Čo je duplicitný zápis vlastníctva a prečo vzniká ?

Duplicitný alebo viacnásobný zápis vlastníckeho práva v katastri nehnuteľností znamená, že:

1. výlučné vlastníctvo k tej istej nehnuteľnosti (alebo k jej časti) svedčí viacerým osobám, alebo
2. v prípade podielového spoluvlastníctva je súčet spoluvlastníckych podielov k jednej nehnuteľnosti viac ako 1/1 (napr. nehnuteľnosť vlastnia dvaja spoluvlastníci, s tým, že jeden má podiel vo výške 3/4 a druhý vo výške 2/4), alebo
3. pri parcelách registra „E“ a „C“, ktoré sa úplne alebo sčasti prekrývajú sú zapísaní rôzni vlastníci.

Hlavnú zásluhu na vzniku duplicitného vlastníctva má najmä historická právna úprava, v dôsledku ktorej mal zápis práv k nehnuteľnostiam do pozemkovej knihy a evidencie nehnuteľností v rokoch 1951 až 1992 iba deklaratórne účinky. Neoznámenie vzniku, zmeny alebo zániku vlastníckeho práva nebolo spájané s výraznými sankciami, a preto vôľa vlastníkov notifikovať príslušné orgány o zmene vlastníckeho práva nebola vysoká, čo prirodzene viedlo k nedôslednosti zápisov. Nehnuteľnosti sa tak viackrát predeďovali, opakovane sa uzatvárali prevodové zmluvy s viacerými osobami, pozemky sa v teréne rozčleňovali nepresnými meraniami (tzv. krokárske náčrty) alebo sa napr. vydávali dokumenty (tzv. prídelové listiny), ku ktorým sa nevytvoril grafický podklad (katastrálna mapa). To všetko malo za následok chaos v evidovaní nehnuteľností a vznik s tým súvisiaceho duplicitného, resp. viacnásobného vlastníctva.

Aké sú dôsledky duplicitného zápisu ?

Kataster nehnuteľností sa v súčasnosti vyznačuje zásadou materiálnej publicity, podľa ktorej platí, že údaje katastra nehnuteľnosti sú hodnoverné  a záväzné, ak sa nepreukáže opak. Uvedené okrem iného súvisí s tým, že ak orgán katastra zistí, že niektorej z nehnuteľností svedčí duplicitné, resp. viacnásobné vlastníctvo, je povinný o tejto skutočnosti informovať. Robí to tak, že na liste vlastníctva - v časti B zapíše tzv. poznámku o spochybnení hodnovernosti údajov katastra[1] (nazývanú aj ako poznámka spornosti), ktorá znie napr. nasledovne: „Hodnovernosť údajov vlastníckeho práva k pozemku registra E-KN parc. č. 1 bola spochybnená duplicitou vlastníctva k pozemku registra C-KN parc. č. 2 v k. ú. XY."

Predmetná poznámka má obmedzujúci charakter, čo znamená, že osoby, v prospech ktorých svedčí zápis vlastníckeho práva v katastri nehnuteľností nemôžu s nehnuteľnosťou disponovať (nemôžu ju napr. previesť, či zaťažiť vecným bremenom alebo záložným právom).

Ak je na liste vlastníctva zapísaná uvedená poznámka spornosti

1. a na kataster je doručená listina, ktorá sa zapisuje vkladom (napr. prevodová zmluva), príslušný okresný úrad vkladové konanie preruší a účastníkov konania vyzve, aby predložili (a) súdne rozhodnutie, z ktorého vyplýva, ktorý z duplicitných vlastníkov je skutočným vlastníkom alebo (b) aby podali na súd žalobu o určenie vlastníckeho práve a jej podanie preukázali. Ak účastníci konania v lehote určenej orgánom katastra uvedené nepredložia/ nepreukážu, okresný úrad konanie zastaví,[2]
2. a na kataster je doručená záznamová listina, postup okresného úradu záleží od toho, či listina vychádza z údajov katastra alebo nie. Ak je napr. doručený exekučný príkaz na zriadenie exekučného záložného práva a týka sa osoby vlastníka, ktorý je aktuálne zapísaný na liste vlastníctva, tak kataster takúto listinu zapíše. Ak je napr. doručené uznesenie o dedičstve, ktoré sa však nedotýka osoby vlastníka aktuálne zapísaného na liste vlastníctva, orgán katastra záznam v zmysle § 36a ods. 1 zákona č. 162/1995 Z. Z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (ďalej ako „Katastrálny zákon“) nevykoná a zároveň dotknuté osoby vyzve, aby uzavreli dohodu alebo podali na súde žalobu o určenie práva k nehnuteľnosti,
3. a na kataster je doručená listina na zápis poznámky, okresný úrad takúto poznámku bez ďalšieho zapíše.   

Odstránenie duplicitného zápisu vlastníckeho práva

Duplicitný zápis vlastníctva je síce neželaným, avšak riešiteľným javom. Možnosti nápravy sú tri a každá má svoje pozitíva aj negatíva.

1. Dohoda

Duplicitní vlastníci môžu uzavrieť dohodu, v ktorej určia, ktorí z nich bude výlučným vlastníkom nehnuteľnosti alebo aká bude výška sporných spoluvlastníckych podielov, prípadne spornú časť pozemku odčlenia geometrickým plánom a určia, kto je vlastníkom novovytvorenej parcely. Dohoda býva spravidla uzavretá podľa § 51 zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník (ďalej len „Občiansky zákonník“) ako nepomenovaná zmluva alebo podľa § 585 Občianskeho zákonníka ako dohoda o urovnaní.

Dohoda musí obsahovať:

1. čo je predmetom sporu,
2. na akom riešení sa účastníci dohodli a
3. náležitosti podľa § 42 ods. 2 Katastrálneho zákona:

• identifikačné údaje účastníkov dohody,
• označenie právneho úkonu, jeho predmet, miesto a čas,
• identifikáciu nehnuteľnosti.

Podpisy účastníkov dohody musia byť úradne overené. Na zápis dohody do katastra nehnuteľností je potrebné podať návrh na vklad a zaplatiť správny poplatok vo výške 66 Eur (prípadne 33 Eur, ak sa podáva elektronicky).

2. Súdne rozhodnutie

V prípade, ak sa duplicitní vlastníci nevedia dohodnúť, je nutné, aby niektorý z nich podal na súd žalobu  o určenie vlastníckeho práva. Pre odstránenie duplicity je relevantné niektoré z nasledujúcich rozhodnutí:

• rozhodnutie, ktorým súd určí, že žalobca je vlastníkom nehnuteľnosti,
• rozhodnutie, ktorým súd určí, že žalovaný nie je vlastníkom nehnuteľnosti,[3]
• rozhodnutie súdu o zamietnutí žaloby (z meritórnych dôvodov) o určenie, že žalobca je vlastníkom nehnuteľnosti,
• uznesenie súdu o schválení zmieru.

Právoplatné rozhodnutie orgán katastra zapíše záznamom, čím sa odstráni duplicita. Neplatí sa tu správny poplatok ako je to v prípade dohody, avšak je potrebné zaplatiť súdny poplatok za podanie žaloby vo výške 99,50 Eur a prípadné trovy konania. Spory o určenie vlastníckeho práva bývajú zložité a časovo náročné, preto treba počítať s tým, že tento spôsob odstránenia duplicity bude zdĺhavý.

3. Oprava chyby v katastrálnom operáte

Osobitnú úpravu odstránenia duplicity predstavuje inštitút opravy chyby v katastrálnom operáte upravený v § 59 ods. 2 písm. c) Katastrálneho zákona. V tomto konaní okresný úrad sám upraví chybné údaje katastra, a to v prípade, že sú splnené všetky nasledovné predpoklady:  

• v katastri nehnuteľností už existuje poznámka o duplicitnom, resp. viacnásobnom vlastníctve,
• dotknutí vlastníci (tí, ktorým svedčí zápis v katastri a aj tí, ktoré nie sú zapísaní na liste vlastníctva, avšak ich vlastníctvo vyplýva z verejnej alebo inej listiny) musia okresnému úradu doručiť písomný súhlas s vykonaním opravy a s konkrétnym spôsobom opravy, s tým, že podpisy musia byť úradne osvedčené,
• nejde o opravu chyby podľa § 59 ods. 2 písm. a) Katastrálneho zákona – teda  opravu prepisovej chyby, ktorú uskutočnil pracovník okresného úradu, keď údaje zapisoval na základe rozhodnutia o povolení vkladu, verejnej alebo inej listiny.

Konanie o oprave chyby sa začína na návrh alebo z podnetu samotného orgánu katastra. Návrh môže podať ten, koho práva sú duplicitným zápisom dotknuté, musí obsahovať náležitosti podľa § 24 ods. 1 Katastrálneho zákona a podpisy navrhovateľov musia byť v tomto prípade úradne overené. Správny poplatok sa za podanie takéhoto návrhu neplatí.

Ak okresný úrad zistí duplicitu zápisu z vlastnej činnosti, postupuje tak, že dotknutým vlastníkom zašle oznámenie o začatí katastrálneho konania, uvedenie v ňom na základe akých skutočností ide o duplicitný zápis, navrhne spôsob odstránenia duplicity a vyzve vlastníkov, aby na kataster zaslali písomný súhlas s overenými podpismi, pokiaľ s navrhovaným spôsobom odstránenia duplicitného zápisu súhlasia.

Bez ohľadu na to, či orgán katastra koná na návrh alebo z úradnej povinnosti, je povinný rozhodnúť do 30 dní, v odôvodnených prípadoch do 90 dní odo dňa začatia konania, resp. zistenia chyby.[4] Na základe právoplatného rozhodnutia orgán katastra následne vykoná opravu chyby v katastrálnom operáte.

Záver

Historické legislatívne zmeny, nedôslednosť evidovania nehnuteľností vo verejnom registri a rôzne ideové nastavenia vnímania vlastníckeho práva v priebehu našej minulosti viedli k vzniku viacerých problémov, ktoré sú tu s nami doteraz. Duplicitný zápis vlastníckeho práva predstavuje pre vlastníkov nehnuteľnosti obmedzenie spájajúce sa predovšetkým s nemožnosťou prevodu a zaťažením svojich nehnuteľností. Vyššie uvedené spôsoby riešenia majú za cieľ napomôcť pri odstránení tohto negatívneho javu a umožniť vlastníkom jednoduchšie nakladať so svojím nehnuteľným majetkom.

Mgr. Jana Králusová

 

Malata, Pružinský, Hegedüš & Partners s.r.o.

 

Twin City Tower
Mlynskè nivy 10
821 09 Bratislava

 

Tel.:       +421 2 321 130 31

Fax:       +421 2 321 441 48

email:    office@mph-advocates.com

 

---

[1] § 39 ods. 2 Katastrálneho zákona v spojení s § 29 ods. 3 Vyhlášky Úradu geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky č. 461/2009 Z. z., ktorou sa vykonáva zákon Národnej rady Slovenskej republiky č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v znení neskorších predpisov

[2] Fečík, M., Jakubáč, R. Katastrálny zákon. Komentár. 1. vydanie. Bratislava: C. H. Beck, 2021, s. 401

[3] Pozri uznesenie Najvyššieho súdu SR, sp. zn. 6 Cdo 15/2017, z 30. mája 2018

[4] § 59a ods. 3 Katastrálneho zákona