Je možný prevod nehnuteľnosti na základe neplatnej zmluvy?

Otázka nadobudnutia vlastníckeho práva k nehnuteľnosti od nevlastníka na základe neplatnej zmluvy vyvolávala, a dones aj vyvoláva viaceré diskusie. Podľa jedného názorového prúdu takýto prevod nie je možný, keďže naráža na dávnu rímsku zásadu, podľa ktorej nikto nemôže na iného previesť viac práv ako sám má. Druhý názorový prúd naopak tvrdí, že sa má chrániť aj dobromyseľnosť kupujúceho, teda aj takýto prevod je za určitých okolností možný. Nejednotnosť názorov však nemá len akademickú podobu, ale je potvrdená aj súdnymi rozhodnutiami, a to aj na najvyšších stupňoch.

Zásada „nemo plus iuris“ a neplatnosť zmluvy

Rímska zásada „nemo plus iuris ad alium transferre potest quam ipse habet“ je v právnických kruhoch dobre známa. Vychádza z premisy, že žiadna osoba (predávajúci) nemôže na inú osobu (kupujúceho) previesť (vlastnícke) právo, ktoré táto osoba (predávajúci) nemá. Jej aplikácia je plne logická, keďže znamená, že nemôžem dať inému to, čo mne samému ani nepatrí.

Tejto zásady sa pridŕžala aj súdna prax. Teda v prípade, ak kupujúci kúpil pozemok od nevlastníka (aj osoby, ktorá sa mohla javiť ako vlastník na základe listu vlastníctva), priznávali právo pôvodnému vlastníkovi (aj osobe, ktorá v čase podpisu zmluvy nebola evidovaná v katastri nehnuteľnosti ako vlastník) a kupujúceho za vlastníka neuznávali. Táto zásada však mala aj zákonné výnimky, ktoré určovali, v ktorých prípadoch uvedené pravidlo neplatilo. Tieto výnimky boli uvedené vo viacerých právnych predpisoch (napr. v Občianskom zákonníku, Exekučnom poriadku a pod.).

Dobromyseľnosť a ochrana nadobúdateľa

Novšia rozhodovacia prax však začala chrániť kupujúceho, za podmienky, že bol pri kúpe dobromyseľný. Dobromyseľnosť sa mala vykladať pomerne prísne a nestačilo len overenie údajov o predávajúcom v katastri nehnuteľností. Tak aj kupujúci sa mohol stať platným vlastníkom nehnuteľnosti, aj keď osoba od ktorej nehnuteľnosť kupoval nebola vlastníkom, hoci sa ako vlastník javila. Inými slovami, vlastnícke právo bolo možné nadobudnúť aj na základe neplatnej zmluvy z dôvodu, že predávajúci nebol skutočným vlastníkom pozemku.

Táto názorová nejednotnosť panovala aj na pôde Najvyššieho súdu SR a Ústavného súdu SR. Možno povedať, že to bol práve Ústavný súd SR ktorý dal k uvedenému rozkolu podnet, keďže začal chrániť dobromyseľnosť na strane nadobúdateľa[1].

Táto názorová nejednotnosť však v praxi vyvolávala značnú mieru právnej neistoty. Tak pôvodný vlastník ako ani kupujúci (nový vlastník) nemali istotu v tom, ako bude ich prípad prejednaný a rozhodnutý.

Veľký senát rozhodol – vlastníctvo nemožno nadobudnúť na základe neplatnej zmluvy

Veľký senát Najvyššieho súdu SR sa touto otázkou zaberal vo svojom nedávnom rozhodnutí[2], v ktorom, okrem iných právnych otázok (napr. otázka prípustnosti dovolania, povinnosti predložiť vec veľkému senátu, viazanosti najvyššieho súdu zrušujúcim rozhodnutím ústavného súdu), skúmal aj otázku prevodu vlastníckeho práva na základe neplatnej zmluvy.

Veľký senát sumarizujúc rôzne odborné názory na uvedenú problematiku a rozhodovaciu prax najvyššieho a ústavného súdu zaujal stanovisko, v zmysle ktorého na základe absolútne neplatného právneho úkonu nie je možné nadobudnúť vlastnícke právo, a to ani v prípade, že na jeho podklade bol uskutočnený vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností.

Veľký senát sa tak priklonil k názorovo staršej rozhodovacej praxi. Poukázal pritom na vyššie uvedenú právnu zásadu, podľa ktorej nikto nemôže previesť na iného viac práv, ako sám má. Takto nemôže platne previesť vlastnícke právo k nehnuteľnosti na inú osobu ani ten, kto je na základe absolútne neplatného právneho úkonu vedený v katastri nehnuteľností ako vlastník nehnuteľností.

Na dobrú vieru nadobúdateľa nehnuteľnosti treba prihliadať len v rozsahu, v akom na ňu prihliadajú právne predpisy. Teda dobrá viera samo a sebe nemôže byť dôvodom, na základe ktorého možno „zhojiť“ neplatnosť prevodu, pokiaľ zákon výslovne neuvádza inak.

A čo ďalej?

Rozhodnutie veľkého senátu má významnú interpretačnú váhu, keďže právny názor v ňom uvedený majú nasledovať aj ostatné senáty najvyššieho súdu a je pre ne záväzný. Otáznym je, ako sa k uvedenému názoru postaví Ústavný súd SR, ktorý nie vždy rešpektuje rozhodnutia veľkého senátu.

Aktuálne sa však kupujúci musia s názorom veľkého senátu vysporiadať, najmä v prípade, ak si robia právny audit (due diligence) pri kúpe nehnuteľností, ktorý už na ochranu dobromyseľného kupujúceho nemusí postačovať.

Mgr. Ján Macej, PhD.,
advokát