Implementácia zákona o nájomnom bývaní do praxe

Národná rada Slovenskej republiky schválila dňa 5. mája 2022 nový návrh zákona č. 222/2022 Z. z. o štátnej podpore nájomného bývania a o zmene a doplnení niektorých zákonov (ďalej aj ako „Zákon“).

Napriek rozsiahlej kritike a pochybnostiam o možnosti jeho implementácie do praxe v jeho predloženom znení, Zákon nadobudol účinnosť 1. júla 2022. Zákon obsahuje rámcovú predstavu o tom, ako by mal systém nájomného bývania fungovať, ale absentuje v ňom konkrétne nastavenie do „praktického života“, ktoré nevyriešil ani obsiahly pozmeňujúci návrh.

Zákon vo svojej dôvodovej správe prezentuje stanovený cieľ, a tým má byť ochrana a podpora istých skupín ľudí určených vládou SR na základe ukazovateľov ako dostupnosť bývania, vek, profesia, príjem či sociálne postavenie[1], ktorí sa pri riešení bytovej otázky v dnešnom svete nemôžu spoľahnúť sami na seba, či svoju rodinu. Zákon im má pomôcť nájsť finančne dostupný nájom so zaručenou dĺžkou trvania. Konkrétne, cieľom Zákona by malo byť vytvorenie prostredia, ktoré umožní výstavbu štátom podporovaného nájomného bývania s regulovanou výškou nájomného a zárukou dlhodobej „strechy nad hlavou“ pre ľudí, ktorí podporu potrebujú[2].

Po prečítaní skromného paragrafového znenia musíme konštatovať, že Zákon sám osebe vymedzenú oblasť reguluje príliš všeobecne a mnoho (často veľmi dôležitých) čiastkových otázok ponecháva na neskoršiu úpravu prostredníctvom podzákonných a zmluvných noriem. To sa nám, vzhľadom na jeho ambíciu priniesť prielom do segmentu nájomného bývaniam, javí nesprávne. Napriek prezentovaným cieľom Zákona sa otvára jedna generálna otázka, či je možné dosiahnuť stanovenú úlohu - ktorou je uľahčenie získania nájomného bývania pre ľudí - bez podrobnejšieho premyslenia spôsobu a systému poskytovania nájomného bývania, hlavne pokiaľ ide o jeho premietnutie do praxe.

Pravdou je, že podpora sociálneho nájomného bývania zo strany štátu je v podmienkach Slovenskej republiky dlhodobo slabá, podobne tomu tak je aj v iných krajinách strednej Európy alebo aj východnej Európy. Spolu so Slovenskom sem možno zaradiť krajiny ako Estónsko, Maďarsko, Litva, Lotyšsko, v ktorých prevažuje tradícia „bývať vo svojom“[3]. Naopak, v silnejších krajinách, ako je Holandsko, Anglicko či Rakúsko je systém poskytovania nájomného bývania dávno zabehnutý[4]. Niet pochýb, že reformy zamerané na podporu sociálne slabších skupín obyvateľov sú potrebné aj vo forme záruky prístupného a dlhodobého bývania.

V súvislosti so Zákonom sa otvárajú aj iné otázky, ktoré možno označiť za negatíva schváleného znenia Zákona:

nerovnováha medzi podporou súkromných firiem, ktorá je v značnom nepomere s finančnými rizikami štátu;
nastavenie systému poskytovania nájomného bývania Zákon deleguje na agentúru (bližšie definovanú nižšie v tomto príspevku), ktorej členmi majú byť aj právnické osoby zapojené do mechanizmu poskytovania nájomného bývania, ktoré nebudú zodpovedať za záväzky agentúry;
prenesená zodpovednosť za záväzky agentúry na štát;
nestanovenie konkrétnych podmienok pre uchádzačov o nájomné bývanie;
znížená DPH na 5%.

Kompetencie agentúry

Zákon nenastavuje presné pravidlá pre nastavenie systému poskytovania nájomného bývania, ale zaväzuje Úrad vlády SR a Ministerstvo financií SR k založeniu tzv. agentúry, ktorá má uvedené zabezpečiť. Vznik, zánik a činnosti agentúry sú upravené v § 3 až 5 Zákona[5]. Zákon nastavil všeobecnú úlohu agentúre, ktorou má byť navrhovanie kritérií výberu investičných partnerov, nastavovanie pravidiel schvaľovania projektov, navrhovanie maximálnej výšky nájomného a spôsob jeho výpočtu, a pod.[6]

Zákon teda neustanovuje spôsob, akým sa budú nájomcovia vyberať, ani neurčuje kto ich bude v konečnom dôsledku schvaľovať, keďže členovia budúcej agentúry zatiaľ nie sú známi. To znamená, že Zákon ponúka len možnosť vytvorenia systému poskytovania nájomného bývania, ale spôsob a celú implementáciu ponecháva v rukách agentúry, ktorá sa má ku koncu tohto roka vytvoriť, a ktorej návrhy sa budú predkladať na schválenie Úradu vlády SR.

Pokiaľ ide o úpravu maximálnej výšky nájomného, táto sa tiež upraví nariadením Úradu vlády SR na základe predloženia návrhu zo strany agentúry. Aktuálne nie je nastavená maximálna výška. „Kuchynské“ odhady predkladateľov Zákona hovoria o tom, že nájomné by malo byť nižšie až do 50 % oproti klasickým súkromným/komerčným nájmom, pričom do tejto „cenovej mapy“ určujúcej strop cien nájomného bývania sa nemajú započítavať náklady na prevádzku, údržbu, opravu bytového domu a energie.

Agentúra má pozostávať z členov, ktorými majú byť ústredné orgány štátnej správy a zároveň aj investori, resp. právnické osoby, ktoré sa budú priamo na poskytovaní nájomného bývania podieľať. Podľa § 3 ods. 1 písm. g) Zákona[7] je jednou z úloh agentúry priebežne hodnotiť plnenie investičných zmlúv. Fungovanie hodnotiaceho mechanizmu v praxi podľa pôvodného znenia Zákona si bolo veľmi ťažké predstaviť. Ak by mala agentúra hodnotiť plnenie investičných zmlúv s investičnými partnermi, ako je možné, že investiční partneri mali byť členmi tejto agentúry? Z pôvodného návrhu Zákona boli preto vylúčené hlasovacie práva investičných partnerov, čím mal byť vyriešený problém kontrolného mechanizmu plnenia investičných zmlúv, v rámci ktorého si investori mohli de facto hodnotiť plnenie svojich vlastných zmlúv.

Podmienky pre uchádzačov

Zo zákona vyplývajú len základné podmienky pre záujemcu o nájomné bývanie, ktoré majú byť bližšie špecifikované neskôr nariadením vlády SR:

osoba uchádzača môže byť len fyzická osoba, ktorá dovŕšila vek 18 rokov s trvalým, prechodným alebo iným pobytom podľa osobitného predpisu na území Slovenskej republiky;[8] a
nebude mať dlhy voči štátu na daniach, sociálnych a zdravotných odvodoch a nebude voči nej vedená exekúcia.[9]

Ako sme už uviedli, konkrétne pravidlá prideľovania bytov Zákon nerieši. Zákon sa nezaoberá ani otázkou neplatenia nájomného, okrem štandardnej peňažnej zábezpeky, či možnosti vypovedania zmluvy z tohto dôvodu. V tejto súvislosti možno uvítať upravené znenie Zákona oproti jeho pôvodnému zneniu, v rámci ktorého bola vypustená povinnosť zriadenia garančného fondu, z ktorého mali byť prípadné nedoplatky uhrádzané, čo by v konečnom dôsledku mohlo byť zneužívané súkromnými osobami a na úkor štátu.

Znížená DPH na 5%

Ako sme uviedli v predchádzajúcich častiach tohto článku, Zákon prešiel oproti pôvodnému návrhu rozsiahlou revíziou. Napriek tomu, samotnú podstatu a spôsob systému poskytovania nájomného bývania nerieši, keďže túto časť ponechal na agentúru a jej členov.

V Zákone zostalo aj zníženie DPH na 5% na dodanie stavby, obnovu a prestavbu bytových domov alebo ich častí určených na nájomné bývanie podporované štátom. Toto zníženie môže využiť prenajímateľ zapísaný v registri vedenom agentúrou.

Oproti pôvodnému návrhu bola zo Zákona vypustená daňová úľava pri investíciách do podielových fondov. Zrušená bola aj zrýchlená verzia odpisovania nájomných bytov podporovaných štátom. Bude platiť odpisovanie po dobu 40 rokov.

V Zákone naopak zostala možnosť poskytnutia príspevku zamestnávateľa za podmienok uvedených v Zákone – a to vo výške 4 eur za 1m², avšak maximálne spolu vo výške 360 EUR.

Ako by mal byt a jeho vybavenie vyzerať?

Hoci Zákon nerieši otázky uvedené vyššie v tomto príspevku, Zákon stanovuje žiaducu výmeru bytu, a to od 27 do 90 m² s podmienkou, že byt bude mať balkón, ktorého rozloha sa nezapočíta do celkovej výmery bytu. Aj tieto požiadavky boli kritizované z dôvodu absencie kuchyne, či sociálneho zariadenia, ktoré sú nepochybne esenciálnym vybavením každej domácnosti na rozdiel od balkóna, či lodžie.

Záver

V závere možno konštatovať, že Zákon z dôvodu jeho všeobecnosti neurčuje konkrétne pravidlá fungovania zamýšľaného systému, preto ani nemožno hodnotiť správnosť nastavenia či efektívnosť budúceho mechanizmu poskytovania nájomného bývania, ktorý bude navrhovaný agentúrou a následne schvaľovaný vládou SR[10]. Naopak, Zákon dáva voľnú ruku agentúre a vláde SR pre budúce nastavovanie podmienok, ktoré aktuálne nie sú na nič viazané a žiadnym spôsobom garantované. Z tohto dôvodu je možné Zákon vnímať viac ako legislatívnu iniciatívu, ktorá ponúka možnosť vytvorenia mechanizmu nájomného bývania a podpory pre ľudí, ale bez akýchkoľvek záruk či a akým spôsobom k jeho poskytovaniu dôjde. Miesto dobrého úmyslu, ktorým sa Zákon pýši, nachádzame v ňom negatíva súvisiace s nešťastným riešením vytvorenia agentúry, ktorá má celý systém „za pochodu“ nastavovať a priebežne predkladať návrhy na schválenie vláde SR, ktorá samozrejme nie je viazaná tieto návrhy agentúry schváliť. Agentúra je viazaná minimálnymi zákonnými podmienkami pri vytváraní návrhu systému nájomného bývania, ktorý bude vláde SR predkladať. Preto možno predpokladať, že uvedené nedostatky budú v konečnom dôsledku spojené s predlžovaním celého procesu vytvárania a poskytovania nájomného bývania. Máme za to, že Zákon by mal minimálne obsahovať jasne zadefinované podmienky pre uchádzačov o nájomné bývanie a spôsob určovania výšky nájomného s ohľadom na aktuálne podmienky na trhu a tiež konkrétne podmienky pre právnické osoby, ktoré budú participovať na poskytovaní nájomného bývania, vrátane povinnosti ich registrácie do registra partnerov verejného sektora (a to z dôvodu, že investorovi zrejme nevznikne povinnosť prihlásiť sa do registra partnerov verejného sektora, keďže nejde o priamu finančnú podporu zo strany štátu a teda nejedná sa o štátnu pomoc). Doplnením povinnosti registrácie právnických osôb participujúcich na poskytovaní nájomného bývania v registri partnerov verejného sektora by bolo možné vyčítať konečného užívateľa výhod a limitovať tak riziko prepojenia týchto osôb s politickými predstaviteľmi. Sme toho názoru, že Zákon je nastavený v prospech investorov, ktorí budú zo systému profitovať. Ako neštandardné vnímame, že tí istí investiční partneri majú byť zároveň súčasťou agentúry bez zodpovednosti za záväzky tejto agentúry, pričom nepomerne stavia do rizika štát a jeho rozpočet, ktorý bude znášať prípadné straty agentúry.

JUDr. Ivana Gážiová, PhD.