Krátkodobý nájom bytu

Od 01. mája 2014 je účinný nový zákon č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu. Doposiaľ bol nájom bytu upravený v zákone č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v znení neskorších predpisov a to v ustanoveniach § 685 až § 714. Nový zákon o krátkodobom nájme bytu tak zavádza špeciálnu právnu úpravu nájmu bytu vo vzťahu k Občianskemu zákonníku.

Zákon o krátkodobom nájme bytu má viaceré špecifiká oproti právnej úprave týkajúcej sa nájmu bytu uvedenému v Občianskom zákonníku. Krátkodobý nájom bytu môže trvať maximálne šesť rokov s tým, že nájomná zmluva v zmysle zákona o krátkodobom nájme bytu sa môže uzatvoriť na dobu určitú maximálne v trvaní dvoch rokov a možnosťou predĺženia najviac dvakrát o ďalšie dva roky.

Pre aplikáciu zákona o krátkodobom nájme bytu na nájomný vzťah sa vyžaduje registrácia prenajímateľa u príslušného správcu dane v zmysle ustanovenia § 49a ods. 2 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov v znení neskorších predpisov a to v lehote do konca kalendárneho mesiaca po uplynutí mesiaca, v ktorom na území Slovenskej republiky prenajal nehnuteľnosť (okrem pozemku). Prenajímateľovi vzniká povinnosť preukázať nájomcovi splnenie registračnej povinnosti u príslušného správcu dane prenajímateľa.

Zákon o krátkodobom nájme bytu ďalej zavádza možnosť zmluvných strán nájomnej zmluvy dohodnúť sa na peňažnej zábezpeke za účelom zabezpečenia prípadných neskorších pohľadávok prenajímateľa vzniknutých z nezaplatenia nájomného alebo úhrad za plnenia poskytované s užívaním predmetného bytu a jeho príslušenstva; spôsobenej škody na byte alebo jeho zariadení alebo v súvislosti s inými pohľadávkami vzťahujúcimi sa na užívanie bytu. Zábezpeka nemôže byť vyššia ako trojnásobok mesačného nájomného a úhrad za plnenia poskytované s užívaním predmetného bytu.

Zákon o krátkodobom nájme bytu upravuje výpovedné lehoty pre výpoveď z krátkodobého nájmu bytu už od pätnásť dní, čo je oproti Občianskemu zákonníku výhodnejšia právna úprava, nakoľko výpovedná lehota pri nájomnej zmluve v zmysle Občianskeho zákonníka je tri mesiace. Rozdiel medzi oboma zákonmi je aj v začiatku plynutia výpovednej lehoty. Podľa zákona o krátkodobom nájme bytu začína výpovedná lehota plynúť dňom nasledujúcim po dni, v ktorom bola doručená výpoveď druhej zmluvnej strane. V zmysle Občianskeho zákonníka začína výpovedná lehota plynúť až prvým dňom mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bola výpoveď doručená.

Zákon o krátkodobom nájme bytu zavádza aj právo prenajímateľa zadržať hnuteľné veci nájomcu nachádzajúce sa v byte, ak nájomca byt nevyprace alebo neodovzdá prenajímateľovi po skončení nájmu. Podstatný rozdiel medzi oboma právnymi úpravami nájmu bytu je aj v podaní žaloby na súd súvisiacej so skončením nájmu, ako aj v účinku skončenia nájmu. Podľa zákona o krátkodobom nájme bytu má zmluvná strana právo uplatniť na príslušnom súde neplatnosť skončenia nájmu bytu v lehote dvoch mesiacov od dňa doručenia výpovede nájmu alebo odstúpenia od nájomnej zmluvy, pričom účinky právneho úkonu (výpovede alebo odstúpenia) nie sú podaním žaloby dotknuté. Podľa Občianskeho zákonníka môže nájomca uplatniť na príslušnom súde neplatnosť výpovede v lehote troch mesiacov od dňa doručenia výpovede, pričom účinky výpovede nastanú až po nadobudnutí právoplatnosti rozhodnutia, čo môže v slovenskej praxi znamenať jeden rok a viac.

Zákon o krátkodobom nájme bytu zavádza špeciálnu právnu úpravu nájmu bytov, pričom je nutné skonštatovať, že zákon o krátkodobom nájme bytu zavádza flexibilnejšie právne inštitúty do slovenského právneho poriadku oproti zastaralej právnej úprave v Občianskom zákonníku. Tento zákon je možné zmluvnými stranami v praxi aplikovať, avšak za predpokladu, že si prenajímateľ splní svoju povinnosť voči príslušného správcovi dane v zákonom určenej lehote.

JUDr. Pavol Kollár ml.