Nie je zriedkavé, že tento problém sa rieši už dnes, nejedná sa však o oficiálne a už vôbec nie o transparentné formy riešenia, kedy stavebné úrady podmieňujú vydávanie stavebných povolení realizáciou tzv. vyvolaných investícií spôsobujúcich stavebníkom výdavky, ktorých výška sa nie vždy dá vopred aspoň približne odhadnúť. Náklady na takéto investície sú neraz natoľko vysoké, že stavebník je nútený od svojho zámeru upustiť resp. výrazne ho prepracovať, aby bol ekonomicky udržateľný. Netreba sa snáď ani zmieňovať, že takýto stav je živnou pôdou korupčných praktík.

Z vyššie uvedených dôvodov sa zákonodarca rozhodol vytvoriť aspoň rámcovú právnu úpravu obsahujúcu základné pravidlá pre zavedenie finančného nástroja, ktorý by mal plniť funkciu príjmovú, rozvojovú a protikorupčnú. Cieľom teda je, aby bol poplatok za miestny rozvoj príjmom obce, na ktorej území sa predpokladá resp. realizuje stavebná činnosť, aby tento poplatok slúžil ako zdroj (jeden zo zdrojov) na vybudovanie technickej a sociálnej infraštruktúry potrebnej na rozvoj územia dotknutého stavebnou činnosťou, a aby sa vylúčila alebo aspoň podstatne obmedzila ochota zúčastnených strán „dohodnúť sa“ na rôznych plneniach súvisiacich s povoľovaním výstavby, a to tým, že náklady stavebníka na realizáciu jeho zámeru budú jasne predvídateľné.

Domnievame sa, že spoplatnením rozvoja a developmentu určitých lokalít na území obce by mali byť plne pokryté nároky a potreby kladené na verejný sektor, t.j. na jednotku územnej samosprávy, ktoré by mali byť schopné využívať tento finančný zdroj na budovanie cestnej a technickej infraštruktúry, parkovacích plôch, sociálnej infraštruktúry ako napr. zariadení výchovy, vzdelávania a starostlivosti o deti, športovísk a kultúrnych služieb, zdravotníckych zariadení, parkov a verejnej zelene. 

Preto obce, ktoré sa rozhodnú tento poplatok zaviesť, by mali vopred poznať rozsah súvisiacich a podmieňujúcich investícií do verejného sektora, potrebných na rozvoj spravovaného územia vyvolaný stavebnou činnosťou. Dôvodová správa k zákonu dokonca predpokladá, že obce by mali byť nútené vypracovať základnú „ekonomiku“ územia, ktoré bude určené na zastavanie a dostanú tak prehľad o tom, čo môžu ponúkať resp. očakávať a aké následky to môže vyvolať.

S ohľadom na vyššie uvedené možno konštatovať, že v obciach, v ktorých bude zavedený poplatok za miestny rozvoj, by už miestna samospráva nemala žiadať od stavebníkov ďalšie investície vyvolané ich stavebným zámerom, či už v územnom alebo stavebnom konaní resp. mimo konania podľa stavebného zákona, pričom tento poplatok by ich mal v plnom rozsahu nahradiť.

Obávame sa však, že nová právna úprava tento problém v praxi neodstráni a developeri budú nútení na vlastné náklady vybudovať infraštruktúru vyvolanú ich stavebným zámerom a zároveň aj zaplatiť obci poplatok za rozvoj, vďaka čomu budú finančne zaťažení dvakrát. 

Obce by mali dôkladne rozlišovať a zvážiť, či a v akej výške poplatok na svojom území zavedú, nakoľko jeho potreba je odôvodnená len tam, kde bude potrebná nová infraštruktúra vyvolaná novou výstavbou. Určite tomu bude v neobývaných častiach obce, ktoré sú územným plánom určené za zastavanie a len v obmedzenej miere v centre, kde je infraštruktúra obvykle už kompletne vybudovaná. Ak územný plán nezodpovedá skutočnému stavu v obci, môže byť na účel stanovenia poplatku za miestny rozvoj vytvorená samostatná mapa.

V lokalite, kde je vybavenosť územia najvyššia, by poplatok za rozvoj nemal byť zavedený, resp. mal by byť zavedený v nižšej miere ako v rozvojom území obce, kde je potreba výstavby infraštruktúry väčšia. Taktiež treba vziať do úvahy, že rôzne druhy stavieb majú rôzne nároky na vybavenie územia, pričom najväčšie požiadavky na infraštruktúru majú stavby na bývanie. Uvedenou problematikou sa bližšie zaoberá urbanistická ekonómia, pomocou ktorej by každá obec mala zanalyzovať, posúdiť a určiť dopad plánovanej výstavby na potrebu rozvoja verejnej infraštruktúry.

Najvýraznejšou črtou miestneho poplatku za rozvoj je, že jeho zavedenie je dobrovoľné, t.j. záleží na konkrétnej obci či meste, či ho zavedie. Ak sa pre tento poplatok rozhodne, musí tak urobiť jedine schválením všeobecne záväzného nariadenia, ktoré schvaľuje obecné resp. mestské zastupiteľstvo a platí len na území danej obce či mesta. Osobitnou črtou tohto poplatku je, že môže byť zavedený nielen pre celé územie obce, ale tiež pre jej jednotlivé časti[2] alebo katastrálne územie.

V prípade zavedenia poplatku v určitom katastrálnom území vzniká problém, že v danom katastrálnom území už nebude možné rozdielne upraviť sadzbu poplatku pre rovnaké druhy stavieb. Existujú názory, že takéto plošné delenie je nesystémové, nakoľko určovanie poplatku by malo závisieť od plánovanej výstavby, a preto by bolo vhodnejšie určovať ho na základe územného plánu zóny.

Správu poplatku vykonáva obec, ktorá ho na svojom území uložila. Rovnako to platí aj v Bratislave a v Košiciach, ktoré tvoria mestské časti, ibaže by príslušný štatút mesta ustanovil, že správu poplatku v nich vykonávajú mestské časti. Správou poplatku nesmú byť poverené žiadne iné osoby. Z návrhu všeobecne záväzného nariadenia hlavného mesta Slovenskej republiky Bratislavy o miestnom poplatku za rozvoj, ktorý bol vyvesený na úradnej tabuli a zverejnený na internetovej stránke dňa 11.10.2016 vyplýva, že správcom poplatku na celom území Bratislavy má byť Magistrát hlavného mesta Slovenskej republiky.

Predmetom poplatku bude pozemná stavba[3] na území obce, na ktorú je vydané právoplatné stavebné povolenie, pričom poplatok môže byť prvýkrát vyrubený až na stavbu, na ktorú bolo vydané stavebné povolenie po účinnosti zákona, najskôr však po zavedení poplatku všeobecne záväzným nariadením obce. Keďže poplatok sa bude vzťahovať na stavby vyžadujúce stavebné povolenie, poplatku budú podliehať aj rekonštrukcie a obnovy budov.

Poplatkovej povinnosti naopak nebudú podliehať, t.j. vo všeobecne záväznom nariadení nebudú môcť byť predmetom poplatku (i) odstránenie poruchy alebo havarijného stavu stavby; (ii) drobná stavba, nadstavba a prístavba s výmerou podlahovej plochy do 25 m2; (iii) stavba rodinného domu s výmerou podlahovej plochy do 150 m2; (iv) stavba alebo časť stavby, a to najmä sociálneho bývania a sociálnych služieb; vstavanej garáže a parkovacieho státia v rámci existujúcej stavby; zdravotníckeho zariadenia; slúžiaca materským školám, základnému, strednému, vyššiemu odbornému a vysokoškolskému vzdelávaniu; slúžiaca vykonávaniu náboženských obradov cirkví a náboženských spoločností; slúžiaca obrane štátu a slúžiaca múzeám, knižniciam, galériám a kultúrnym strediskám.

V odborných kruhoch sa objavujú názory, že za absolútne nesystémové je treba považovať vylúčenie spoplatnenia stavieb rodinných domov s výmerou podlahovej plochy do 150 m2, keďže takéto a obdobné stavby predstavujú najväčšiu záťaž na vynakladanie prostriedkov na rozvoj infraštruktúry.

V tejto súvislosti treba dodať, že nevidíme rozumný dôvod vylúčiť z poplatkovej povinnosti určitý druh stavby (napr. rodinný dom), keď iná podobná, hoci aj susediaca stavba, ktorej účel užívania nie je natoľko odlišný (napr. nebytový priestor malého podnikateľa), už spoplatnená je.

Za nespravodlivé a ekonomicky nepodložené možno považovať spoplatnenie stavby rodinného domu s výmerou podlahovej plochy presahujúcou 150 m2 v plnej výške, pokiaľ sú iné rodinné domy s menšou výmerou od poplatku úplne oslobodené. Spravodlivejšie by podľa nášho názoru bolo oslobodiť akúkoľvek stavbu do výmery podlahovej plochy najviac 150m2, pričom poplatok by sa platil len vo výmere presahujúcej tento limit.

Rovnako nesystémové je spoplatnenie rekonštrukcie a obnovy stavieb, ktoré v prípade, že nemenia svoj účel užívania, nemajú žiaden vplyv na náklady súvisiace s rozvojom daného územia.

Základom poplatku je výmera nadzemnej časti podlahovej plochy realizovanej stavby v m2, za ktorú sa považuje súčet výmery všetkých miestností v nadzemných podlažiach stavby.

Sadzba poplatku je od 10 do 35 Eur za každý aj začatý m2 podlahovej plochy nadzemnej časti stavby. Obec sa môže rozhodnúť nezaviesť poplatok vôbec, resp. vylúčiť len niektoré časti obce alebo katastrálne územia, ale ak sa už rozhodne poplatok zaviesť, musí určiť jeho sadzbu vo vyššie uvedenom intervale, pričom sadzba poplatku môže byť v jednotlivých častiach obce alebo katastrálnych územiach určená rozdielne. Sadzbu poplatku možno zaviesť alebo zmeniť iba k 1. januáru kalendárneho roka.

Obce budú mať kompetenciu diverzifikovať sadzbu poplatku pre rôzne druhy stavieb v členení podľa účelu ich využitia na (i) bývanie; (ii) pôdohospodársku produkciu, skleníky, vodné hospodárstvo, skladovanie vlastnej poľnohospodárskej produkcie; (iii) priemyselné činnosti; (iv) ostatné podnikanie a zárobkovú činnosť a (v) ostatné stavby.

Sme presvedčení, že obce by mali dôsledne zvažovať ekonomický dopad zavedenia poplatku pre rôzne druhy stavieb, nakoľko môže, najmä pri vyšších sadzbách výrazne ovplyvniť ekonomiku niektorých projektov. V určitých prípadoch to môže viesť až k nerealizovaniu investícií a ich presunu do lokalít nezaťažených poplatkom, čím obce obetujú budúce príjmy z miestnych daní a iných poplatkov, pracovných miest a celkovo z ekonomického rozvoja v danom území.

Bratislavský magistrát navrhuje s účinnosťou od 1.1.2017 sadzbu miestneho poplatku za rozvoj v maximálnej možnej výške 35 Eur paušálne na celom území mesta, no napr. v Košiciach sa so zavedením poplatku v roku 2017 vôbec neuvažuje. V Žiline sa zvažuje sadzba poplatku v intervale 10 až 20 Eur a v Banskej Bystrici zatiaľ konkrétne čísla známe nie sú.

Výnos z poplatku za rozvoj je príjmom obce a môže byť použitý výlučne na úhradu kapitálových výdavkov súvisiacich so stavbou vrátane vysporiadania pozemku na účely (i) zariadenia starostlivosti o deti; (ii) poskytovania sociálnych, športových a kultúrnych služieb; (iii) sociálneho bývania; (iv) školského zariadenia; (v) zdravotníckeho zariadenia; (vi) verejne prístupného parku a úpravy verejnej zelene a (vii) miestnych komunikácií, parkovacích plôch a technickej infraštruktúry.

V praxi bude podľa nášho názoru nesmierne dôležité, aby boli rešpektované stanovené mantinely pre obce a stavebníkov týkajúce sa stavbou vyvolaných investícií. Miestna samospráva by mala byť mimoriadne dôsledná v používaní zinkasovaných poplatkov práve na úhradu vybudovania infraštruktúry vyvolanej výstavbou. Ak stavba žiadne ďalšie náklady nevyvoláva, avšak nie je vyňatá z poplatkovej povinnosti, obec by mala použiť finančné prostriedky výlučne v území, ktoré daná stavba zaťažila.  

Je žiaľ na škodu veci, že zákon výslovne neustanovuje povinnosť miestnej samosprávy použiť výnos z poplatku za rozvoj v dotknutom území stavby, za ktorú stavebník poplatok zaplatil. Napr. v Bratislave sa tak môže stať, že poplatok za developerský projekt v určitej časti mesta bude síce použitý na verejnoprospešný účel, ale na opačnom konci mesta. Sme presvedčení, že financovanie investícií vyvolaných výstavbou musí mať jasné pravidlá, aby boli získané finančné prostriedky využívané transparentne v lokalitách, ktoré sú takouto výstavbou priamo dotknuté. 

Pre úplnosť dodávame, že v Bratislave, kde sa výnos z poplatku za rozvoj v roku 2017 odhaduje na úrovni viac ako 15 miliónov Eur, momentálne prebieha diskusia o tom, v akom pomere by sa mal tento výnos medzi magistrát a mestské časti deliť. Kým Regionálne združenie mestských častí požaduje deľbu v pomere 68:32, magistrát je pripravený ponúknuť riešenie len v pomere 50:50.

Poplatková povinnosť vzniká dňom právoplatnosti stavebného povolenia a zaniká dňom, ktorým stavebné povolenie stratilo platnosť, ak súčasne poplatník[4] nezačal stavbu realizovať. Hoci to zákon výslovne neupravuje, napr. v Bratislave bude podľa návrhu všeobecne záväzného nariadenia príslušný stavebný úrad (t.j. konkrétna mestská časť) povinný doručiť správcovi poplatku (t.j. magistrátu) rovnopis originálu právoplatného stavebného povolenia s uvedením celkovej výmery podlahových plôch nadzemnej časti stavby a účelu stavby.[5] Obdobne aj poplatník bude povinný do 15 dní oznámiť správcovi poplatku vznik poplatkovej povinnosti prostredníctvom príslušného formulára, ktorého prílohou má byť kópia právoplatného stavebného povolenia.

V tejto súvislosti vnímame ako zásadný nedostatok právnej úpravy, ktorá vôbec neráta s tým, že ak sa celková výmera podlahových plôch nadzemnej časti stavby a/alebo účelu stavby počas výstavby zmení (napr. v dôsledku povolenia zmeny stavby pred dokončením), aký bude mať táto skutočnosť vplyv na už zaplatený poplatok. Napokon aj samotné viazanie poplatkovej povinnosti už na právoplatnosť stavebného povolenia môže neprimerane zaťažiť stavebníkov, ktorí s výstavbou nemusia začať ihneď po získaní príslušného povolenia. Domnievame sa, že spravodlivejšie by bolo naviazať vznik poplatkovej povinnosti na oznámenie stavebníka o začatí stavby, príp. skutočné začatie stavby.

Poplatok za rozvoj vyrubí obec rozhodnutím, ktorým určí (i) výšku poplatku alebo splátok, ak boli na základe žiadosti poplatníka povolené; (ii) splatnosť poplatku a (iii) platobné údaje. Vyrubený poplatok sa platí jednorazovo a je splatný 15 dní od nadobudnutia právoplatnosti príslušného rozhodnutia správcu poplatku, resp. v termínoch splatnosti jednotlivých splátok.

Zánik poplatkovej povinnosti (t.j. stratou platnosti stavebného povolenia, ak poplatník súčasne nezačal stavbu realizovať) je nevyhnuté oznámiť do 60 dní, inak nárok na vrátenie už zaplateného poplatku za rozvoj zaniká. Obec vráti poplatok na základe žiadosti poplatníka do 60 dní od právoplatnosti rozhodnutia o vrátení tohto poplatku.

Pre úplnosť dodávame, že na správu poplatku sa subsidiárne vzťahuje zákon č. 563/2009 Z. z. o správe daní (daňový poriadok) v platnom znení.

Keďže poplatková povinnosť sa viaže na právoplatnosť stavebného povolenia a náklady na stavbou vyvolané investície by mali byť pokryté poplatkom uhradeným stavebníkom ešte pred začatím realizácie stavby, obec by podľa nášho názoru mala byť povinná zabezpečiť, aby mal stavebník do kolaudácie stavby pripravenú potrebnú infraštruktúru (najmä dopravnú a technickú) a mohol sa na ňu jednoducho napojiť. V tejto súvislosti je potrebné vnímať riziko pre miestnu samosprávu, že ak vybudovanie takejto infraštruktúry nestihne, môže dôjsť k predlžovaniu výstavby resp. kolaudácie, čím sa vytvorí priestor pre prípadný vznik nároku stavebníka na náhradu škody.

Je zrejmé, že tieto a mnohé iné nedostatky prijatej právnej úpravy odhalí až jej zavedenie do praxe.

Ján Falath,
advokát
 

Advokátska kancelária RELEVANS s.r.o.

Dvořákovo nábrežie 8/A
811 02 Bratislava

Tel.: +421 2 323 54 602
Fax: +421 2 594 18 115
e-mail: office@relevans.sk

______________________________
[*] Tento článok má iba informatívnu povahu, nie je právnou radou alebo stanovisko. V prípade akýchkoľvek otázok kontaktuje našu advokátsku kanceláriu.

[1] pozn.: Únia miest Slovenska bola jedným z iniciátorov zákona
[2] Podľa ustanovenia § 17a zákona č. 582/2004 Z. z. o miestnych daniach a miestnom poplatku za komunálne odpady a drobné stavebného odpady sa jednotlivou časťou obce rozumie územne celistvá časť obce, v ktorej je najmenej 5% daňovníkov dane z nehnuteľností danej obce, a ktorá je ustanovená vo všeobecne záväznom nariadení.
[3] Pozemné stavby sú priestorovo sústredené zastrešené budovy vrátane podzemných priestorov, ktoré sú stavebnotechnicky vhodné a určené na ochranu ľudí, zvierat alebo vecí; nemusia mať steny, ale musia mať strechu. Podľa účelu sa členia na bytové a nebytové budovy.
[4] Poplatníkom je fyzická alebo právnická osoba, ktorej bolo ako stavebníkovi vydané stavebné povolenie. Poplatníkom nie je obec, alebo samosprávny kraj alebo štát, ktorá ako stavebník uskutočňuje stavbu na svojom území. Ak stavbu uskutočňuje viac stavebníkov, poplatníkom je každý z nich v rovnakom pomere, ak sa nedohodnú inak. Títo poplatníci sa môžu dohodnúť aj na osobe zástupcu a ostatní poplatníci ručia za poplatok v rovnakom pomere. Ak stavbu uskutočňujú manželia v rozsahu bezpodielového spoluvlastníctva, poplatníkmi sú obaja manželia, ktorí ručia za poplatok spoločne a nerozdielne.
[5] Ak stavba slúži na viaceré účely, poplatník je povinný oznámiť obci najneskôr v deň vzniku poplatkovej povinnosti výmeru podlahovej plochy nadzemnej časti stavby podľa príslušného využitie podlahovej plochy.

© EPRAVO.SK – Zbierka zákonov, judikatúra, právo | www.epravo.sk