Nakoľko uzatvorenie zmluvy o prevode nehnuteľností maloletým (kúpna zmluva, darovacia zmluva, zámenná zmluva) nespadá medzi právne úkony, ktoré by svojou povahou boli primerané rozumovej a vôľovej vyspelosti zodpovedajúcej veku maloletých, vyžaduje sa v prípade uzatvárania takýchto zmlúv schválenie právneho úkonu (zmluvy) súdom.  Takýto postup (schválenie úkonu maloletého súdom) upravuje ustanovenie §-28 Občianskeho zákonníka a potvrdzuje i rozhodnutie Najvyššie súdu SR.
Ustanovenie § 28 OZ sa vzťahuje aj na rodičov, ktorí spravujú majetok svojho maloletého dieťaťa[1].

Teda v zmysle uvedeného je prvým krokom pri nadobudnutí nehnuteľnosti maloletým ustanovenie opatrovníka súdom, ktorý bude zastupovať maloletého vo veci nadobudnutia nehnuteľnosti. V návrhu je potrebné uviesť tretiu osobu, spravidla osobu blízku maloletému, ktorá bude konať v záujme maloletého. Následne po zhodnotení všetkých skutočností súd rozhodne o ustanovení opatrovníka maloletému.

V rámci ďalšieho postupu potom takto súdom ustanovený opatrovník maloletého môže pristúpiť k podpísaniu samotnej zmluvy, na podklade ktorej má maloletý nadobudnúť vlastnícke právo k nehnuteľnosti.

Iba samotným podpisom zmluvy opatrovníkom sa maloletý ešte nestáva vlastníkom nehnuteľností. Keďže ako vyššie uvádzam, v zmysle ustanovenia §-u 28 Občianskeho zákonníka sa vyžaduje schválenie úkonu súdom tak je po podpise zmluvy potrebné pristúpiť k podaniu návrhu na schválenie tohto úkonu (zmluvy, na podklade ktorej má maloletý nadobudnúť nehnuteľnosť) súdom. V tomto konaní súd ustanovuje kolízneho opatrovníka, ktorý vystupuje v každom konaní týkajúcom sa maloletých a je jeho povinnosťou zistiť, či úkon urobený v mene maloletého bude v jeho záujme alebo nie. Na prejednanie je príslušný súd, v ktorého obvode má maloletý v čase začatia konania bydlisko určené dohodou rodičov alebo iným zákonným spôsobom. Súd rozhodne po vypočutí všetkých účastníkov o tom, či právny úkon schváli alebo nie.

Právne účinky zo zmluvy nastávajú až právoplatnosťou rozhodnutia súdu o schválení právneho úkonu. Následne je možné pristúpiť k podaniu návrhu na vklad. 

Záverom len zhrniem postupnosť jednotlivých krokov, ktoré je potrebné uskutočniť pri nadobudnutí nehnuteľnosti maloletým:

1. Návrh na ustanovenie opatrovníka
2. Podpis zmluvy opatrovníkom za maloletého
3. Návrh na schválenie úkonu - zmluvy súdom
4. Návrh na vklad na príslušný katastrálny odbor okresného úradu

JUDr. Petra Baňáková,
advokátka

Moreno Vlk & Asociados SK s.r.o.
advokátska kancelária / bufete de abogados
 
Cukrová 14
811 08 Bratislava
 
Tel.:    +421 2 59 324 173
e-mail:    bratislava@moreno-vlk.eu