Koniec čiernych stavieb v Slovenskej republike?

Súčasný stavebný zákon č. 50/1976 Zb. napriek mnohým novelám neodráža zmeny, ktorými prešiel trh s nehnuteľnosťami v posledných rokoch, a nevyhovuje podmienkam praxe. Okrem iných svojich nedostatkov tento zákon neobsahuje funkčnú právnu reguláciu nepovolených (tzv. čiernych) stavieb.

V priebehu roka 2014 by mal vstúpiť do platnosti nový stavebný zákon, ktorý zavádza zásadné zmeny stavebného práva, vrátane efektívnejších právnych ná-strojov na boj proti nepovoleným (čiernym) stavbám ako aj prísnejšie sankcie.

Aktuálna právna úprava čiernych (nepovolených) stavieb v Slovenskej republike

Vo všeobecnosti platí, že stavba môže byť postavená iba na základe platného stavebného povolenia (alebo na základe včasného oznámenia pri jednoduchých stavbách), inak sa podľa stavebných predpisov jedná o nepovolenú stavbu. Stavebný zákon č. 50/1976 Zb. je však neefektívny v predchádzaní a sankcionovaní budovania takýchto stavieb.

Jedným z dôvodov pre súčasný stav je skutočnosť, že podľa stavebného zákona č. 50/1976 Zb. stavebný úrad musí vždy vopred skúmať možnosť vydania dodatočného stavebného povolenia, ktorým povolí už vykonané stavebné práce. Stavebný úrad nariadi odstránenie nepovolenej stavby iba ak vydanie dodatočného stavebného povolenia nie je možné.

Problémom však je, že stavebný úrad môže odmietnuť vydanie dodatočného stavebného povolenia pre vlastníka stavby iba ak je zhotovenie predmetnej stavby v rozpore s verejnými záujmami alebo ak vlastník stavby nespolupracuje so stavebným úradom. Keďže je zložité v praxi preukázať, že určitá stavba je v rozpore s verejným záujmom, odstránenie nepovolených stavieb sa takmer nikdy nenariaďuje.

Publikované navrhované znenie nového stavebného zákona

Ministerstvo dopravy, výstavby a regionálneho rozvoja Slovenskej republiky pracovalo v posledných rokoch na novom stavebnom zákone, pričom viackrát posunulo termín jeho dokončenia. Nakoniec až v júli 2013 bol širokej verejnosti prezentovaný návrh nového stavebného zákona, ktorý podnietil búrlivú diskusiu, keďže veľmi prísne sankcionuje stavbu nepovolených stavieb. S výnimkou drobných prehreškov (ako napríklad výkon drobných úprav bez stavebného súhlasu alebo predčasné uskutočňovanie stavby predtým ako stavebné povolenie nadobudne právoplatnosť) už vydanie dodatočného stavebného povolenia nebude možné.

Zastavenie stavebných prác na nedokončených nepovolených stavbách

Ak je stavba budovaná bez stavebného povolenia alebo v rozpore s jeho podmienkami, potom je stavebný úrad podľa návrhu nového stavebného zákona povinný nariadiť sta-vebníkovi (i) aby bezodkladne zastavil stavebné práce na stavbe, (ii) uzavrel stavenisko, a (iii) zabezpečil stavbu a stavenisko pred prístupom tretích osôb. Odvolanie proti takémuto nariadeniu stavebného úradu nebude mať odkladný účinok.

Stavebný úrad taktiež bude môcť notifikovať vlastníkov inžinierskych sietí (t.j. dodávateľov vody a elektriny), ktorí budú následne povinní bezodkladne odstaviť dodávku služieb pre nepovolené stavby.

Keď zhotoviteľ stavby bude napriek rozhodnutiu stavebného úradu pokračovať v staveb-ných prácach, tak stavebný úrad bude môcť (i) zakázať prístup na stavbu, (ii) uzamknúť stavebné výrobky a stavebné mechanizmy na stavenisku a dať ich strážiť strážnou službou na náklady zhotoviteľa stavby, a/alebo (iii) dať podnet živnostenskému úradu na odňatie oprávnenia na živnostenské podnikanie.

Nariadenie odstránenia zhotovených nepovolených stavieb

Až na niekoľko výnimiek spomenutých vyššie, bude stavebný úrad podľa návrhu nového stavebného zákona povinný nariadiť stavebníkovi aby odstránil nepovolenú stavbu na vlastné náklady. Predmetná povinnosť sa bude vzťahovať taktiež na nepovolené stavby uskutočnené pred účinnosťou nového stavebného zákona (s výnimkou stavieb uskutoč-nených pred 1. októbrom 1976).

Prechodné opatrenia

Návrh nového stavebného zákona stanovuje, že stavebníci nepovolených stavieb budú môcť počas 12 mesačnej odkladnej doby podať žiadosť o dodatočné povolenie nepovolenej stavby. Predmetné ustanovenie sa stretlo s pomerne kritickým ohlasom verejnosti pre obavy, že developerské spoločnosti začnú v blízkej dobe s výstavbou nepovolených stavieb iba z dôvodu aby stihli túto odkladaciu dobu.

Ostatné sankcie

Návrh nového stavebného zákona navrhuje zaviesť podstatne vyššie pokuty za nepovole-né stavby. Taktiež sa navrhuje, aby pokračovanie v stavebnej činnosti na nepovolenej stavbe napriek právoplatnému rozhodnutiu stavebného úradu na zastavenie stavebných činností bolo klasifikované ako trestný čin. Za posledné roky je viditeľný trend postihova-nia porušení stavebných predpisov prostredníctvom ustanovení trestného práva, pričom predpokladáme, že tento trend bude v budúcnosti pokračovať.

Predpokladaná doba účinnosti

Ministerstvo dopravy, výstavby a regionálneho rozvoja Slovenskej republiky momentálne počíta s tým, že nový stavebný zákon bude prijatý Národnou radou Slovenskej republiky v polovici júna 2014. Napriek tomu, že návrh nového stavebného zákona sa v priebehu legislatívneho procesu môže zmeniť, je možné predpokladať, že jeden z jeho hlavných cieľov – boj proti nepovoleným stavbám – zostane nezmenený. Keďže návrh nového sta-vebného zákona prinesie mnoho zmien v stavebnom práve, a to nielen v oblasti právnej regulácie nepovolených stavieb, odporúčame sledovať prijaté zmeny.

Soňa Hekelová