Koniec kupčenia s poľnohospodárskymi pozemkami? Možno.

Prevod niektorých poľnohospodárskych pozemkov je po novom regulovaný zákonom č. 140/2014 Z. z. o nadobúdaní vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku a o zmene a doplnení niektorých zákonov („Zákon“), ktorý nadobudol účinnosť dňa 1. júna 2014. Týmto zákonom sa jeho autori snažili reagovať na rozpredávanie poľnohospodárskej pôdy výlučne za účelom finančného prospechu a v tej súvislosti zaviedli niekoľko obmedzení a povinnosti pri jej prevode.

Obmedzenia, ktoré Zákon prináša, sa týkajú odplatného prevodu na základe kúpnej zmluvy a bezplatného prevodu darovaním. Predmetná úprava sa nevzťahuje na nadobudnutie poľnohospodárskej pôdy dedením (t.j. nadobudnutie poľnohospodárskej pôdy dedením naďalej nie je nijako obmedzené).

Kedy sa Zákon aplikovať nebude?

Vo všeobecnosti platí, že predaj alebo darovanie poľnohospodárskeho pozemku je možné len za podmienok stanovených Zákonom. Avšak existujú dva druhy výnimiek. Zákon umožňuje previesť pôdu na určitý okruh osôb, bez toho, aby museli byť splnené podmienky stanovené Zákonom. To isté sa vzťahuje na určitý druh pôdy.

Vlastník poľnohospodárskej pôdy môže túto pôdu predať alebo darovať bez splnenia akýchkoľvek ďalších podmienok týmto osobám:

osobám blízkym a príbuzným (t.j. napr. rodičia, deti, manžel, súrodenci),
spoluvlastníkovi predmetnej pôdy a
osobám, ktoré v obci, kde sa pôda nachádza podnikajú v oblasti poľnohospodárskej výroby najmenej 3 roky predo dňom uzavretia kúpnej / darovacej zmluvy.

To isté platí pre nižšie uvedené druhy pôdy. Tieto môžu byť prevedené na kohokoľvek bez toho, aby museli byť splnené podmienky Zákona, t.j.:

záhrady
pozemok v zastavanom území obce
pozemok mimo zastavaného územia obce, ak (i) je určený na iné ako poľnohospodárske využitie alebo (ii) možnosť jeho poľnohospodárskeho využitia je obmedzená, (iii) jeho výmera je menšia ako 2000 m2, alebo (iv) je priľahlý k stavbe, s ktorou tvorí funkčný celok.

V ostatných prípadoch je predaj alebo darovanie možné len za splnenia podmienok platných od 1. júna 2014.

Aké sú teda nové povinnosti?

Vlastník poľnohospodárskej pôdy, ktorý má záujem ju predať alebo darovať osobe, ktorá nepatrí do vyššie uvedeného okruhu, musí splniť tieto povinnosti:

uverejniť ponuku na prevod pozemku v Registri zverejňovania ponúk prevodu vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku („Register“), ktorý nájde na webovej stránke Ministerstva pôdohospodárstva a rozvoja vidieka SR a zároveň
uverejniť tú istú ponuku v rovnakom čase na úradnej tabuli obce, kde sa pozemok nachádza.

Ponuka musí byť v oboch prípadoch zverejnená najmenej 15 dní nepretržite. Za pozitívum možno považovať, že zverejnenie je bezplatné.

Zverejnená ponuka musí zároveň obsahovať údaje špecifikované Zákonom, ktorými sú:

identifikácia predávajúceho / darcu
identifikácia prevádzanej pôdy podľa údajov v katastri
účel použitia pôdy uvedený v územnom pláne obce alebo zóny
termín a adresu na predkladanie ponúk záujemcov o nadobudnutie pôdy a
cena požadovaná predávajúcim za m² pôdy, resp. informácia o tom, že ide o darovanie.

Oprávnený nadobúdateľ

Nadobúdateľom pozemku ponúkaného v Registri nemôže byť ktokoľvek. Zákon špecifikuje presné poradie, v ktorom majú byť záujemcovia o nadobudnutie poľnohospodárskej pôdy zohľadnení, v prípade, ak sa ich prihlási viac. Prednosť pred ostatnými záujemcami má osoba, ktorá má trvalý pobyt alebo sídlo na území Slovenskej republiky po dobu najmenej 10 rokov a podniká v oblasti poľnohospodárskej výroby v obci, v ktorej sa prevádzaný pozemok nachádza najmenej tri roky pred dňom uzavretia zmluvy o prevode alebo darovacej zmluvy, nasleduje osoba so susednej obce, ktorá spĺňa tie isté podmienky ako osoba z obce. Ak o pozemok neprejaví záujem žiadna z osôb spĺňajúcich vyššie uvedené kritéria, tak pozemok môže byť prevedený na osobu, ktorá vykonáva podnikanie v oblasti poľnohospodárskej výroby v rámci Slovenskej republiky najmenej tri roky (ak taká osoba prejaví o kúpu záujem a zareaguje na ponuku).

Zákon za osobu podnikajúcu v oblasti poľnohospodárskej výroby považuje aj toho, kto bol najmenej tri roky pred uzavretím zmluvy o prevode pozemku v pracovnoprávnom vzťahu u osoby vykonávajúcej poľnohospodársku výrobu ako podnikanie. Zákon ďalej povoľuje previesť pôdu aj na „mladého poľnohospodára“, ak o pôdu neprejaví záujem osoba, ktorá v tejto oblasti podniká aspoň tri roky. Tento „mladý poľnohospodár“ však nemôže túto nadobudnutú pôdu najbližšie tri roky prenajať, predať ani darovať.

Ak na ponuku nikto z vyššie uvedených osôb nezareaguje v lehote na predkladanie ponúk stanovenej v ponuke, vlastník môže pôdu predať (darovať) akejkoľvek osobe (aj nepoľnohospodárovi), ktorá má na území SR trvalý pobyt alebo sídlo najmenej 10 rokov. Musí však tak uskutočniť do 6 mesiacov od uplynutia 15 dňovej lehoty na uverejnenie ponuky. Ak túto lehotu nestihne, bude musieť ponukovú povinnosť zopakovať.

Vylúčené osoby

Zákon zaviedol aj zákaz predaja poľnohospodárskej pôdy určitým subjektom. Absolútny zákaz predaja pôdy platí pre štáty, ich občanov, ako aj fyzické osoby s pobytom a právnické osoby so sídlom v štátoch, ktoré neumožňujú slovenským občanom a firmám nadobúdať poľnohospodársku pôdu v týchto štátoch.

Na záver je vhodné dodať, že ak by nejaký cudzinec predsa len poľnohospodársku pôdu na Slovensku kupovať chcel, tak prevziať malý poľnohospodársky podnik spĺňajúci vyššie uvedené kritériá a prostredníctvom neho pôdu kúpiť nebude asi až taký problém. Takže z nášho pohľadu Zákon skôr skomplikuje život bežným poľnohospodárom ako tým, ktorí skupujú poľnohospodársku pôdu na „špekulatívne“ účely.

JUDr. Lucia Regecová