Zákonodarca síce následne reagoval na vzniknutú situáciu poskytovaním dotácií na nájomné, aj táto možnosť však predpokladala dohodu prenajímateľa a nájomcu. Ak by k dohode nedošlo, vo všeobecnosti platil záver, že slovenský právny poriadok neoprávňuje nájomcu na zľavu z nájomného resp. úplné odpustenie nájomného z dôvodu povinného zatvorenia prevádzok.

Základným argumentom je, že podľa nájomnej zmluvy je prenajímateľ povinný prenechať nájomcovi predmet nájmu na dohodnuté užívanie, pričom to, či nájomca aj reálne predmet nájmu užíva alebo môže užívať, je irelevantné z hľadiska povinnosti platiť nájomné. Nájomca má síce v určitých prípadoch nárok na zľavu resp. odpustenie nájomného, a to v prípade vád predmetu nájmu alebo v prípade, ak predmet nájmu môže nájomca obmedzene užívať z dôvodu porušenia povinností prenajímateľa, povinné zatvorenie prevádzok však nepredstavuje vadu predmetu nájmu a taktiež nie je spôsobené porušením povinností prenajímateľa. Preto povinné zatvorenie prevádzok z dôvodu Covid-19 vo všeobecnosti neoprávňovalo nájomcov na požadovanie zľavy resp. odpustenie nájomného a vzniknutá situácia sa riešila len vzájomnou dohodu prenajímateľa a nájomcu.

Taliansko

S ohľadom na uvedené je zaujímavé predbežné rozhodnutie súdu v Ríme[1], týkajúce sa zmlúv o komerčnom nájme. Daný súd dospel k nasledovným záverom:

1. v dôsledku povinného zatvorenia prevádzok, ktoré nariadila vláda počas lockdownu sa čiastočne znemožnilo plnenie prenajímateľa zo zmluvy a v dôsledku toho nemôže požadovať od nájomcu zaplatenie celého nájomného,
2. na druhej strane, nakoľko počas povinného zatvorenia prevádzky nájomca mohol pravidelne využívať prenajaté priestory (napr. len ako sklad na skladovanie tovarov), nemôže tvrdiť, že je celkom oslobodený od povinnosti zaplatiť nájomné,
3. z dôvodu takéhoto čiastočného plnenia zo strany prenajímateľa – bez toho, aby došlo k zavineniu, je potrebné poznamenať, že nájomca je stále povinný platiť nájomné, má však nárok na zníženie nájomného po dobu platnosti povinného zatvorenia prevádzok,
4. čiastočná nemožnosť sa považuje za dočasnú, pretože je obmedzená na dobu povinného zatvorenia prevádzok.

V uvedenom rozhodnutí súd stanovil 70 % zníženie nájomného v súvislosti s dobou trvania povinného zatvorenia prevádzok, pričom všetky ostatné zmluvné záväzky ponechal nezmenené a v platnosti. Pri určení výšky zľavy zohľadnil skutočnosť, že časť povinností prenajímateľa, ktoré zostali nesplnené, majú objektívne vyšší ekonomický význam. Na druhej strane, všetky sumy súvisiace s minulými nedoplatkami zostávajú v plnej výške splatné, rovnako ako priame a nepriame bežné poplatky spojené s dostupnosťou nebytových priestorov.

Záver

Na uvedenom rozhodnutí je zaujímavé, že podľa názoru súdu povinné zatvorenie prevádzok čiastočne znemožňuje plnenie záväzkov prenajímateľa z nájomnej zmluvy. Svojim spôsobom tak ide o nezavinené neplnenie povinností zo strany prenajímateľa. V podmienkach slovenského právneho poriadku prevažuje názor, že povinné zatvorenie prevádzok nemá žiaden vplyv na riadne plnenie záväzkov prenajímateľa z nájomnej zmluvy, keďže neovplyvňuje plnenie jeho povinnosti prenechať predmet nájmu nájomcovi do užívania. V prípade, ak by sa takýto výklad aplikoval aj na Slovensku, mohlo by to mať vplyv na závery ohľadom nároku nájomcu na zľavu z nájomného.

Leonardo Schirano,
Eversheds Sutherland, Taliansko


Marco Calderone,
Eversheds Sutherland, Taliansko

Mária Sadloňová
 

Eversheds Sutherland, advokátska kancelária, s.r.o.

Hodžovo námestie 1/A
811 06 Bratislava

Tel:      +421 232 786 411
E-mail: bratislava@eversheds-sutherland.sk