Súdna prax v Českej republike prešla za posledných 18 rokov výraznou zmenou v ponímaní toho, aké práva a povinnosti z nájomnej zmluvy podliehajú režimu § 680 ods. 2 Občianskeho zákonníka. Spočiatku sa presadzoval reštriktívny výklad[1], podľa ktorého na nového prenajímateľa prechádzajú len tie práva a povinnosti, ktoré bezprostredne súvisia s podstatnými obsahovými zložkami nájomnej zmluvy. Tento názor bol ale neskôr podrobený kritike Ústavného súdu ČR, ktorý v náleze sp. zn. II. ÚS 3292/09 vyslovil, že ustanovenie § 680 ods. 2 Občianskeho zákonníka priznáva nájmu jednostranné vecnoprávne účinky s dôrazom na ochranu nájomcu. Je preto žiadúce, aby súd chránil v prvom rade právne postavenie nájomcu tým, že uzná jeho práva vyplývajúce z nájomnej zmluvy. Z právneho nástupníctva sú preto podľa názoru Ústavného súdu ČR vylúčené len také práva a povinnosti, ktoré majú samostatný právny režim daný právnym dôvodom, resp. také, ktoré vznikli počas obdobia pôvodného prenajímateľa a v tom čase sa aj existenčne osamostatnili (napr. právo na už splatné nájomné)[2]. Najvyšší súd ČR sa vo svojej novšej judikatúre[3] opakovane zaoberal otázkou vrátenia kaucie. V tejto súvislosti jednoznačne ustálil, že nájomca je oprávnený požadovať vrátenie kaucie od nového prenajímateľa, a to aj napriek skutočnosti, že bola zaplatená jeho právnemu predchodcovi. V rozhodnutí sp. zn. 26 Cdo 652/2013 dospel Najvyšší súd ČR k záveru, že právne nástupníctvo sa týka nie len podstatných náležitostí tvoriacich obsah nájomného vzťahu, ale aj zložiek pravidelných (napr. miesto a čas plnenia nájomného) a vedľajších.

Rovnaký názor si v súčasnosti osvojila aj prevažujúca časť slovenskej právnej doktríny, podľa ktorej zmena v osobe vlastníka prenajatej veci spôsobuje ex lege vstup nového vlastníka do právneho postavenia prenajímateľa, so zachovaním všetkých práv a povinností, ktoré si nájomca dohodol s pôvodným prenajímateľom, a to aj takých, na ktoré sa zaviazal pôvodný vlastník veci z osobitných dôvodov (napr. pre svoj osobný vzťah k nájomcovi)[4].

Kľúčovým pre zodpovedanie otázky, kto je povinný vydať nájomcovi po zániku nájomného vzťahu bezdôvodné obohatenie predstavujúce časť vopred zaplateného a nespotrebovaného nájomného, je zistenie, kedy táto pohľadávka na vrátenie bezdôvodného obohatenia vzniká. Sme toho názoru, že  vznik tejto pohľadávky je priamo naviazaný na zánik nájomného vzťahu, nakoľko až týmto momentom sa ustáli, či predplatené nájomné bude nájomcom spotrebované, alebo nie.

Ak by sme pripustili argumentáciu, že dlžníkom je pôvodný prenajímateľ, došlo by k absurdnej situácii, keď nový prenajímateľ by bol oprávnený uplatňovať voči nájomcovi svoj nárok na nájomné v plnej výške, a to i napriek tomu, že už raz bolo uhradené pôvodnému prenajímateľovi. Nový prenajímateľ a pôvodný prenajímateľ si môžu vysporiadať nároky súvisiace s existujúcim nájomným vzťahom v rámci zmluvy o prevode vlastníctva k predmetu nájmu. Navyše, po prevode vlastníckeho práva k predmetu nájmu už pôvodný prenajímateľ nemôže ovplyvniť trvanie nájomného vzťahu. Vznik nároku nájomcu voči pôvodnému prenajímateľovi by bol v takomto prípade úplne závislý na okolnostiach medzi novým prenajímateľom a nájomcom, čo by bolo zjavne nespravodlivé a nezodpovedalo by ani rozumnému usporiadaniu vzťahov účastníkov tohto právneho vzťahu.

Z vyššie uvedených dôvodov sa ako jediný racionálny záver javí ten, podľa ktorého vyporiadanie nárokov z bezdôvodného obohatenia sa má v danom prípade uskutočniť medzi aktuálnymi subjektmi nájomného vzťahu, t.j. nájomcom a novým prenajímateľom.

Miroslava Tomanová,
advokátka

Bartošík Šváby s.r.o.

BBC V, block A
Plynárenská 7/A
821 09 Bratislava


Tel:        + 421 - 2 - 524 421 81
Fax:       + 421 - 2 - 524 421 82
e-mail:    office@bartosiksvaby.sk
_______________________
[1] Pozri napríklad rozhodnutia Najvyššieho súdu ČR, sp. zn. 26 Cdo 493/2001 a 26 Cdo 866/2002.
[2] Pozri nález Ústavného súdu ČR, sp. zn. II. ÚS 3292/09
[3] Pozri napr. rozsudok Najvyššieho súdu ČR, sp. zn. 26 Cdo 652/2013 a rozsudok Najvyššieho súdu ČR, sp. zn. 29 Cdo 4627/2010