Nezistenými vlastníkmi sú osoby, ktoré sú v katastri zapísané predovšetkým v dôsledku projektu ROEP (register obnovenej evidencie pozemkov), ktorým došlo v priebehu posledných 25 rokov k nahratiu historických záznamov spred 60. rokov 20. storočia do súčasného katastra. V 60. rokoch totiž vznikol súčasný kataster, do ktorého za zapisovali len zmeny vlastníctva od 60. rokov vyššie a takéto staršie záznamy do seba kataster v tom čase automaticky neprebral. Od 90. rokov sa postupne tieto historické údaje digitalizujú a zapisujú do katastra a v súčasnosti je projekt REOP, až na niekoľko pár katastrálnych území, dokončený. Keďže údaje o vlastníkoch boli pomerne staré, ide veľmi často o zosnulé osoby, ktorých dedičia, momentálne už aj v druhej alebo tretej generácií, nevedia že môžu byť vlastníkmi nehnuteľností. Jedným z dôvodov je, že tieto staršie záznamy sa do katastra nahrávali na etapy a dlhú dobu a v súčasnosti si ľudia nevyhľadávajú už bežne mená takto dávnych predkov.

Aktuálny stav

V slovenskom legislatívnom procese sa príležitostne ukážu návrhy ako problém nezistených vlastníkov riešiť. Tento problém spočíva predovšetkým v tom, že pozemky neznámych vlastníkov sú prakticky mimo realitného trhu a ich docieliť ich využitie napríklad za účelom výstavby je extrémne zložité, často až nemožné.

V praxi sa stretneme s čiastkovými zmenami, ako napríklad posledne pri novele zákona o pozemkových úpravách č. 257/2022 Z. z., účinnej od 1. septembra 2022, kde sa ohľadom pozemkov nezistených vlastníkov menších ako 200 m2 pri poľnohospodárskej pôde a 1000 m2 pri lesných pozemkoch, zavádza fikcia súhlasu štátneho správcu takého pozemku, ktorá proces pozemkových úprav uľahčuje.

Plánované novinky

S novou koncepciou prichádza Ministerstvo pôdohospodárstva a rozvoja vidieka Slovenskej republiky („Ministerstvo pôdohospodárstva“), ktoré zverejnilo predbežnú informáciu o príprave návrhu zákona o pozemkoch nezistených vlastníkov. Cieľom zákona je vytvoriť konanie, ktorého výsledkom bude prechod práv k pozemkom nezistených vlastníkov na štát. Predbežná  informácia sľubuje, že tento proces bude v súlade s judikatúrou a prinesie  vyriešenie dlhodobého problému s takýmito pozemkami. Návrh sa má týkať nie iba celých pozemkov neznámych vlastníkov ale aj ich spoluvlastníckych podielov na pozemkoch.

Plán je, že v konaní sa poskytne dostatočný čas na to, aby si prípadní právni nástupcovia nezistených vlastníkov mohli, po preukázaní nároku, uplatniť svoje vlastnícke práva. Tieto konania majú podľa návrhu prebiehať v pôsobnosti okresných úradov, pozemkových a lesných odboroch a v spolupráci s odbormi katastra nehnuteľností.

Konania budú prebiehať naraz v celom katastrálnom území a keďže katastrálnych území je viac ako 3000, podľa vopred schváleného harmonogramu určujúceho poradie katastrálnych územia.

Po začatí konania príslušný orgán, vedúci konanie, vytvorí zostavu pozemkov s nezistenými vlastníkmi, ktorá bude obsahovať všetky dostupné údaje o predmetných pozemkoch a spoluvlastníckych podieloch. Táto zostava bude zverejnená verejnou vyhláškou aj v spolupráci s obcou na lehotu, ktorou sa zabezpečí dostatočný čas na uplatnenie individuálnych nárokov právnych nástupcov nezistených vlastníkov k pozemkom, ktoré budú predmetom konania.

Akonáhle táto lehota uplynie, predmetné pozemky budú rozdelené do nasledovných dvoch skupín.

• Prvú skupinu budú tvoriť pozemky, ku ktorým žiadni právni nástupca pôvodných nezistených vlastníkov žiaden nárok neuplatnili. Pri týchto pozemkoch príslušný orgán má začať zatiaľ bližšie nešpecifikované individualizované konanie, ktoré podľa plánov Ministerstva pôdohospodárstva zabezpečí ústavnosť tohto postupu a jeho súlad s judikatúrou Ústavného súdu SR. Výsledkom konania budú rozhodnutia príslušného orgánu, ktorými prejde vlastníctvo pozemkov a spoluvlastníckych podielov nezisteného vlastníka na štát. Rozhodnutie bude obsahovať údaje o pozemkoch, a spoluvlastníckych podieloch. Rozhodnutia budú zverejnené na Centrálnej úradnej elektronickej tabuli (https://cuet.slovensko.sk/) a bude voči nim možné podať riadne i mimoriadne opravné prostriedky v správnom konaní.
• Druhá skupina pozemkov bude tvorená pozemkami nezistených vlastníkov, ku ktorým bol uplatnený nárok právneho nástupcu nezisteného vlastníka na vlastnícke právo k predmetnému pozemku alebo spoluvlastníckemu podielu. Podmienkou aby sa o takom pozemku nekonalo ako o pozemku v prvej skupine, t. j. aby orgán nerozhodol o prechode takého pozemku na štát, je že osoba, ktorá o sebe tvrdí, že je právnym nástupcom nezisteného vlastníka, preukáže, že uplatnila nárok napríklad v dedičskom konaní alebo pred súdom. Ak v takomto konaní právny nástupca preukáže svoj nárok, príslušný správca mu predmetný pozemok vydá. Ak však z rôznych dôvodov, napríklad kvôli realizovanej výstavbe, nebude možné pozemok vydať do vlastníctva, právny nástupca nezisteného vlastníka bude mať právo na vydanie náhradného pozemku alebo finančnej náhrady, pričom pozemok nezisteného vlastníka prejde na štát.

Obdobné konanie ako pri pozemkoch druhej skupiny, teda so vzneseným nárokom, prebehne aj v prípade podania opravného prostriedku proti rozhodnutiam vydaným o pozemkoch v prvej skupine, ku ktorým nebol uplatnený nárok.

V záujme zmiernenia intenzity zásahu do vlastníckeho práva Ministerstvo pôdohospodárstva plánuje, že bude možné konanie obnoviť v lehote 10 rokov odo dňa vydania rozhodnutia o pozemkoch v prvej skupine.

Na účely finančných náhrad uspokojovania nárokov za pozemky uvedené v druhej skupine je plánované zriadenie garančného fondu, ktorý bude tvorený z príjmov z predmetných pozemkov. Štát  bude povinný uspokojovať nároky účastníkov konania z garančného fondu.

Zámerom Ministerstvo pôdohospodárstva pri príprave paragrafového znenia bude naplniť verejný záujem spočívajúci v potrebe usporiadania dlhodobo neriešených a roztrieštených vlastníckych vzťahov k pozemkom a odstránenia dosiaľ pretrvávajúceho vlastníctva nezistených vlastníkov, ktoré predstavuje bremeno pre ostatných vlastníkov. V nadväznosti na to tiež verejný záujem na riadne obhospodarovanie a právno-ekonomické využitie najmä poľnohospodárskych pozemkov, efektívnom manažmente krajiny, zabezpečovaní potravinovej bezpečnosti štátu, ekologických a hospodárskych funkcií krajiny či realizácie potrebných infraštruktúrnych zámerov.

Záverom

Ministerstvo pôdohospodárstva sa rozhodlo zvoliť cestu kde bude pri tvorbe novej legislatívy hľadať tesný balans medzi ochranou vlastníckeho práva aj niekoho kto sa o svoj majetok nehlásil, lebo o ňom  nemusí ani vedieť a širšími záujmy spoločnosti. Kedy by uvedená legislatíva mohla byť pripravená a schválená, nie je ľahké realisticky odhadnúť.

Okrem zvolenej cesty, by však prichádzala do úvahy napríklad aj jednoduchšia cesta kedy by napríklad prostredníctvom nového portálu Elektronických služieb katastra nehnuteľností štát umožnil jednoduché a prehľadné vyhľadávanie pozemkov nezistených vlastníkov a prípadne pripojil určitý jednoduchý návod ako docieliť zápis vlastníctva pozemkov. S prípadnou propagáciou takejto vyhľadávacej služby, ak bude kvalitná, by to mohlo znamenať, že by si ľudia v katastri vyhľadali svojich predkov, k pozemkom sa prihlásili a tieto by mohli byť po desaťročiach efektívnejšie využité buď nimi alebo niekým, komu by ich mohli napríklad predať. O náznakoch takejto služby v minulosti rozprávali predstavitelia Úradu geodézie, kartografie a katastra SR, avšak informácie o tom, kedy by sa tak mohlo stať, zatiaľ dostupné nie sú.

Simon Šufliarsky,
advokát