Na úvod je vhodné si pripomenúť, že aktuálna právna úprava (i) na úseku územného plánovania a (ii) na úseku stavebného poriadku je obsiahnutá v Stavebnom zákone[2] a úprava (iii) na úseku vyvlastňovania sa riadi osobitným predpisom.[3]

Vyššie uvedené neobsahuje kompletný balík prameňov stavebného práva, nakoľko to nie je cieľom tohto príspevku. Naopak tento príspevok sa zameriava na zmeny, ktoré prináša Nový zákon o výstavbe, ktorý vznikol v rámci balíka legislatívnych zmien v oblasti stavebného práva. Jednou z týchto zmien je aj zmena vyššie uvedeného delenia tým spôsobom, že každý úsek rozhodovacích procesov bude riešiť samostatný zákon.

1. Právna úprava na úseku územného plánovania

Pod úsek územného plánovania aktuálne patria rôzne druhy činností, ako:

• získavanie a vyhodnocovanie informácií o území a prevádzke informačných systémov;
• územnoplánovacia činnosť, ktorú možno rozdeliť na činnosť
  • normotvorného charakteru, teda obstarávanie, spracovanie podkladov aktuálneho stavu, schvaľovanie územnoplánovacej dokumentácie,
  • aplikačného charakteru, kam možno zaradiť rozhodovanie v územnom konaní v konkrétnych veciach o umiestnení stavby, využívaní územia, o chránenej časti krajiny, o stavebnej uzávere a pod.

2. Právna úprava na úseku stavebného poriadku

V zmysle Nového zákona o výstavbe už možno hovoriť o „úseku výstavby“. Podľa aktuálnej právnej úpravy sem zaraďujeme nasledovné procesy:

• rozhodovanie o uskutočňovaní stavieb (konania o vydanie stavebného povolenia, rozhodovacie procesy spojené s ohlásením stavby, konanie o povolenie zmeny stavby pred dokončením, konanie o dodatočné povolenie stavby);
• rozhodovanie o užívaní stavieb (kolaudačné konanie, zmena účelu stavby);
• rozhodovanie o odstraňovaní stavieb;
• ďalšie rozhodovacie procesy podľa stavebného poriadku (nariaďovanie stavebných prác); a
•  rozhodovanie na úseku štátneho stavebného dohľadu.

Právna úprava Nového zákona o výstavbe

Schválený legislatívny balík má nahradiť aktuálny Stavebný zákon v podobe dvoch nových zákonov:

1. na úseku územného plánovania to bude zákon č. 200/2022 Z. z. o územnom plánovaní, ktorý bude riešiť problematiku územného plánovania;
2. na úseku výstavby nadobudne účinnosť Nový zákon o výstavbe, ktorý bude upravovať procesy výstavby a povoľovania stavieb.

Na úseku výstavby dôjde v zmysle Nového zákona o výstavbe k odklonu od klasických rozhodovacích procesov, na ktorých je založený aktuálny Stavebný poriadok. Podľa dôvodovej správy je cieľom novej právnej úpravy najmä zjednodušenie stavebného povoľovania, elektronizácia procesov, digitalizácia dát súvisiaca s územným plánovaním a výstavbou, ako aj profesionalizácia štátnej správy vo výstavbe a znižovanie administratívnej záťaže pri činnostiach súvisiacich s výstavbou.[4]

1. Zjednodušenie procesov povoľovania výstavby - rozhodnutie o stavebnom zámere

Novou právnou úpravou sa zavádza zjednodušený postup pri rozhodovaní o povoľovaní stavby a odstraňovaní stavby a celkovo všetkých stavebných prác s výnimkou tých, na ktoré sa aplikuje ohlasovací režim.

Výsledkom jednotného konania, obsahujúceho (i) územné konanie, (ii) stavebné konanie a (iii) prípadné konanie o posudzovaní vplyvov na životné prostredie bude vydanie jedného rozhodnutia o stavebnom zámere,[5] ktoré bude vydávať Nový stavebný úrad (regionálny úrad pre územné plánovanie a výstavbu ako je definovaný nižšie).

Vydaniu rozhodnutia o stavebnom zámere bude predchádzať prerokovanie návrhu stavebného zámeru so všetkými dotknutými orgánmi štátnej správy, dotknutými právnickými osobami, obcou v ktorej území sa má stavať a vlastníkmi susedných stavieb a pozemkov.

Platnosť rozhodnutia o stavebnom zámere bude limitovaná. Nový zákon o výstavbe zavádza všeobecnú lehotu - dva roky pri líniových stavbách a tri roky pri vyhradených stavbách, a osobitnú lehotu - jeden rok pri rozhodnutí o stavebnom zámere vonkajšej úpravy stavby.[6]

Do platnosti vstúpi aj úplne nový inštitút overovania projektu stavby, ku ktorému bude dochádzať až po realizácií stavby na rozdiel od aktuálnej úpravy, kedy sa projekt overuje už v rámci rozhodnutia o povolení stavby.

2. Ohlásenie stavby

Režim ohlasovania stavieb ostáva naďalej v platnosti, ale aj v rámci neho dôjde k drobným úpravám smerujúcim k zjednodušeniu rozhodovacieho procesu. Zmeny sa týkajú najmä definícii stavieb, ktoré budú ohláseniu podliehať. Podľa Nového zákona o výstavbe budú ohláseniu podliehať:

• drobné stavby alebo stavebné práce;
• odstránenie drobných stavieb;
• odstránenie nepovolenej informačnej konštrukcie inou osobou, akou je vlastník nepovolenej informačnej konštrukcie.[7]

Ohlásenie sa bude vykonávať prostredníctvom elektronického formulára. Výsledkom ohlásenia je potvrdenie o ohlásení stavby.

3. Kolaudačné osvedčenie

Dokončená stavba bude podliehať kolaudácii, avšak zmenou oproti aktuálnej úprave je vydávanie kolaudačného osvedčenia. Teda nepôjde o klasické kolaudačné konanie zavŕšené kolaudačným rozhodnutím.

4. Elektronizácia procesov

Ako už bolo naznačené, jedným z prostriedkov zjednodušenia stavebného povoľovania je aj elektronizácia procesov. Stavebník nebude musieť fyzicky prísť na príslušný stavebný úrad, pretože celá komunikácia by mala prebiehať výlučne elektronicky, a to prostredníctvom informačného systému, ktorého správu by mal mať v kompetencii Nový stavebný úrad.

Komunikácia prostredníctvom informačného systému bude nasledovná:

1. stavebník, alebo ním poverený projektant vloží vypracovaný návrh stavebného zámeru do informačného systému;
2. informačný systém posúdi návrh stavebného zámeru a automaticky zverejní dokumenty pre dotknuté strany, ktoré sú povinné vydať záväzné stanovisko v zákonom stanovenej lehote;
3. ak dotknuté strany nedodržia zákonom stanovenú lehotu, prezumuje sa ich súhlas.

Ako veľkú výhodu vnímame, že Nový zákon o výstavbe zavádza tzv. benefit „jedenkrát a dosť“. Jeho hlavnou myšlienkou je, že ak štátny orgán disponuje informáciami o konkrétnom stavebníkovi, ktoré sú dôležité pre stavebné konanie, stavebník nebude povinný tieto informácie duplicitne predkladať.

5. Presun kompetencií

Nový zákon o výstavbe predpokladá zriadenie „Úradu pre územné plánovanie a výstavbu Slovenskej republiky“[8] ako samostatného ústredného orgánu štátnej správy, ktorý bude centrálne zastrešovať stavebné konanie (v texte tohto príspevku len „Nový stavebný úrad“). Podľa uvedeného by mala právomoc doterajších stavebných úradov (obcí) prejsť na stavebné úrady, ktoré budú pracoviskami Nového stavebného úradu. Nový stavebný úrad by mal vykonávať svoju pôsobnosť v príslušných územných obvodoch prostredníctvom ôsmych regionálnych stavebných úradov. Pokiaľ ide o špeciálne stavebné úrady, ich kompetencie zostávajú v zásade nezmenené, s výnimkou niektorých zmien na úseku výstavby diaľnic, dráh a letísk.

6. Skrátenie lehôt

Keďže súčasnému Stavebnému zákonu je vyčítaná zdĺhavosť konania, na skrátenie tohto procesu Nový zákon o výstavbe zavádza viaceré zákonné lehoty, ktoré sú rôzne a ich plynutie je viazané na zložitosť stavby. Čím bude stavba zložitejšia, tým dlhší bude proces jej povoľovania.

7. Projektant

Na rozdiel od aktuálnej úpravy podľa Stavebného zákona, ktorý síce upravuje postavenie projektanta, tento má momentálne len obmedzené práva, pričom zodpovednosť je daná stavebníkovi.

Nový zákon o výstavbe priznáva projektantovi rozsiahlejšie kompetencie, ktorá zahŕňa zodpovednosť za vypracovanie projektovej dokumentácie, ale jeho povinnosťou bude aj zabezpečiť celkovo procesnú stránku schvaľovania návrhu stavebného zámeru pre stavebníka, vrátane jeho prerokovania a pripomienkového konania k návrhu stavebného zámeru všetkých dotknutých subjektov.

Navyše, Nový zákon o výstavbe zavádza postavenie generálneho projektanta. Jeho hlavnou úlohou bude koordinácia projektantov podieľajúcich sa na vypracovaní projektovej dokumentácie a ktorí mu budú zodpovedať za časti projektových dokumentácií, ktoré vypracovali.

8. Odstránenie inštitútu dodatočnej legalizácie stavieb

Nová právna úprava odstraňuje inštitút dodatočnej legalizácie stavieb. V súvislosti s touto problematikou Nový zákon o výstavbe odlišuje situáciu podľa toho, či bola stavba postavená (i) pred jeho účinnosťou alebo (ii) po nadobudnutí účinnosti tohto zákona.

Podľa Nového zákona o výstavbe nebude možné dodatočne povoliť stavby postavené nepovolenými stavebnými prácami.[9] Ak bude za účinnosti Nového zákona o výstavbe zhotovená stavba nepovolenými stavebnými prácami, Nový zákon o výstavbe priznáva stavebnému úradu prijať nasledovné opatrenia:

1. nariadiť odstránenie nepovolenej stavby;
2. zabezpečiť výkon takéhoto rozhodnutia na vlastné náklady s právom regresu voči vlastníkovi odstránenej stavby, ak nebude vyhovené rozhodnutiu o odstránení nepovolenej stavby;
3. nariadiť vlastníkovi nepovolenej stavby, aby stavbu odpojil od dodávky vody a prívodu elektriny;
4. udeliť sankcie vo forme pokút, ktoré budú vyššie oproti pokutám, ktoré je možné v súčasnosti udeliť.[10]

Pokiaľ ide o stavby, ktoré boli už v minulosti vybudované bez stavebného povolenia, ohlásenia alebo boli využívané bez kolaudačného rozhodnutia (známe aj ako čierne stavby) pred účinnosťou Nového zákona o výstavbe, [11] tieto budú podliehať inému režimu. Pre tieto účely sa zavádza inštitút osvedčenia spôsobilosti nepovolenej stavby na prevádzku, ktorá bude mať účinky kolaudačného rozhodnutia.

Záver

V závere možno konštatovať, že akékoľvek zmeny vpred v oblasti stavebného práva s cieľom odstrániť zdĺhavosť konaní možno hodnotiť pozitívne. Téma rekodifikácie v oblasti stavebného práva je v podmienkach Slovenskej republiky živou témou minimálne po dobu pätnástich rokov. Počas tohto obdobia bolo predložených viacero návrhov zákonov, ale až do apríla tohto roku (2022) sa ani jeden z nich nepodarilo presadiť.

Schválené legislatívne zmeny v podobe dvoch nových zákonov na úseku územného plánovania v podobe zákona č. 200/2022 Z. z. o územnom plánovaní, ktorý bude riešiť problematiku územného plánovania a na úseku výstavby v podobe Nového zákona o výstavbe sú nepochybne reakciou na problémy vyskytujúce sa v stavebnom konaní.

Medzi prostriedky, ktoré Nový zákon o výstavbe zvolil za účelom zefektívnenia stavebného konania, okrem iného patria: skrátenie a zjednotenie procesov (unifikácia územného konania, stavebného konania a konania o posudzovaní vplyvov na životné prostredie), skrátenie a doplnenie lehôt (stavebný úrad napríklad momentálne nemá lehotu na vydanie kolaudačného rozhodnutia), úprava a doplnenie niektorých definícií (napríklad definície stavieb podliehajúce ohláseniu), zavedenie nových pojmov („stavebné povolenie“ bude nahradené „stavebným zámerom“, „kolaudačné rozhodnutie“ bude nahradené „kolaudačným osvedčením“), elektronizácia (ktorá bude predmetom obstarávania), rozšírenie kompetencií projektanta (prechádza na neho zodpovednosť, ktorá je aktuálne daná len stavebníkovi), zvýšenie pokút, odstránenie legalizácie tzv. čiernych stavieb a doplnenie sankcionovaných osôb za vybudovanie takýchto nelegálnych stavieb (aj na zhotoviteľov stavieb, osoby poverené výkonom stavebného dozoru a stavbyvedúcich).

Napriek kritike Nového zákona o výstavbe zo strany viacerých subjektov, či už ide o jeho „prodeveloperský“ charakter, presun kompetencií na Nový stavebný úrad alebo nedôveru vo vybudovanie fungujúceho informačného systému, s určitosťou veľmi pozitívne vnímame nastavenie lehôt a elektronizáciu systému, pretože správne nastavenie lehôt a elektronizácia môže odstrániť administratívnu záťaž a zrýchliť stavebné konanie. Pokiaľ ide o ostatné zmeny, ktoré predpokladá Nový zákon o výstavbe, ich fungovanie sa ukáže až v rámci ich implementácie do praxe, kedy najdôležitejšiu úlohu zohráva správne a efektívne nastavenie procesov aplikujúcich legislatívne zmeny.

JUDr. Pavol Solár

Advokátska kancelária RELEVANS s.r.o.

Dvořákovo nábrežie 8/A
811 02 Bratislava

Tel.: +421 2 323 54 602
e-mail: office@relevans.sk

---

[1] Uznesenie Národnej rady SR č. 1399 zo dňa 27.04.2022.

[2] Zákon č. 50/1976 Z. z. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku (stavebný zákon) (ďalej len „Stavebný zákon“).

[3] Zákon č. 282/2015 Z. z. o vyvlastňovaní pozemkov a stavieb a o nútenom obmedzení vlastníckeho práva k nim a o zmene a doplnení niektorých zákonov o vyvlastňovaní pozemkov a stavieb.

[4] Dôvodová správa k Novému zákonu o výstavbe.

[5] Novým pojmom „stavebný zámer“ sa nahrádza pôvodný pojem „stavebné povolenie“.

[6] § 38 ods. 9 Nového zákona o výstavbe.

[7] § 47 Nového zákona o výstavbe.

[8] § 4 Nového zákona o výstavbe.

[9] Nový zákon o výstavbe upravuje definíciu nepovolených stavebných prác.

[10] Zároveň sa rozširuje okruh sankcionovaných osôb aj na zhotoviteľov stavieb, na osoby poverené výkonom stavebného dozoru, na stavbyvedúcich.

[11] § 36 Nového zákona o výstavbe.