhodnutí súdov Slovenskej republiky pod publikačným číslom 81/2014, teda má povahu judikátu. Význam uvedeného rozhodnutia sa neprejavuje len v tom, že určuje aké účinky má mať odstúpenie od zmluvy, ale tiež v tom, že determinuje postup Katastrálnych úradov v prípadoch jednostranného zrušenia zmluvy.

Aktuálny postup Katastrálnych úradov

Katastrálne úrady by mali v prípade, ak pôvodný vlastník nehnuteľnosti po odstúpení od zmluvy požiada o zápis svojho vlastníckeho práva, doručiť odstúpenie od zmluvy druhej zmluvnej strane (kupujúcemu) a vyzvať ju, aby sa v určenej lehote vyjadrila, či s odstúpením súhlasí. Súčasne, Katastrálny úrad poučí kupujúceho, že ak s odstúpením od zmluvy nesúhlasí, je povinný podať v určenej lehote príslušnú žalobu, inak dôjde k zapísaniu vlastníckeho práva pôvodného majiteľa. Ak dôjde k včasnému preukázaniu podania žaloby, Katastrálny úrad záznam nevykoná, ale na liste vlastníctva vyznačí plombu o začatom záznamovom konaní. V prípade, ak je kupujúci pasívny a odstúpenie od zmluvy nenamieta, Katastrálny úrad zapíše záznamom vlastnícke právo pôvodného majiteľa.

Skutočnosť, že si Katastrálne úrady osvojili vyššie uvedený názor Najvyššieho súdu SR, potvrdzuje nielen prax týchto úradov, ale aj stanoviská Úradu geodézie, kartografie a katastra SR (ďalej „Úrad“), ktoré na uvedený judikát v Katastrálnom bulletine[4] opakovane odkazujú a potvrdzujú správnosť postupu Katastrálnych úradov.

Podľa vyššie uvedeného stanoviska je však potrebné rozlišovať okamih, kedy dôjde k odstúpeniu od zmluvy.  Ak dôjde k odstúpeniu od zmluvy predtým ako Katastrálny úrad rozhodne o povolení vkladu vlastníckeho práva, kupujúci by mal podať žalobu o určenie neplatnosti odstúpenia od zmluvy. Ak dôjde k odstúpeniu od zmluvy až potom, čo je kupujúci zapísaný ako vlastník nehnuteľnosti, mal by tento podať žalobu o určenie vlastníckeho práva. Podľa uvedeného názoru by sa malo rovnako postupovať aj v prípade zrušenia darovacej zmluvy.

Súčasný postup Katastrálnych úradov však podľa nášho názoru koliduje s niektorými procesnými zásadami.

Možný nedostatok naliehavého právneho záujmu na určení neplatnosti odstúpenia od zmluvy

Jedným z dôsledkov rekodifikácie civilného procesu je obmedzenie možnosti podávať určovacie žaloby, ktorými sa namieta (ne)platnosť právneho úkonu. Tejto neplatnosti sa možno dovolávať len v prípade, ak takáto možnosť vyplýva z osobitného predpisu.[5] Zo zákona č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (Katastrálny zákon), ani z iného predpisu však takáto možnosť nevyplýva. Pri striktne formalistickom výklade by kupujúci nemal možnosť domáhať sa ochrany svojho vlastníckeho práva.

Sme však toho názoru, že žaloba o určenie neplatnosti odstúpenia od zmluvy by mala byť prípustná z dôvodu, že v opačnom prípade by kupujúci nemal žiadny účinný procesný nástroj na ochranu svojho práva.

Jedinou prípustnou žalobou by mohla byť žaloba o určenie vlastníckeho práva. Jej podaniu však bráni skutočnosť, že kupujúci nie je, v prípade odstúpenia od zmluvy doručeného predtým ako Katastrálny úrad povolí vklad, vlastníkom nehnuteľnosti (vlastníkom sa stáva až právoplatnosťou rozhodnutia o povolení vkladu). Z uvedeného dôvodu nemôže podať žalobu o určenie vlastníckeho práva vo svoj prospech (nebol by aktívne legitimovaný na podanie žaloby). Ak by mal kupujúci čakať na to, že predávajúci bude opätovne zapísaný ako vlastník nehnuteľnosti, bol by tým s najväčšou pravdepodobnosťou zmarený preventívny účel určovacej žaloby.[6]

Pokiaľ teda kupujúci nemôže podať žalobu o určenie vlastníckeho práva (pretože ešte nie je vlastník), zamietnutím žaloby o určenie neplatnosti odstúpenia od zmluvy by došlo k odňatiu spravodlivosti, čo je v právnom štáte neprípustné.[7] Navyše, okruh žalôb je v Civilnom sporovom poriadku uvedený len demonštratívne, teda ani z uvedeného nemožno namietať neprípustnosť takejto žaloby.[8]

Možná kolízia pravdivosti verejnej a súkromnej listiny

Ak k odstúpeniu od zmluvy dôjde v čase, keď je kupujúci už zapísaný ako vlastník nehnuteľnosti, mal by tento, podľa praxe Katastrálnych úradov, podať žalobu o určenie vlastníckeho práva voči pôvodnému predávajúcemu. V čase podania takejto žaloby by kupujúci, ktorý je ako vlastník zapísaný na liste vlastníctva, mal podať žalobu voči predávajúcemu, ktorý tam zapísaný nie je.

Keďže list vlastníctva predstavuje verejnú listinu,[9] platí prezumpcia, že to, čo je na liste vlastníctva uvedené, sa považuje za pravdivé, pokiaľ sa nepreukáže opak.[10] Pravdivosť verejnej listiny sa predpokladá a nepreukazuje, preukazuje sa len nepravdivosť (nesprávnosť).[11] Na popretie správnosti verejnej listiny sa vyžaduje tiež predloženie relevantných dôkazov tým, kto túto listinu namieta.[12] Preto je úlohou predávajúceho preukázať, že kupujúci nie je vlastníkom nehnuteľnosti, teda, že list vlastníctva ako verejná listina nie je pravdivá.

Na strane druhej, odstúpenie od zmluvy zo strany predávajúceho predstavuje súkromnú listinu, ktorá má nižšiu dôkaznú hodnotu ako list vlastníctva. Na popretie správnosti súkromnej listiny postačuje jednoduché popretie druhou stranou. V prípade popretia pravdivosti súkromnej listiny (odstúpenia od zmluvy) sa vyžaduje, aby sa preukázala jej pravdivosť, pričom dôkazné bremeno leží na tom, kto túto listinu predložil.[13] Pravdivosť tejto listiny by mal preto preukázať predávajúci, keďže on sa na základe odstúpenia od zmluvy dovoláva svojho vlastníckeho práva.[14]

Kupujúci sa tak dostáva do paradoxnej situácie, že má preukazovať pravdivosť verejnej listiny, ktorá sa predpokladá a je v jeho prospech a naopak, má preukazovať nepravdivosť súkromnej listiny, ktorá je v jeho neprospech. Dôkazná sila súkromnej listiny je tak povýšená nad správnosť verejnej listiny. Tento postup je v priamom rozpore so zásadou rozdelenia dôkazného bremena a tzv. negatívnou dôkaznou teóriou.[15]

Z hľadiska uplatňovania vyššie uvedených princípov by mal Katastrálny úrad vyzvať kupujúceho, aby sa vyjadril k odstúpeniu od zmluvy. Ak by kupujúci odstúpenie od zmluvy namietal, bolo by úlohou predávajúceho podať žalobu a preukázať, že odstúpenie od zmluvy (súkromná listina) je platné a údaje na liste vlastníctva (verejná listina) nie sú zapísané správne.

Možná kolízia súkromnej listiny a správneho aktu

Vlastnícke právo kupujúceho je potvrdené rozhodnutím Katastrálneho úradu o povolení vkladu vlastníckeho práva, teda rozhodnutím správneho orgánu. Ide teda o správny akt, pri ktorom platí prezumpcia jeho správnosti, teda rozhodnutie Katastrálneho úradu sa považuje za správne a bezvadné, pokiaľ nie je úradným postupom zrušené alebo zmenené.[16] Odstúpenie od zmluvy ako súkromná listina nie je, podľa nášho názoru, samo o sebe spôsobilé spochybniť správnosť rozhodnutia Katastrálneho úradu.

Kupujúci sa v prípade podania žaloby ocitá v situácii, kedy musí preukazovať správnosť rozhodnutia správneho orgánu (ktoré nebolo ani zrušené, ani zmenené), namiesto predávajúceho, ktorý by mal spochybňovať túto správnosť.

Zrušenie darovacej zmluvy

Podľa názoru Úradu by sa takto malo postupovať aj v prípade, ak dôjde k odvolaniu darovania.[17] Teda pokiaľ darca vyzve obdarovaného na vrátenie daru a následne požiada Katastrálny úrad o zápis svojho vlastníckeho práva, je Katastrálny úrad povinný vyzvať obdarovaného, či s vrátením daru súhlasí alebo ho v opačnom prípade vyzvať, aby podal v určenej lehote žalobu, buď o určenie neplatnosti výzvy na vrátenie daru (ak obdarovaný ešte nie je zapísaný ako vlastník nehnuteľnosti), alebo o určenie vlastníckeho práva (ak obdarovaný je už zapísaný ako vlastník nehnuteľnosti). Katastrálny úrad súčasne poučí obdarovaného o následkoch nepodania žaloby.

Vychádza sa z právneho názoru potvrdeného judikatúrou Najvyššieho súdu SR, že k zániku darovacej zmluvy dochádza doručením výzvy na vrátenie daru,[18] ktorá vyvoláva obdobné účinky ako odstúpenie od zmluvy.

Rozpor s negatívnou dôkaznou teóriou

Súčasný postup Katastrálnych úradov pri odvolaní darovania však naráža na tie isté limity ako je tomu v prípade odstúpenia od zmluvy. Bežnou praxou totižto je, že v prípade, ak obdarovaný odmieta dar vydať, je darca povinný podať žalobu o vydanie veci, vypratanie nehnuteľnosti, resp. o určenie vlastníckeho práva.[19] V takomto konaní je na darcovi dôkazné bremeno, aby preukázal, že sa obdarovaný správa voči nemu spôsobom, ktorý hrubo porušuje dobré mravy.

Pri uplatnení postupu Katastrálnych úradov sa však obdarovaný ocitá v situácii, kedy musí preukazovať, že dobré mravy hrubo neporušil a znášať dôkazné bremeno v tomto smere. Uvedený postup je však v rozpore s negatívnou dôkaznou teóriou, podľa ktorej nie je možné požadovať preukázanie neexistenciu skutočnosti, ktorá má trvalý charakter (obdarovaný by musel preukazovať, že dobré mravy hrubo neporušil).[20] Rovnako tento názor nezastáva ani odborná literatúra, ktorá uvádza povinnosť darcu podať v takomto prípade žalobu.[21]

Keďže postup katastrálnych úradov vychádza z rozhodovacej praxe Najvyššieho súdu SR, na zmenu tohto postupu bude zrejme potrebná zmena legislatívy, resp. zmena judikatúry, ktorá by mala vziať na zreteľ aj procesné dôsledky ďalšieho postupu Katastrálnych úradov.
 
Mgr. Ján Macej, Ph.D.,
advokát Eversheds Sutherland, advokátska kancelária, s.r.o.

Cintorínska 3/a
811 08 Bratislava

Tel:      +421 232 786 411
E-mail: bratislava@eversheds-sutherland.sk

_________________________________
[1] Napr. Gyarfáš, J.: Zase raz a určite nie naposledy: Odstúpenie od zmluvy o prevode nehnuteľnosti. K dispozici >>> tu. Toth-Vaňo, P.: Veľké „NIE“ vecno-právnym účinkom odstúpenia od zmluvy; Justičná revue, 65, 2013, č. 10, s. 1290 – 1317.
[2] Určitá časť rozhodovacej praxe sa prikláňala k názoru, že odstúpením od zmluvy sa obnovuje pôvodné vlastnícke právo, pričom ďalšie prevody sú neplatné (napr. stanovisko veľkého senátu Najvyššieho súdu sp. zn Cpjn 201/2005). Na strane druhej sa judikatúra začala prikláňať k potrebe ochrany dobromyseľného nadobúdateľa nehnuteľnosti (napr. rozhodnutie Ústavného súdu SR I. ÚS 350/2008).
[3] Napr. rozhodnutie Najvyššieho súdu SR  sp. zn. 3 Cdo 151/96 zastáva názor o obligačno-právnych účinkoch zmluvy.
[4] Katastrálny bulletin 1/2019, odpoveď na otázku č. 24.
[5] Ustanovenie § 137 písm. d) zákona č. 160/2015 Z. z., Civilný sporový poriadok (ďalej len „CSP“), ktorého znenie je nasledovné: „Žalobou možno požadovať, aby sa rozhodlo najmä o určení právnej skutočnosti, ak to vyplýva z osobitného predpisu.“
[6] Napr. rozhodnutie Najvyššieho súdu SR sp. zn. 2 Cdo 28/2009.
[7] Napr. rozhodnutie Ústavného súdu SR sp. zn. II. ÚS 464/2011.
[8] Krajský súd v Žiline v rozhodnutí sp. zn. 10Co/73/2017 s poukazom na demonštratívny výpočet žalôb pripustil aj žalobu o určenie neplatnosti odstúpenia od zmluvy v režime CSP.
[9] Ustanovenie § 69 ods. 1 Katastrálneho zákona.
[10] Ustanovenie § 70 Katastrálneho zákona.
[11] Ustanovenie § 205 CSP: „Listiny vydané orgánmi verejnej moci v medziach ich právomoci, ako aj listiny, ktoré sú osobitným predpisom vyhlásené za verejné, potvrdzujú pravdivosť toho, čo sa v nich osvedčuje alebo potvrdzuje, ak nie je dokázaný opak.“
[12] Števček, M., Ficová, S., Baricová, J., Mesiarkinová, S., Bajánková, J. Tomašovič, M. a kol: Civilný sporový poriadok. Komentár. Praha: C.H. Beck, 2016,759 s.
[13] Števček, M., Ficová, S., Baricová, J., Mesiarkinová, S., Bajánková, J. Tomašovič, M. a kol: Civilný sporový poriadok. Komentár. Praha: C.H. Beck, 2016,755 s.
[14] Napr. rozhodnutie Najvyššieho súdu SR sp. zn. 4 Cdo 13/2009: „Ak vystaviteľ popiera pravosť súkromnej listiny, leží dôkazné bremeno ohľadne pravosti listiny na tom účastníkovi, ktorý zo skutočností v listine uvedených vyvodzuje pre seba priaznivé právne dôsledky.“
[15] Rozhodnutie Najvyššieho súdu SR sp. zn. 6 Cdo 81/2010.
[16] Napr. rozhodnutie Najvyššieho súdu SR sp. zn. 8Sžo/61/2016, 2 M Cdo 10/2013.
[17] Podľa § 630 Občianskeho zákonníka platí: Darca sa môže domáhať vrátenia daru, ak sa obdarovaný správa k nemu alebo členom jeho rodiny tak, že tým hrubo porušuje dobré mravy.
[18] R 88/1998.
[19] Podľa názoru Ústavného súdu SR sp. zn. I. ÚS 491/2015: „Vrátenia daru predstavujúceho nehnuteľnosť sa je možné domáhať nie len žalobou o určenie vlastníckeho práva, prípadne o vypratanie nehnuteľnosti. V konaní o vrátenie daru, t. j. v konaní o navrátenie stavu do času pred darovaním, má darca ako pôvodný (pred darovaním) vlastník daru možnosť využiť na svoju ochranu všetky druhy žalôb, ktoré zákon vlastníkovi na ochranu jeho vlastníckeho práva účinne priznáva po tom, ako došlo k zániku darovacieho vzťahu, t. j. k obnove vlastníctva darcu k veci – vrátane žaloby o uloženie povinnosti vrátiť pôvodnému darcovi dar.“
[20] Rozhodnutie Najvyššieho súdu SR sp. zn. 6 Cdo 81/2010.