Dôvody, pre ktoré môže nájomca podať výpoveď, zahŕňajú o. i. prípady, ak sa nebytový priestor stal bez zavinenia nájomcu nespôsobilý na dohovorené užívanie alebo ak prenajímateľ hrubo porušuje svoje povinnosti.[1] Porušenie povinností prenajímateľa sa posudzuje hl. podľa § 5 ods. 1 Zákona o nájme nebytových priestorov, v zmysle ktorého je prenajímateľ povinný:

1. odovzdať nebytový priestor nájomcovi v stave spôsobilom na dohovorené alebo obvyklé užívanie;
2. udržiavať ho v tomto stave na svoje náklady;
3. zabezpečovať riadne plnenie služieb, ktorých poskytovanie je s užívaním predmetu nájmu spojené.

Okrem písomnej formy a odkazu na niektorý z výpovedných dôvodov kladie judikatúra nárok aj na splnenie podmienky určitosti 

Vyššie uvedené konštatovanie je výsledkom súdneho dialógu medzi Okresným súdom Prešov a Krajským súdom Prešov. Krajský súd tento dialóg ukončil svojím rozhodnutím zo dňa 10.1.2017, sp. zn. 17Co/89/2016. Tomuto rozhodnutiu predchádzali kroky okresného a krajského súdu.

V pôvodnom konaní na prvom stupni žalobca – prenajímateľ požadoval, aby súd určil neplatnosť výpovede nájomcu. Prvostupňový súd pôvodne žalobu zamietol, nakoľko výpoveď podanú zo strany nájomcu považoval za platnú. Odôvodnil to tým, že nájomca opakovane upozorňoval prenajímateľa na nedostatky priestorov a žiadal o nápravu, a to telefonicky alebo listami. Prenajímateľ tieto výzvy podľa nájomcu náležite nereflektoval a nedostatky adekvátne neodstraňoval. Prenajímateľ o. i. namietal, že nájomca nekomunikoval o nedostatkoch priestorov spôsobom dohodnutým v zmluve a s na to zmluvne určenými osobami.

Prvostupňový súd považoval pôvodne výpoveď za dostatočne určitú. Argumenty žalobcu, že výzvy na odstránenie nedostatkov neboli zo strany nájomcu podávané v súlade spôsobom dohodnutým v zmluve, považoval za formalistický výklad ustanovení nájomnej zmluvy.[2]

Žalobca voči tomuto rozhodnutiu podal odvolanie. Odvolací súd konštatoval, že kritériá písomnej formy a dodržania formálnych náležitostí, ktorými Zákon o nájme nebytových priestorov podmieňuje platnosť nájomnej zmluvy[3], sa vzťahujú aj na výpoveď. Odvolací súd konštatoval, že výpoveď je nutné posudzovať aj vo svetle § 37 ods. 1 Občianskeho zákonníka, ktorý o. i. konštatuje, že musí byť dostatočne určitá. T. j. dôvody výpovede musia byť skutkovo nezameniteľné a jednoznačne individualizované, tak aby o nich nevznikali žiadne pochybnosti. Odvolací súd zrušil rozhodnutie prvostupňového súdu a nariadil mu doplniť dokazovanie.[4] 

Po doplnení dokazovania podľa pokynov odvolacieho súdu následne prvostupňový súd konštatoval, že nájomca nekomunikoval nedostatky priestorov prenajímateľovi spôsobom, ktorý bol dohodnutý v nájomnej zmluve. Výzvy na odstránenie nedostatkov neboli riadne označené a nájomca ich nedoručil na to určenej kontaktnej osobe na strane prenajímateľa. Konštatoval tiež, že dôvody výpovede neboli dostatočne špecifikované.

Nájomca voči tomuto rozhodnutiu opätovne podal odvolanie, ktorému odvolací súd nevyhovel. Súd konštatoval, že výzvy na odstránenie nedostatkov doručované osobe na strane prenajímateľa, ktorá nemala kompetenciu v tejto veci konať, nemajú právne účinky.

Vo vzťahu k určitosti výpovedných dôvodov súd uviedol, že tieto musia byť jednoznačne identifikovateľné a nesmú „vzbudzovať dôvodné pochybnosti aj vo vzťahu k tretím osobám. Nestačí len poukázať na zákonné, či zmluvné ustanovenia, je potrebné skutkovo vymedziť okolnosti, individualizovať okolnosti, ktoré sú tie, pre ktoré je vykonávaný jednostranný právny úkon a to výpoveď z nájmu nebytových priestorov. Keďže sporný úkon nebol jednoznačne vykonaný, je nejasný, skutkový dôvod je zameniteľný alebo vysvetliteľný veľmi široko alebo veľmi úzko podľa písomných upozornení, je potrebné takýto právny úkon považovať za absolútne neplatný.“[5]

Záver

Nájomca môže mať často oprávnený (subjektívny) dojem, že prenajímateľ si neplní svoje povinnosti pri odstraňovaní (objektívne existujúcich) nedostatkov priestorov. Takýto stav môže odôvodňovať podanie výpovede zo strany nájomcu.

Ako bolo uvedené vyššie, okrem písomnej formy a formálnych náležitostí musí brať nájomca ohľad aj na:

1. dodržanie zmluvne dohodnutého spôsobu komunikácie pri výzvach na odstránenie nedostatkov adresovaných prenajímateľovi;
2. dostatočne určité a individualizované špecifikovanie dôvodov, ktoré podľa jeho názoru odôvodňujú podanie výpovede.

Pri komplexnom posudzovaní možnej (ne)platnosti výpovede tak súdy zohľadnia aj spôsob komunikácie medzi zmluvnými stranami. Nedostatky v tomto štádiu môžu mať dopad aj na schopnosť nájomcu špecifikovať výpovedné dôvody dostatočne určitým spôsobom.

JUDr. Marek Prítyi,
advokátsky koncipient

 

Eversheds Sutherland, advokátska kancelária, s.r.o.

Hodžovo námestie 1/A
811 06 Bratislava

Tel:      +421 232 786 411
E-mail: bratislava@eversheds-sutherland.sk