Doterajšia právna úprava vydržania a jeho deklarácia

Právo vlastniť majetok je jedným zo základných ľudských práv garantovaných čl. 20 Ústavy SR, čl. 1 Dodatkového protokolu k Dohovoru o ochrane ľudských práv a základných slobôd ( ďalej len „Dohovor“ ), ale aj ďalšími európskymi či medzinárodnými dokumentami zakotvujúcimi ochranu základných ľudských práv a slobôd.

Každý, bez rozdielu, má právo vlastniť majetok a slobodne s ním podľa svojej vôle nakladať v súlade so zákonom. Obmedzenie alebo nútené odňatie vlastníckeho práva je prípustné len za zákonom presne stanovených, prísnych podmienok a v zásade takmer vždy len za určitú náhradu. Je preto nespochybniteľné, že vlastnícke právo požíva naozaj širokú mieru ochrany.

Ustanovenie § 132 zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník ( ďalej len „OZ“ a/alebo „Občiansky zákonník“ ) upravuje spôsoby, akým možno vlastnícke právo nadobudnúť, pričom určuje možnosť jeho nadobudnutia zmluvou ( kúpnou, darovacou, prípadne inou ), dedením, rozhodnutím štátneho orgánu a v neposlednom rade, aj na základe iných skutočností ustanovených zákonom.

Takúto inú skutočnosť ustanovenú zákonom upravuje práve aj ustanovenie § 134 OZ, ktoré umožňuje nadobudnúť vlastnícke právo vydržaním – teda ex lege, bez potreby existencie zmluvy či akéhokoľvek konštitutívneho rozhodnutia súdu alebo iného orgánu, len na základe splnenia podmienok určených zákonom. 

Medzi podmienky vydržania vlastníckeho práva patrí ( 1 ) oprávnená držba, ( 2 ) držba veci spôsobilej na vydržanie ( hnuteľná aj nehnuteľná vec a právo zodpovedajúce vecnému bremenu ),  ( 3 ) neprerušenosť držby,  a to ( 4 ) počas zákonom určenej doby ( 3 roky v prípade vecí hnuteľných a 10 rokov v prípade vecí nehnuteľných a práva zodpovedajúcemu vecnému bremenu ).

Ak sú všetky vyššie uvedené podmienky splnené, oprávnený držiteľ nadobúda vlastnícke právo automaticky, okamihom uplynutia doby vydržania. Ak potrebuje takáto osoba vlastnícke právo preukázať ( napríklad za účelom zápisu vlastníckeho práva k nehnuteľnosti nadobudnutého vydržaním do katastra nehnuteľností ), musí disponovať listinou, ktorá toto jeho vlastnícke právo deklaruje/osvedčuje.

Do prijatia vyššie uvedenej novely Civilného mimosporového poriadku osvedčenie o vydržaní nehnuteľnosti ( prípadne práva zodpovedajúceho vecnému bremenu ) vydávali notári, ktorí sú v zmysle § 56 ods. 1 písm. g) v spojení s § 63 zákona č.  323/1992 Z. z. o notároch a notárskej činnosti ( Notársky poriadok ) ( ďalej len „Notársky poriadok„ ) oprávnení osvedčiť nadobudnutie vlastníckeho práva v zmysle § 134 OZ formou notárskej zápisnice osvedčujúcej právne významné skutočnosti, teda vydaním tzv. Osvedčenia vyhlásenia o vydržaní ( ďalej len „Osvedčenie o vydržaní“ ).

Notár mal povinnosť v tomto procese overiť osvedčenie skutočností preukazujúcich splnenie podmienok vydržania zo strany držiteľa, pričom držiteľ, ktorý o sebe tvrdí, že nehnuteľnosť vydržal, mal v súlade s ustanoveniami Notárskeho poriadku riadne preukázať aj to, že osoba, ktorá bola doposiaľ evidovaná ako vlastník nehnuteľnosti, prípadne iné subjekty určené zákonom, nemajú proti vydržaniu výhrady.

Najväčší problém predmetného konania alebo skôr osvedčovacieho procesu spočíval nepochybne v tom, že tento prebieha neverejne, nedochádzalo k žiadnemu zverejňovaniu deklarovaných skutočností, pôvodným vlastníkom bol daný v zásade len minimálny priestor na vznesenie výhrad ( ak vlastníci vôbec boli známi ), pričom neraz sa stalo, že k vydaniu Osvedčenia o vydržaní došlo aj v priebehu jedného dňa, častokrát aj bez akejkoľvek vedomosti pôvodných vlastníkov, ktorým následne nezostávalo nič iné, ako podať žalobu na určenie vlastníckeho práva a dlhé roky sa súdnou cestou domáhať svojich práv, proti ohrozeniu ktorých sa nemali možnosť domáhať priamo v procese osvedčovania vydržania. Bohužiaľ, neraz takýmto spôsobom dochádzalo k zneužívaniu tohto inštitútu na úkor ústavnej ochrany vlastníckeho práva.

Zmeny v právnej úprave od 01.05.2021

Nová právna úprava, ktorá nadobudne účinnosť 01.05.2021 má v zmysle Dôvodovej správy k vládnemu návrhu zákona za cieľ vykonať nápravu v tomto smere, teda má zabezpečiť vyššiu mieru ochrany vlastníckeho práva za súčasného zachovania princípu právnej istoty, čo má byť garantované predovšetkým prostredníctvom publicity, ktorá je neodňateľne spojená s novým konaním o potvrdení vydržania zaradeným do Civilného mimosporového poriadku na záver jeho druhej časti ako ôsma hlava upravená v ustanoveniach § 359a až 359k CMP.

Po novom bude teda osvedčovanie splnenia podmienok vydržania zverené súdom, ktoré budú potvrdzovať vydržanie formou uznesenia, pričom na konanie bude príslušný okresný súd, v obvode ktorého sa nachádza dotknutá nehnuteľnosť. Notárom sa touto novelou úplne odníma predmetná kompetencia, čo súvisí aj s úplným vypustením ustanovenia § 63 z Notárskeho poriadku.

Čo sa týka samotného procesu, po podaní návrhu na začatie konania ( ide o zásadne návrhové
konanie ), ktorý musí okrem iného obsahovať opis rozhodujúcich skutočností osvedčujúcich vydržanie nehnuteľnosti alebo práva zodpovedajúceho vecnému bremenu ( s priložením relevantných dôkazov ), súd preskúma základné okolnosti tvrdené navrhovateľom, pričom ak už z podaného návrhu je zrejmé, že nie sú splnené podmienky vydržania, súd návrh zamietne bez toho, aby návrh vôbec doručoval ostatným účastníkom konania. Tým sa zabezpečuje predovšetkým hospodárnosť konania bez zbytočného zaťažovania tretích osôb a účastníkov konania. Na zistenie skutočností dôležitých pre rozhodnutie môže súd vykonať aj vlastné šetrenie.

Zásadnou zmenou v novom konaní,  ktorá zabezpečuje zvýšenú ochranu vlastníckeho práva, je však ďalší postup súdu v prípade, ak sa návrh na začatie konania nejaví ako zjavne nedôvodný, teda navrhovateľ osvedčil skutočnosti odôvodňujúce vydanie potvrdenia o vydržaní. Súd v takom prípade pristúpi k vydaniu tzv. vyzývacieho uznesenia. V tomto uznesení súd vyzve na uplatnenie námietok proti vydaniu potvrdenia o vydržaní, pričom určí deň dokedy je možné tieto námietky uplatniť.

Predmetné uznesenie doručuje všetkým účastníkom konania, ktorým je za každých okolností aj vlastník dotknutej nehnuteľnosti zapísaný v katastri nehnuteľností v čase podania návrhu, prípadne osoba ktorá má k dotknutej nehnuteľnosti iné vecné právo, a to do vlastných rúk.

Okrem toho predmetné vyzývacie uznesenie doručuje aj okresnému úradu v sídle kraja, kde sa nehnuteľnosť nachádza a v neposlednom rade aj príslušnému katastrálnemu odboru okresného úradu za účelom vyznačenia poznámky o prebiehajúcom konaní v súlade s § 38 a nasl. zákona č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam ( katastrálny zákon).

Zároveň konajúci súd vyzývacie uznesenie uverejní v Obchodnom vestníku a zároveň na úradnej tabuli obce, v katastrálnom území ktorej sa nehnuteľnosť nachádza.

Zákon tiež určuje, že lehota na uplatnenie námietok určená súdom vo vyzývacom uznesení nesmie byť kratšia ako 6 mesiacov od okamihu uverejnenia uznesenia v Obchodnom vestníku.

Po uplynutí lehoty na uplatnenia námietok súd námietky preskúma ( môže za týmto účelom nariadiť aj pojednávanie alebo vykonať šetrenie ), pričom ak tieto považuje za dôvodné, návrh navrhovateľa zamietne. Naopak, ak námietky podané neboli, boli odmietnuté alebo neboli dôvodné, súd vydá uznesenie o potvrdení vydržania, ktoré je deklaratórnym rozhodnutím, teda súd v tomto uznesení obligatórne spätne označí aj dátum, kedy sa navrhovateľ stal vlastníkom nehnuteľnosti, prípadne vydržal vecné bremeno k nehnuteľnosti.

Čo je však z môjho pohľadu okrem publicity rovnako dôležité, je novoprijaté ustanovenie § 359k ods. 2 CMP, v zmysle ktorého netvorí uznesenie o potvrdení vydržania prekážku res iudicata a otvára priestor pre podanie žaloby na ochranu vecného práva k nehnuteľnosti v sporovom konaní aj po právoplatnosti uznesenia vydaného v tomto konaní. Aby však nedochádzalo k nekonečným sporom a zneužitiu práva, výslovne určuje, že takáto žaloba je prípustná len v prípade, ak žalobca uvádza skutočnosti, ktoré bez vlastnej viny nemohol uplatniť v rámci námietok v konaní o potvrdení vydržania.

Zároveň novela Civilného mimosporového poriadku určuje aj všeobecnú záväznosť uznesenia potvrdzujúceho vydržanie a zakotvuje aj ochranu dobromyseľného nadobúdateľa vecného práva k vydržanej nehnuteľnosti.

Záver

Záverom musím konštatovať, že prijatú právnu úpravu hodnotím veľmi pozitívne. Som presvedčená, že nová právna úprava poskytuje dostatočné záruky na ochranu vlastníckeho práva, a to ako oprávneného držiteľa žiadajúceho vydanie uznesenia potvrdzujúceho vydržanie, tak pôvodných vlastníkov, čím je nepochybne poskytnutý priestor na nastolenie väčšej miery právnej istoty narušenej doterajšou právnou úpravu.

Pozitívne hodnotím nie len povinné doručovanie vyzývacieho uznesenia do vlastných rúk dotknutých subjektov, predovšetkým vlastníkov evidovaných v katastri nehnuteľností, no zároveň aj ( 1 ) obligatórnu evidenciu prebiehajúceho konania formou poznámky v katastri nehnuteľnosti a ( 2 ) povinné zverejňovanie  vyzývacieho uznesenia v obchodnom vestníku a na úradnej tabuli obce, kde sa nehnuteľnosť nachádza, prípadne aj inými hromadnými prostriedkami.

Predovšetkým obligatórny zápis poznámky o prebiehajúcom konaní v katastri nehnuteľností, ktorý je verejne prístupný všetkým, môže z môjho pohľadu významnou mierou prispieť k zabezpečeniu právnej istoty, nakoľko každý bude mať zabezpečený dostatočný priestor na oboznámenie sa so skutočnosťou, že takéto konanie prebieha, čím sa všetkým potenciálne ohrozeným subjektom  so záujmom o ochranu svojich práv umožní v súlade so zásadou vigilintibus iura scripta sunt chrániť svoje ohrozené práva.

Rovnako si  myslím, že v nadväznosti na citovanú zásadu aj zavedenie minimálnej 6 mesačnej lehoty určenej na uplatňovanie námietok je absolútne adekvátne na to, aby bola zabezpečená spravodlivá rovnováha medzi právami pôvodných vlastníkov a oprávnených držiteľov domáhajúcich sa vydania uznesenia potvrdzujúceho vydržanie. S ohľadom na dôležitosť ochrany vlastníckeho práva a najmä s ohľadom na negatívne následky spojené so zanedbaním tejto ochrany, kedy sú pôvodní vlastníci nútení vynakladať nemalé úsilie a prostriedky, nie len finančné, ale aj časové a nepochybne aj osobné, na opätovné nadobudnutie vlastníckeho práva k svojim nehnuteľnostiam len preto, že proces osvedčovania vydržania bol zanedbaný, je tento de facto nútený minimálne 6 mesačný odklad do okamihu, kým oprávnený držiteľ bude môcť právoplatne deklarovať svoje vlastnícke právo, nepochybne opodstatnený a z hľadiska dĺžky prijateľný.


JUDr. Michaela Matušíková,
Partnerka

Advokátska kancelária HAVLÁT & PARTNERS
 

Rudnayovo nám. 1
811 01 Bratislava

Tel.: +421/2/5441 0102
e-mail: mmatusikova@havlat.sk