Nájom poľnohospodárskych pozemkov vo svetle nedávnych zmien

Na nájom poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov sa od 1. mája 2018 vzťahujú nové pravidlá, ktoré priniesla novela zákona č. 504/2003 Z. z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov a o zmene niektorých zákonov v znení neskorších predpisov (ďalej len Zákon).

V zmysle novelizovaného znenia sa Zákon vzťahuje už aj na pozemok (alebo jeho časť), ktorý je evidovaný v katastri nehnuteľností v registri „C“ ako zastavaná plocha a nádvorie, slúžiaci na poľnohospodárske účely alebo pozemok zastavaný stavbou slúžiacou na poľnohospodárske účely.

Prvá zásadná zmena sa týka výšky nájomného. Ak sa zmluvné strany nedohodnú inak, výška nájomného za takýto pozemok musí byť stanovená najmenej na dvojnásobok obvyklej výšky nájomného v danom katastrálnom území. Obvyklou výškou nájomného sa pritom bude rozumieť údaj o výške nájomného za 1 ha poľnohospodárskej pôdy, ktorý každoročne k 30. júnu za predchádzajúci rok zverejní príslušný okresný úrad pre každé katastrálne územie z údajov, ktoré zistí z evidencie dohodnutého a zaplateného nájomného ako priemernú výšku nájomného za užívanie poľnohospodárskej pôdy pri prevádzkovaní podniku.
Druhá zásadná zmena sa týka maximálnej dĺžky nájmu. Pri zmluve o nájme pozemku na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku uzatvorenej na určitú dobu je dĺžka nájmu maximálne 15 rokov (t. j. nie 25 rokov, ako tomu bolo do účinnosti novely Zákona).
Tretia zásadná zmena je vo vypustení automatického obnovovania nájomných zmlúv v prípadoch, keď prenajímateľ resp. nájomca rok pred uplynutím času, na ktorý bol nájom dohodnutý, nevyzval druhú stranu na vrátenie resp. prevzatie prenajatého pozemku po skončení nájmu. Zrušením automatickej obnovy nájomného vzťahu mal zákonodarca ambíciu posilniť jednak práva vlastníka pozemku a jednak stabilitu podnikateľského prostredia pre tie subjekty, ktoré pôdu skutočne obhospodarujú.

Pokiaľ ide o výpovednú lehotu pri zmluvách o nájme pozemku na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku uzatvorených na dobu neurčitú, po novom je takúto zmluvu možné vypovedať len s výpovednou lehotou v dĺžke päť rokov.

Ak ide o pozemok v podielovom spoluvlastníctve, ktorý je užívaný bez nájomnej zmluvy, v zmysle účinného znenia Zákona sa pre účely usporiadania vzájomných vzťahov medzi spoluvlastníkmi takého pozemku a jeho užívateľom (t.j. na uzatvorenie nájomnej zmluvy resp. na reakciu na výzvu v súvislosti s vrátením a prevzatím pozemku) vyžaduje už len súhlas nadpolovičnej väčšiny podielových spoluvlastníkov.

Ak nedôjde k usporiadaniu vzťahov, užívateľ pozemku je povinný pozemok vrátiť do 30 dní po zbere úrody, alebo ak pôjde o pozemok, na ktorom nebola založená úroda, bude tak povinný urobiť do konca príslušného kalendárneho roka.

Zvýšenie transparentnosti vzťahov v poľnohospodárstve sa má docieliť zavedením povinnosti nájomcu zverejniť zmenu jeho vlastníckej štruktúry. V zmysle novelizovaného Zákona, ak sa zmení vlastnícka štruktúra doterajšieho nájomcu (t. j. dôjde k predaju podniku, predaju väčšinového podielu, predaju väčšinových majetkových podielov alebo väčšiny akcií doterajšieho nájomcu), je nájomca povinný túto skutočnosť oznámiť zverejnením počas 15 dní na úradnej tabuli obce, v katastrálnom území ktorej sa pozemok nachádza. Novela dala prenajímateľovi možnosť rozhodnúť sa ukončiť nájomný vzťah do 6 mesiacov odo dňa zvesenia tohto oznámenia. Ak si nájomca nesplní oznamovaciu povinnosť, šesťmesačná lehota začne plynúť odo dňa, keď sa prenajímateľ o zmene vlastníckej štruktúry nájomcu dozvedel.

V zmysle Zákona musia mať všetky úkony súvisiace so zmluvou o nájme pozemku na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku (a teda nie len samotná zmluva) písomnú formu.

Spomínané zmeny sú len niektorými zo zmien Zákona účinných od 1. mája 2018. Až prax ukáže, či novela Zákona skutočne zlepší systém nájmu poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov, ktorý je na Slovensku toľko kritizovaný.