Obchod s pôdou – zaujímavá investícia?

Trh s poľnohospodárskou a lesnou pôdou je na Slovensku veľmi málo vyvinutý. V poslednej dobe však zaznamenáva výrazný rast. Väčšina poľnohospodárskej pôdy na Slovensku je obhospodarovaná nájomcami. Len malá časť je obhospodarovaná samotnými vlastníkmi pozemkov. Problémy pri obchodovaní spôsobuje najmä nedostatočná dokumentácia majetkovoprávnych vzťahov. Pri dedení v minulosti neplatili žiadne obmedzenia týkajúce sa faktického rozdelenia pôdy medzi dedičmi, takže v súčasnej dobe majitelia buď vlastnia množstvo malých a väčšinou rozptýlených pozemkov, alebo sú jednotlivé parcely v spoluvlastníctve viacerých osob.

Samozrejme to neznamená, že poľnohospodárska pôda nie je v dnešnej dobe vhodným predmetom obchodovania, len je potrebné sa vyvarovať určitých rizík. Na mnohých územiach Slovenska bola alebo je v súčasnej dobe vykonávaná Komasácia (sceľovanie pozemkov). V niektorých oblastiach je orná a lesná pôda udržiavaná a prevádzkovaná prostredníctvom lesných a pasienkových spoločenstiev. Z týchto dôvodov je vhodné, aby sa pred nákupom nehnuteľnosti dostatočne preverili vlastnícke pomery; minimálne prostredníctvom overenia si údajov v katastri nehnuteľností. Veľa starostí a komplikácií ušetrí záujemcovi o pôdu fakt, keď nehnuteľnosť má jedného vlastníka, poprípade keď sú medzi vlastníkmi jednoznačné vlastnícke pomery. Platí pravidlo „..čím viac vlastníkov, tým viac komplikácií." Totiž pri kúpe spoluvlastníckych podielov musí byť rešpektované zákonné predkupné právo ostatných spoluvlastníkov.

Pred investovaním do pôdy je taktiež dôležité presné určenie polohy pozemku, jeho úprava a prístupové možnosti. Dokonca aj jednotlivé rozptýlené parcely môžu byť cenné, avšak iba v prípade ak sa v predmetnom katastrálnom území vykonáva alebo plánuje vykonávať komasácia. Užitočnou pomôckou sú takzvané pôdne mapy, ktoré umožňujú skontrolovať záruky predávajúceho týkajúce sa bonity pôdy a jej ceny. Tieto sú k dispozícii aj on-line a obsahujú množstvo informácií o kvalite pôdy (pozri TU). Na základe žiadosti príslušnému Obvodnému pozemkovému úradu je možné získať oficiálne potvrdenie o bonite pôdy (tzv. BPEJ - bonitovaná pôdno-ekologická jednotka) a o jej zákonnej klasifikácii. Každá pôda bude potom pridelená na základe niekoľkých kritérií do jednej z deviatich bonitných skupín. Čím vyššia bonitná skupina, tým cennejšia pôda. Prvé štyri skupiny sú považované za pôdy hodné osobitnej ochrany a sú veľmi cenné.

Medzi hlavné povinnosti každého vlastníka alebo nájomcu pôdy patria najmä i) povinnosť vykonávať poľnohospodársko-technické opatrenia zabezpečujúce ochranu a zachovávanie bonity pôdy a ochranu pôdy pred poškodením pôdy a jej degradáciou, ii) v prípade, že pôda nie je obhospodarovaná, povinnosť zabezpečiť ničenie buriny a škodcov a nakoniec iii) obhospodarovanie pôdy v súlade s ekologickými požiadavkami pre príslušné územie a s prírodnými procesmi.

Práva a povinnosti vyplývajúce z nájomnej zmluvy medzi vlastníkom pozemku a nájomcom sa riadia zákonom č. 504/2003 Z. z. o nájme poľnohospodárskej pôdy. Zákon rozlišuje medzi jednoduchým nájmom pôdy (árendou) na poľnohospodárske účely a nájmom, pri ktorom nájomca vykonáva na pôde poľnohospodársku činnosť pri prevádzkovaní podniku. Zatiaľ čo v prvom prípade pre trvanie nájmu neplatia žiadne obmedzenia, v druhom prípade zákon vyžaduje určitú minimálnu, resp. maximálnu dobu trvania nájmu. Minimálna doba nájmu je stanovená na 5 rokov. Ak je nájomná zmluva uzatvorená na určitý čas, maximálna doba trvania nájmu je závislá od účelu obhospodarovania a využitia pôdy a je stanovená na 10, 15, 25, 30 a 50 rokov. Ak je však vhodným spôsobom zvolená zmluvná úprava, potom výpovedná lehota môže skončiť aj skôr. Nájomca má, ak nie je dohodnuté inak, zo zákona právo na danie pôdy do podnájmu. V takom prípade má vlastník priamy nárok na nájomnévoči podnájomcovi.

Občania EÚ môžu nadobudnúť poľnohospodársku pôdu na Slovensku iba v tom prípade, že majú na Slovensku prechodný pobyt a najmenej 3 roky po nadobudnutí platnosti Zmluvy o pristúpení SR k EÚ obhospodarovali predmetnú pôdu (napr. ako nájomca). Toto moratórium bude trvať do 30. apríla 2014. Ministerstvo pôdohospodárstva chcelo týmto moratóriom obmedziť predaj poľnohospodárskej pôdy cudzincom. Chce pôdu chrániť pred jej lacným výpredajom zahraničným investorom. Zahraničné osoby majú o pôdu na Slovensku záujem aj kvôli tomu, že ceny sú v porovnaní so západnou časťou únie výrazne nižšie. Momentálna prax je však taká, že existuje možnosť nadobudnutia pôdy za účelom jej obhospodarovania aj prostredníctvom obchodnej spoločnosti (napr. s.r.o.) so sídlom v SR, čo sa zdá byť vhodná cesta aj pre zahraničných investorov ako využiť dobrú investičnú príležitosť.

Mgr. Roman Gašparík, LL.M.