Vzhľadom na skutočnosť, že v Slovenskej republike takmer milión osôb je vlastníkom podielu na spoločnej nehnuteľnosti a cca. 499 000 ha lesov a pasienkov na Slovensku patrí k spoločným nehnuteľnostiam, javí sa usporiadanie vzťahov vznikajúcich v súvislosti s užívaním spoločných nehnuteľností a právami a povinnosťami vyplývajúcimi z vlastníckeho práva k podielu na spoločnej nehnuteľnosti nevyhnutnosťou.

Pozemkovými spoločenstvami sa rozumejú najmä urbárske spoločenstvá veľkého počtu vlastníkov lesných a pasienkových pozemkov.

Pojem spoločná nehnuteľnosť

Nová právna úprava zavádza definíciu pojmu spoločná nehnuteľnosť. Zadefinovanie pojmu spoločná nehnuteľnosť ako jedna nehnuteľná vec pozostávajúca z viacerých samostatných pozemkov predstavuje výnimku z ustanovenia § 119 ods. 2 Občianskeho zákonníka, v zmysle ktorého je nehnuteľnosťou vždy samostatný pozemok.

Základný princíp spôsobu nakladania zo spoločnou nehnuteľnosťou je uvedený v § 8  ods. 1 Zákona a vychádza zo zásady, že spoločná nehnuteľnosť je nedeliteľná (s výnimkou prípadov uvedených v zákone) a podielové spoluvlastníctvo nemožno zrušiť ani vyporiadať podľa ustanovení Občianskeho zákonníka o zrušení podielového spoluvlastníctva.

Vymedzenie pojmu spoločná nehnuteľnosť je obsiahnutý aj v náleze Ústavného súdu a znie “Pojem spoločná nehnuteľnosť sa vzťahuje na celý majetkový substrát pozemkového spoločenstva, keďže každý spoluvlastník môže mať len jeden podiel spoločnej nehnuteľnosti, ktorý je vyjadrený zlomkom z celku.“(nález Ústavného súdu SR č. III. ÚS 154/2010). 

Tak, ako už samotný pojem spoločná nehnuteľnosť predstavuje istú zvláštnosť v slovenskom právnom poriadku, Zákon zakotvuje možnosti nakladania a prevodu časti spoločnej nehnuteľnosti odchylne od Občianskeho zákonníka. Rovnako osobitne sú upravené aj formálne náležitosti zmluvy, ktorou sa prevádza časť spoločnej nehnuteľnosti.

O oddelení časti spoločnej nehnuteľnosti rozhoduje najvyšší orgán spoločenstva, zhromaždenie vlastníkov, nadpolovičnou väčšinou všetkých hlasov členov spoločenstva.

Zakotvenie možnosti delenia spoločnej nehnuteľnosti

Špecifikom pri zakotvení možnosti delenia spoločnej nehnuteľnosti je vymedzenie prípadov,  kedy možno oddeliť časť spoločnej nehnuteľnosti (zákon taxatívne uvádza: a) oddelenie pozemku zastavaného stavbou, b) zmena účelového využitia časti spoločnej nehnuteľnosti, c) vyvlastneniej časti spoločnej nehnuteľnosti, d) prevod časti spoločnej nehnuteľnosti nachádzajúce sa v chránenom území alebo ochrannom pásme, alebo e) prípady ustanovené osobitným predpisom). Po oddelení časti pozemku sa novovytvorený pozemok na základe geometrického plánu zapíše do katastra nehnuteľnosti. Zastávame názor, že následne už netvorí časť spoločnej nehnuteľnosti, avšak podielovým spoluvlastníkmi novovytvoreného pozemku ostávajú všetci členovia pozemkového spoločenstva. Podľa § 15 ods. 2 Zákona sú prehlasovaní členovia spoločenstva oprávnení podať návrh na súd o určenie neplatnosti rozhodnutia zhromaždenia.

Scudzenie oddelenej časti nehnuteľnosti a predaj podielu na spoločnej nehnuteľnosti

Následne sa uzatvorí zmluva o prevode vlastníckeho práva k novovytvorenej parcele (oddelenej časti spoločnej nehnuteľnosti). Práve tu zákon dáva priestor na ďalšiu výnimku z Občianskeho zákonníka. Odchylne od § 46 ods. 2 OZ v zmysle ktorého je formálnou náležitosťou zmluvy o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam, aby podpisy účastníkov boli na jednej listine, je pri prevodoch oddelenej časti spoločnej nehnuteľnosti možné, aby kúpne zmluvy s jednotlivými vlastníkmi boli na viacerých listinách. Predpokladáme však, že pri podaní návrhu do katastra nehnuteľností budú musieť listiny aspoň technicky tvoriť jeden celok.

Vzhľadom na vysoký počet vlastníkov podielu na spoločnej nehnuteľnosti nie je reálne predpokladať, že by sa v jednotlivom prípade podarilo uzatvoriť kúpnu zmluvu so všetkými vlastníkmi oddelenej časti nehnuteľnosti. Spoluvlastníci, ktorí neboli účastníkmi zmluvy o prevode vlastníckeho práva k oddelenej časti nehnuteľnosti, ostávajú podľa nášho názoru popri novom vlastníkovi takto vzniknutého pozemku jeho spoluvlastníkmi.

Vyššie uvedený postup pri uzatváraní zmlúv a ich formálnych náležitostiach zákon ustanovuje aj pre prípady zriaďovania vecného bremena.

Zákon rozdielne upravuje aj postup pri predaji podielu na spoločnej nehnuteľnosti tretím osobám a medzi členmi spoločenstva. Nový predpis zakotvuje, že na prevod podielu na spoločnej nehnuteľnosti medzi členmi pozemkového spoločenstva sa nevzťahujú ustanovenia o predkupnom práve. Zjednodušenie postupu pri prevode podielu na spoločnej nehnuteľnosti má napomôcť postupnému skupovaniu pozemkov jednotlivými členmi spoločenstva a znižovaniu počtu členov spoločenstva.

Oprávnenia SPF v súvislosti s podielmi na spoločnej nehnuteľnosti

Osobitne je upravený aj spôsob, akým je Slovenský pozemkový fond (ďalej len „fond“) oprávnený nakladať s podielmi na spoločnej nehnuteľnosti, teda s podielmi nezistených vlastníkov a podielmi, ku ktorým nebolo vlastníctvo preukázané a samozrejme podielmi na spoločnej nehnuteľnosti vo vlastníctve štátu.

Napriek zámeru vyjadrenému v dôvodovej správe, ktorým malo byť odstránenie nejednoznačného chápania a uplatňovania niektorých ustanovení pôvodne platného zákona sa v prijatom texte vyskytli formulácie, ktoré podľa nášho názoru nie sú správne. Jednou z takých formulácii je napríklad ustanovenie § 10 ods.3 Zákona, v ktorom sa uvádza že „Slovensky pozemkový fond nemôže pozemky, ktoré zodpovedajú podielom na spoločnej nehnuteľnosti sám užívať ....."  Pri spoločnej nehnuteľnosti sa nedá vyčleniť konkrétny pozemok, ktorý by mohol užívať niektorý z vlastníkov podielu na spoločnej nehnuteľnosti.

V zmysle dikcie zákona nemôže fond užívať pozemky, ktoré zodpovedajú podielu na spoločnej nehnuteľnosti, ale ich na účely podnikania prenajíma spoločenstvu alebo nájomcovi (za predpokladu, že aj ostatní členovia spoločenstva prenajímajú spoločnú nehnuteľnosť).

Ako sme už poukázali vyššie, Zákon nesprávne používa pojmy pri vymedzovaní oprávnení fondu pri výkone správy. Dôvodom tohto je pravdepodobne skutočnosť, že dikcia zákona bola prevzatá zo zákona č. 330/1991 Zb. o pozemkových úpravách, usporiadaní pozemkového vlastníctva, pozemkových úradoch, pozemkovom fonde a o pozemkových spoločenstvách. V prípadoch ustanovených zákonov vykonáva fond práva člena spoločenstva.

Pokiaľ ide scudzenie podielu na spoločnej nehnuteľnosti je fond oprávnený scudziť pozemky s výmerou zodpovedajúcou podielom spoločnej nehnuteľnosti (ide zrejme opäť o nesprávne použitie pojmov, pretože fond nebude v žiadnom prípade scudzovať konkrétne  pozemky, ale len podiely na spoločnej nehnuteľnosti), ktoré sú vo vlastníctve štátu. V tomto prípade  majú členovia spoločenstva predkupné právo.

Mgr. Iva Hulmanová,
advokátka

bnt attorneys-at-law, s.r.o.

Cintorínska 7
811 08 Bratislava 1

Tel.: +421 2 57 88 00 88
Fax:  +421 2 57 88 00 89
e-mail: info.sk@bnt.eu

© EPRAVO.SK – Zbierka zákonov, judikatúra, právo | www.epravo.sk