Za úver na bývanie sa považuje dočasné poskytnutie peňažných prostriedkov spotrebiteľovi na základe zmluvy o úvere na bývanie („úverová zmluva“). Forma poskytnutia peňažných prostriedkov v tomto prípade nie je rozhodujúca, môže ísť o odloženú platbu, pôžičku, úver, inú finančnú pomoc, za predpokladu, že poskytnutie peňažných prostriedkov je zabezpečené záložným právom alebo obdobným právom k nehnuteľnosti a úver je účelovo určený na nadobudnutiu alebo zachovanie vlastníckeho práva k nehnuteľnosti určenej na bývanie, pozemku určeného na výstavbu alebo na refinancovanie existujúceho úveru na bývanie. Úverom na bývanie aj hypotekárny úver poskytovaný spotrebiteľovi a niektoré stavebné úvery podľa osobitných predpisov.

Úlohou zákona je stanoviť jednotné podmienky poskytovania úverov na bývanie. Dôraz sa pritom kladie na informačné (predzmluvné) povinnosti a postupy veriteľov, finančných sprostredkovateľov a agentov voči prijímateľovi úveru ako spotrebiteľovi.

Medzi základné povinnosti veriteľa možno zaradiť povinnosť s odbornou starostlivosťou posúdiť schopnosť spotrebiteľa splácať poskytnutý úver vrátane povinnosti prehodnocovať túto schopnosť počas celého trvania úverového vzťahu. Na účely posúdenia schopnosti splácať poskytnutý úver zákon stanovuje spôsob výpočtu limitu pre ukazovateľ schopnosti spotrebiteľa. K informačným povinnostiam veriteľa sa radia povinnosť mať vnútorné  predpisy o postupe poskytovania a správe úverov a tieto uplatňovať, poskytovať informácie o orgánoch vykonávajúcich dohľad, o pôsobnosti spotrebiteľských združení, o postupe mimosúdneho vybavovania sťažností, reklamáciách a náprave v prípade urovnávania sporov medzi veriteľom a spotrebiteľom, ako aj medzi finančným agentom a spotrebiteľom.

V zmysle zákona musia byť spotrebiteľovi poskytnuté všeobecné informácie o úvere v listinnej podobe alebo na inom trvanlivom médiu prostredníctvom Európskeho štandardizovaného informačného formulára, pričom veriteľ musí vedieť kedykoľvek preukázať, že spotrebiteľ bol bezplatne a v dostatočnom časovom predstihu informovaný a poučený o všetkých skutočnostiach, ktoré vyžaduje zákon.

Ďalším prostriedkom na zabezpečenie jednotných podmienok poskytovania úverov je povinnosť veriteľov určovať celkové náklady spotrebiteľa spojené s poskytnutým úverom vrátane spôsobu výpočtu týchto nákladov a tieto náklady prehodnocovať počas trvania úveru.

Aj keď bol spotrebiteľ dostatočne a preukázateľne informovaný a poučený, veriteľ mu musí umožniť v dvojtýždňovej lehote si premyslieť, či uzavrie zmluvu, alebo využije právo na odstúpenie od zmluvy bez uvedenia dôvodu.  Ak spotrebiteľ využije lehotu na premyslenie pred uzavretím úverovej zmluvy, stráca právo na odstúpenie od zmluvy. V prípade, že sa veriteľ rozhodne úver na bývanie neposkytnúť, je povinný svoje odmietnutie poskytnutia úveru odôvodniť.

Všetky vyššie spomenuté povinnosti veriteľa by mali spotrebiteľovi umožniť posúdiť, či úver zodpovedá jeho potrebám a finančnej situácii.

Novinkou, ktorá bude určovať postup veriteľa je aj jednotná úprava podmienok predčasného splatenia úveru. Okrem zákonom určených výnimiek platí, že pri predčasnom splatení úveru spotrebiteľ zaplatí úrok len za časové obdobie od poskytnutia úveru na bývanie do jeho splatenia a skutočné náklady priamo súvisiace so žiadosťou o predčasné splatenie, ktoré nesmú presiahnuť 1% z predčasne splatenej sumy úveru na bývanie.

Zákon  rovnako zakotvuje jednotný postupu pri omeškaní spotrebiteľa so splnením záväzkov. V súvislosti s omeškaním spotrebiteľa zákon umožňuje veriteľovi informovať ostatných veriteľov o omeškaní dlžníka, ak aj napriek písomnej výzve je spotrebiteľ dlhšie ako 90 kalendárnych dní v omeškaní so splácaním dlhu alebo inej povinnosti. Zaujímavosťou je aj oprávnenie veriteľa bez písomného súhlasu spotrebiteľa postúpiť pohľadávky voči veriteľovi tretej osobe, za predpokladu, že je spotrebiteľ nepretržite dlhšie ako 90 kalendárnych dní v omeškaní so splnením, čo len časti svojho dlhu voči veriteľovi.

Zavádzajú sa aj nové povinnosti pre finančných agentov. Medzi ne patrí napríklad povinnosť informovať spotrebiteľa o výške provízií, ktoré finanční agenti dostanú od veriteľa alebo od  tretej strany za služby súvisiace so zmluvou o úvere za účelom výpočtu miery nákladov spotrebiteľa  na úver. Zároveň je finančný agent povinný oznámiť spotrebiteľovi aj rozdiely vo výške peňažného plnenia (v percentách), ktoré agent dostane za finančné sprostredkovanie od jednotlivých veriteľov. Finančný agent má voči veriteľovi povinnosť odovzdať mu všetky informácie získané od spotrebiteľa, aby veriteľ mohol riadne posúdiť schopnosť veriteľa splácať úver.

Obdobné povinnosti vyplývajú zo zákona aj finančným poradcom. Okrem informačných povinností ohľadne výšky odplaty spotrebiteľa za služby finančného poradcu, sú nimi aj povinnosť zistiť osobnú a finančnú situáciu spotrebiteľa, jeho preferencie a ciele a zároveň zvážiť riziká, ktoré by mohli spotrebiteľovi vyplývať z navrhovanej zmluvy o úvere na bývanie. Finančný poradca by mal spotrebiteľovi vybrať viacero ponúk a následne odporučiť takú, ktorá je vhodná z hľadiska potrieb spotrebiteľa vzhľadom na jeho osobnú a finančnú situácie.

Prijatím návrhu zákona má za cieľ dosiahne efektívnejšie fungovanie trhu s vysokou úrovňou ochrany spotrebiteľov v oblasti poskytovania úverov na bývanie a zosúladenie slovenského úverového trhu v rámci vnútorného trhu Európskej únie, čo prispeje k posilneniu dôvery a právnej istoty spotrebiteľov a poskytovateľov úverov na bývanie.

Mgr. Iva Hulmanová,
advokát

bpv Braun Partners s.r.o., o.z.

Europeum Business Center
Suché mýto 1
811 03 Bratislava

Tel.: +421 233 888 880
Fax:  +421 220 910 844
e-mail: bratislava@bpv-bp.com

© EPRAVO.SK – Zbierka zákonov, judikatúra, právo | www.epravo.sk