V prvom rade je potrebné rozlišovať medzi dobrovoľnou dražbou a dražbou podľa exekučného poriadku. Už ustálenou judikatúrou súdov je príklep súdneho exekútora v dražbe v rámci exekučného konania označený za originálny spôsob nadobúdania vlastníckeho práva dobromyseľným vydražiteľom[4].

Avšak v prípade dobrovoľnej dražby súdy rozhodujú inak. Dobrovoľná dražba v skutočnosti nie je originálnym spôsobom nadobudnutia vlastníckeho práva. V dobrovoľnej dražbe nemožno nadobudnúť vec od nevlastníka, a to ani za stavu, že nebol podaný návrh na určenie neplatnosti dobrovoľnej dražby[5]. Pozrime sa bližšie na dôvody, ktoré vedú k týmto úvahám.

Pretrhnutie zásady nemo plus iuris a jej pôvod v exekučnom poriadku. V zmysle § 140 ods. 2 písm. l) exekučného poriadku dražobná vyhláška musí obsahovať výzvu, aby uplatnenie práv, ktoré nepripúšťajú dražbu, sa preukázalo pred začatím dražby s upozornením, že inak by sa také práva nemohli uplatniť na ujmu vydražiteľa, ktorý bol dobromyseľný. Zákon o dobrovoľných dražbách nič podobné neustanovuje. Okrem uvedeného súdny exekútor vykonáva verejnú moc pod dohľadom exekučného súdu, čo je ďalší podstatný rozdiel medzi exekučnou a dobrovoľnou dražbou. Zo znenia samotného zákona o dobrovoľných dražbách č. 527/2002 Z. z. nemožno vyvodiť záver o tom, že by dobrovoľná dražba mala viesť k nadobudnutiu vlastníckeho práva aj od nevlastníka a teda, že by došlo k prelomeniu zásady „nemo plus iuris“. V tejto súvislosti poukazujeme aj na nález Ústavného súdu Slovenskej republiky III. ÚS 448/2010.

Keď sa zamyslíme bližšie a rozanalyzujeme si inštitút dobrovoľnej dražby zistíme, že je založená na súkromno-právnom základe a má súkromno-právny charakter. Dražobná spoločnosť vykonávajúca dražbu je právnickou osobou, založenou za účelom dosiahnutia zisku a dražbu vykonáva na zmluvnom základe na základe zmluvy o vykonaní dražby. Licitátor je zamestnancom dražobnej spoločnosti (dražobníka). Notár prítomný počas priebehu dražby osvedčuje priebeh dražby ako udalosť súkromnoprávnej povahy (ako napríklad priebeh valného zhromaždenia v obchodnej spoločnosti). Navrhovateľ dražby, ak ním je záložný veriteľ koná na základe plnomocenstva na výkon záložného práva udeleného vlastníkom nehnuteľnosti. Všeobecne v občianskom práve platí zásada nemo plus iuris a zákonodarca v zákone o dobrovoľných dražbách nevyjadril vôľu pretrhnúť platnosť tejto zásady na dobrovoľné dražby. Niet preto dôvodu, prečo by sa zásada „nemo plus iuris“ nemala vzťahovať aj na ďalší inštitút zmluvnej povahy a to dobrovoľnú dražbu. Dobrovoľná dražba, ktorej navrhovateľom nie je skutočný vlastník, je konaním, ktoré sa vedie absolútne mimo vôle a i bez pričinenia skutočného vlastníka, bez akejkoľvek predbežnej kontroly súdu alebo iného orgánu verejnej moci, výlučne pod kontrolou dražobníka, ktorý je súkromnoprávnym subjektom vykonávajúcim svoju činnosť ako podnikanie, teda za účelom dosiahnutia zisku.

Z vyššie uvedeného preto možno uzavrieť, že pri dobrovoľnej dražbe:

• navrhovateľ navrhuje vykonanie dražby právnym úkonom a oprávňuje dražobníka (a zaňho konajúceho licitátora), aby svojimi právnymi úkonmi spôsobil stratu vlastníckeho práva navrhovateľa (resp. záložcu, ak navrhovateľom je záložný veriteľ),
• dražobník (zaňho licitátor) sa obracia na účastníkov dražby na základe takto mu udeleného oprávnenia a vyzýva účastníkov dražby, aby robili podania,
• účastníci robia podania – právne úkony,
• licitátor (v mene a na účet dražobníka a sprostredkovane aj navrhovateľa dražby) udelením príklepu – právnym úkonom spôsobí, že medzi navrhovateľom dražby a vydražiteľom vznikne právny vzťah, ktorého dôsledkom je, že vlastnícke právo prejde z navrhovateľa na vydražiteľa.

Uprednostnenie výkladu, že vydražiteľ v dobrovoľnej dražbe nadobúda vlastnícke právo aj vtedy, keď ani navrhovateľ dražby, ani záložca neboli vlastníkmi predmetu dražby, by znamenalo, že by sa bez ústavného dôvodu prihliadlo prakticky len na majetkový záujem vydražiteľa, ktorý zaplatil svoje najvyššie podanie za predmet dražby, ktorý reálne nenadobudol. Takýto rýdzo ekonomický pohľad jednostranne zohľadňujúci len investíciu vydražiteľa je nezlučiteľný s vyššie uvedenou ústavnou ochranou existujúceho vlastníckeho práva skutočného vlastníka predmetu dražby.

Preto je vhodné, aby si každý vydražiteľ je pred urobením najvyššieho podania na dobrovoľnej dražbe, urobil due diligence nehnuteľnosti. Čiže aby si zistil, či neexistujú právne spory o určenie vlastníckeho práva k nehnuteľnosti, ktorých výsledok by sa ho mohol dotknúť. Mohlo by sa totiž stať, že v prípade určenia vlastníckeho práva tretej osobe by prišiel o vydraženú nehnuteľnosť.

JUDr. Daniela Ježová, LL.M., PhD.,
advokátka

Javorinská 13,
811 03 Bratislava 1

Tel.: +421 915 750 804
e-mail: jezova@lawyer.com

www.advokatkadaniela.sk

--------------------------------------------------------------------------------
[1] napr. Valová, K., a kol.: Zákon o dobrovoľných dražbách. Komentár. BECK: Bratislava 2010, v tomto zmysle aj Machyniak, M.: Nadobúdanie vlastníckeho práva a iných práv na dobrovoľnej dražbe. Bulletin slovenskej advokácie, roč. 2005, č. 11
[2] Lazar, J., a kol.: Občianske právo hmotné. Tretie doplnené a prepracované vydanie. 1 zväzok. IURA EDITION: Bratislava 2006, s. 436
[3] Právní rozhledy, roč. 1995, č. 6, deviaty bod.
[4] viď napr. II. ÚS 289/08
[5] viď rozsudok Krajského súdu Prešov z 30. októbra 2012, sp. zn. 20Co/123/2011, 20Co/51/2012

© EPRAVO.SK – Zbierka zákonov, judikatúra, právo | www.epravo.sk