Zákon č. 504/2003 Z. z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov a o zmene niektorých zákonov v znení neskorších predpisov (ďalej len „ZNPP“) je osobitným právnym predpisom upravujúcim nájomné vzťahy k poľnohospodárskym pozemkom. Všeobecnú právnu úpravu nachádzame v ustanoveniach § 663 až 684 zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v znení neskorších predpisov (ďalej len „OZ“). Vzťah týchto predpisov je vyjadrený v § 1 ods. 1 ZNPP, na základe ktorého sa OZ aplikuje subsidiárne.

V úprave ZNPP nenachádzame žiadne obmedzenie, ktoré by regulovalo uzatváranie nájomných zmlúv vo vzťahu k identickému poľnohospodárskemu pozemku.

V rámci OZ chýba taktiež explicitné ustanovenie, ktoré by sa danej problematike venovalo, a preto je nutné postupovať na základe výkladu jednotlivých občianskoprávnych noriem a taktiež za pomoci judikatúry.

Podľa § 663 OZ je jedným z pojmových znakov nájomnej zmluvy prenechanie veci na užívanie (alebo aj na branie úžitkov). Pod prenechaním veci sa rozumie odovzdanie veci do dispozície nájomcu, aby ju nájomca užíval alebo z nej bral aj úžitky. Prevzatím veci získa nájomca vec do detencie – ide o taký právny vzťah k veci, pri ktorom je užívateľovi zrejmé, že vec nie je jeho, a preto ju neužíva ako svoju vlastnú (absentuje „animus“), zároveň však má nad vecou faktickú moc, vďaka čomu vec fakticky ovláda (má „corpus“) a môže ju užívať alebo z nej aj brať úžitky.[1]

Podľa Brostla ml. v zmluve o nájme poľnohospodárskeho pozemku dochádza k splynutiu nájmu (užívanie veci) a árendy (ide nielen o užívanie veci ako takej, ale aj o poberanie plodov), ktoré boli v minulosti predmetom dvoch samostatných zmluvných typov, a to nájomnej zmluvy a árendálnej zmluvy[2]. Z povahy zmluvy o nájme poľnohospodárskeho pozemku vyplýva, že jej predmetom je spravidla plodonosná vec, ktorá prináša nájomcovi občasne sa opakujúce úžitky (plody). Z tohto dôvodu sa pre naplnenie jej účelu bude vyžadovať obhospodarovanie prenajatej pôdy nájomcom. Užívaním veci sa rozumie privlastňovanie si úžitkových vlastností veci bez toho, aby sa zmenila podstata prenajatej veci. Na rozdiel od iných druhov nájmu (napr. primárnym účelom nájmu bytu je užívanie vo forme bývania) je, v prípade nájmu poľnohospodárskej pôdy, samotné užívanie nepostačujúce a pre naplnenie jeho účelu sa vyžaduje branie úžitkov z prenajatého pozemku (napr. zber pšenice a pod.).[3]

Duplicitné nájomné zmluvy tak môžu obmedzovať jeden zo základných pojmových znakov, resp. účelov[4] nájmu poľnohospodárskych pozemkov. Niektoré súdy v tejto veci zastávajú názor, že prekážkou nájmu tretej osoby môže byť aj skutočnosť, že predmet nájmu nie je právne voľný, t.j. je v nájme inej osoby.

K tomuto záveru dospeli viaceré súdne autority v Českej republike.[5][6] Najvyšší súd ČR konštatoval, že nájomnú zmluvu konkrétneho bytu je možné platne uzatvoriť len za predpokladu, že ide o byt právne voľný, t.j. k bytu netrvá žiadny platný nájomný vzťah iného nájomcu. Takáto počiatočná nemožnosť plnenia je podľa súdu dôvodom absolútnej neplatnosti nájomnej zmluvy.[7]

Na druhej strane Najvyšší súd Slovenskej republiky ako dovolací súd vydal rozhodnutie, v odôvodnení ktorého sa okrem iného uvádza: „Ak podľa odvolacieho súdu zavinené protiprávne spôsobenie neplatnosti zmluvy žalovaným malo spočívať v tom, že žalobcovi prenajal pozemky, ktoré v čase uzavretia nájomnej zmluvy už boli v nájme iného subjektu, t. j. neboli právne voľné, nezakladá (teda nemá za následok) podľa názoru dovolacieho súdu ani táto okolnosť bez ďalšieho neplatnosť zmluvy. Objektívne totiž možnosť plnenia v takomto prípade vylúčená nie je. Vznik právnych účinkov nájmu môže byť dohodnutý na neskorší čas, ako je čas uzavretia nájomnej zmluvy, prenajímateľ môže zabezpečiť splnenie zmluvy ukončením dovtedajšieho nájomného vzťahu, nájomca sa môže domáhať voči prenajímateľovi splnenia, náhrady škody, prípadne môže od zmluvy odstúpiť.“[8]

Tento záver má podporu aj v niektorých odborných názoroch: „Právní volnost není dle našeho názoru podmínkou platnosti nájemní smlouvy. Rozpor s předchozí smlouvou nemůže zakládat neplatnost nájemní smlouvy pro rozpor se zákonem. Nejde ani o případ počáteční nemožnosti plnění. Objektivně totiž možnost plnění vyloučena není. I soudy akceptují například odloženou účinnost nájemní smlouvy (což jenom dokládá, že to nemůže být důvod neplatnosti, ta se posuzuje k okamžiku, kdy byl úkon učiněn). V dalším je nutné zkoumat slučitelnost vymezeného způsobu užití předmětu nájmu, např. pronájem pozemku za účelem chůze a za účelem umístění a údržby reklamního zařízení.“[9]

Brostl ml. dodáva, že pre posúdenie platnosti nájomnej zmluvy v týchto prípadoch bude určujúca skutočnosť, či moment uzavretia nájomnej zmluvy bude totožný s dňom účinnosti zmluvy, t.j. s dňom, kedy sa má prenechať pozemok do užívania nájomcu. V závislosti od tejto skutočnosti sa následne bude variovať medzi neplatnosťou zmluvy a porušením záväzku prenajímateľa prenechať predmet nájmu do riadneho užívania nájomcu.[10]

Vývoj judikatúry v predmetnej veci zaznamenal najnovší posun prednedávnom v rozhodnutí Ústavného súdu ČR, sp. zn. II. ÚS 4235/18:[11]

„Ústavní soud tedy shrnuje, že dojde-li k uzavření více nájemních smluv k téže věci (tzv. dvojí nájem), není ústavně konformní výklad, že druhá ze smluv je absolutně neplatná, z důvodu počáteční právní nemožnosti plnění, neboť tento závěr je v rozporu s právem na svobodné jednání dle čl. 2 odst. 3 Listiny základních práv a svobod a z něj odvozeného principu ochrany autonomie vůle a smluvní svobody ve spojení se zásadou pacta sunt servanda plynoucí z čl. 1 odst. 1 Ústavy České republiky. Sama existence dvou nájemních smluv k téže věci nemůže opodstatňovat závěr o absolutní neplatnosti druhé z těchto smluv. Výklad nerespektující tyto principy představuje i porušení práva pronajímatele (vlastníka) vlastnit majetek podle čl. 11 odst. 1 Listiny.“

V odôvodnení súd objasnil, prečo dospel k takémuto záveru: „Obdobně sama existence nájemní smlouvy nebrání tomu, aby vlastník k věci, kterou pronajímá, uzavřel další nájemní smlouvu. Pokud kvůli prvnímu nájmu nebude vlastník schopen plnit své povinnosti podle druhé nájemní smlouvy, je na něm, aby první nájem buď řádně ukončil, nebo nesl právní důsledky spojené s porušením druhé nájemní smlouvy. Nelze přitom vyloučit situace, v nichž bude možné současné řádné plnění v rámci obou nájemních vztahů. V každém případě však jsou tyto případy řešitelné prostřednictvím jiných právních nástrojů, než je dovození absolutní neplatnosti druhé nájemní smlouvy, přičemž tyto mírnější prostředky nezbavují smlouvy právních účinků, a více tak respektují to, k čemu se jednotlivci svobodně rozhodli zavázat. V případě, že není plnění druhé nájemní smlouvy uskutečnitelné kvůli závazkům pronajímatele (vlastníka) dle první nájemní smlouvy, by závěr o absolutní neplatnosti druhé nájemní smlouvy mohl zhoršit právní postavení druhého nájemce. Připravil by ho totiž o možnost domáhat se práv plynoucích z porušení druhé nájemní smlouvy ze strany pronajímatele (vlastníka). Současně by nepřípustně zvýhodňoval pronajímatele (vlastníka), ačkoliv právě ten ve většině případů svým jednáním způsobí, že druhou nájemní smlouvu nebude možné plnit. Nebude-li druhému nájemci možné poskytnout kvůli prvnímu nájmu řádné plnění, má nárok na slevu nájemného (§ 674 OZ z roku 1964), případně není povinen nájemné platit (§ 673 OZ z roku 1964; srov. nyní § 2208 odst. 1 OZ z roku 2012)).“

ÚS ČR pokračoval citáciou viacerých doktrinálnych výkladov:

„Jako chybný je třeba odmítnout názor judikatury, že neplatnou je nájemní smlouva, kterou je pronajat předmět již jednou pronajatý".[12]

„Právní volnost není dle našeho názoru podmínkou platnosti nájemní smlouvy. Rozpor s předchozí smlouvou nemůže zakládat neplatnost nájemní smlouvy pro rozpor se zákonem. Nejde ani o případ počáteční nemožnosti plnění. Objektivně totiž možnost plnění vyloučena není,"[13]

"Ve světle nové právní úpravy již neobstojí judikatura Nejvyššího soudu týkající se i absolutní neplatnosti v případě dvojího nájmu téže věci.“[14]

Záver:

Kým najprv bol dvojitý nájom prísne posudzovaný ako dôvod neplatnosti nájomnej zmluvy podľa § 37 ods. 2 OZ, prípadne § 39 OZ, neskôr sa judikatúra posunula ku skúmaniu toho, kedy presne (v aký časový moment) nastáva účinnosť druhej z nájomných zmlúv a nevylučovala uzatvorenie dvojitého nájmu v prípade, ak bol časový moment ich účinnosti odlišný. Nedávne rozhodnutie ÚS ČR takýto výklad považuje za neústavný a považuje ho za rozporný so zásadou pacta sunt servanda, autonómiou vôle a zmluvnou slobodou.

Bc. Dominik Mičatka
právny asistent