Pozemky neznámych a nezistených vlastníkov

Ak plánujete predať pozemok, o ktorom ste si mysleli, že je vo vašom vlastníctve alebo ste sa rozhodli odkúpiť susedov pozemok, či uskutočniť investičnú alebo developerskú činnosť, môže sa vám samotný proces kúpy alebo predaja vo veľkej miere skomplikovať, pokiaľ natrafíte na pozemok neznámeho alebo nezisteného vlastníka.

Situácia ohľadom pozemkov je na Slovensku mimoriadne zložitá a do dnešná dňa stále komplexne nevyriešená. Pozemky sú rozdrobené a častokrát sa vyznačujú komplikovanými a nejasnými vlastníckymi štruktúrami, čo znemožňuje ich efektívne využitie a obmedzuje ich prevod.

V praxi sa možno stretnúť s tým, že na liste vlastníctva nie sú uvedené úplné, prípadne žiadne informácie o vlastníkovi pozemku. Ide o tzv. nezistených vlastníkov, ktorých definuje zákon č. 180/1995 Z. z. o niektorých opatreniach na usporiadanie vlastníctva k pozemkom (ďalej len “zákon”). Týchto vlastníkov možno v zmysle uvedeného zákona rozdeliť na dve skupiny, a to:

neznámych vlastníkov - ide o vlastníkov, o ktorých nie sú známe údaje ako miesto trvalého pobytu alebo sídlo, s tým, že najčastejšie je na liste vlastníctva uvedené iba meno a priezvisko[1], a
nezistených vlastníkov - ide o neznámych vlastníkov v pravom slova zmysle, pretože o týchto osobách nie je známy žiadny identifikačný údaj a na liste vlastníctva je v časti B uvedené “nezistený vlastník”[2]

Takéto nedostatky v evidencií vlastníckych práv k nehnuteľnostiam súvisia s legislatívnymi zmenami uskutočnenými v priebehu našej histórie. Do roku 1950 sa vlastníctvo k pozemkom nadobúdalo na základe zápisu do pozemkovej knihy, ktorá v danom čase slúžila na evidovanie nehnuteľností a vlastníckych práv k nej. Na našom území platil tzv. intabulačný princíp, ktorý vyžadoval, aby sa vlastník na základe zmluvy alebo inej listiny intabuloval do evidencie vedenej v pozemkovej knihe. Vlastníctvo sa tak nadobudlo až vtedy, ak návrh na zápis do pozemkovej knihy schválil príslušný súd. Od roku 1951 do 1964 bola intabulačná zásada pretrhnutá a zápis do pozemkovej knihy bol dobrovoľný a mal deklaratórny charakter. V pozemkovej knihe sa tak neevidovali všetky zmeny vlastníctva, pričom tie, ktoré sa evidovali, často neobsahovali všetky identifikačné údaje, ale napr. len meno a priezvisko vlastníka, prezývku, prípadne údaj o manželovi/manželke.

Uvedené prispelo k tomu, že vznikol nesúlad medzi skutočným právnym stavom a stavom evidovaným v pozemkovej knihe. Za účelom odstránenia tohto nesúladu sa od roku 1995 spracúvali registre obnovenej evidencie (ďalej len “ROEP ”), ktoré prispeli k zápisu predtým nezaevidovaných pozemkov a k doplneniu chýbajúcich vlastníckych vzťahov. Napriek tejto snahe sa však do dnešného dňa nepodarilo úplne odstrániť následky minulosti a stále existujú pozemky, ktoré nemajú vyporiadané vlastnícke vzťahy.

Identifikácia vlastníka

Na to, aby bolo možné pozemok nezisteného vlastníka scudziť, je potrebné takúto osobu najprv identifikovať a následne ju alebo jej právneho nástupcu zapísať ako vlastníka do katastra nehnuteľností. V procese identifikácie vlastníka pozemku sa možno stretnúť s viacerými situáciami, z ktorých niektoré si priblížime v tomto článku.

Žijúci neznámy vlastník

V prípade, ak ide o žijúceho neznámeho vlastníka, ktorý má na liste vlastníctva uvedené iba meno a priezvisko, je potrebné príslušnému Okresnému úradu, katastrálnemu odboru predložiť doklad preukazujúci ďalšie identifikačné údaje. Takýmito listinami môžu byť napr. overené fotokópie občianskych preukazov, rodných listov, sobášnych listov, a pod. Môže sa však vyskytnúť situácia, že v danej obci sa nachádza viacero osôb s rovnakým menom a ani predložené doklady neposkytnú hodnoverný dôkaz o vlastníkovi a jeho práve k danému pozemku. V záujme predchádzania chybnému zápisu si zamestnanec Okresného úradu môže v takom prípade vyžiadať aj listinu, ktorou daná osoba nadobudla nehnuteľnosť podľa údaja uvedeného v pozemkovoknižnej vložke (ekvivalent súčasného listu vlastníctva). Takáto listina sa však s najväčšou pravdepodobnosťou nebude nachádzať v zbierke listín príslušného Okresného úradu, a v takom prípade je vhodné obrátiť sa so žiadosťou o dopyt na príslušné archívy, ako napr. archívy obcí, krajov, súdov, štátnych organizácií a pod, ktoré by uvedenou listinou mohli disponovať.

Zomretý neznámy vlastník

Ak je na liste vlastníctva uvedené meno a priezvisko osoby, ktorá už nežije, je potrebné v prvom rade vlastníka vyššie uvedeným postupom identifikovať a následne zistiť, či bol pozemok predmetom dedičského konania. Môže nastať situácia, že dedičstvo sa prejednalo, ale rozhodnutie nebolo zapísané do pozemkovej knihy, resp. katastra nehnuteľností. Informáciu o dedičskom konaní je možné zistiť na príslušnom okresnom súde, nakoľko súdy okrem iného archivujú aj spisy bývalých štátnych notárstiev, ktoré prejednávali dedičstvá do roku 1992. Ak pozemok nebol predmetom dedičstva, je potrebné podať na okresný súd návrh na prejednanie novoobjaveného dedičstva. Navrhovateľom môže byť iba dedič, ktorý vzhľadom na súdne poplatky a prípadnú nízku hodnotu pozemku nemusí byť motivovaný takýto návrh podať. Konanie o dodatočnom prejednaní dedičstva však možno začať aj bez návrhu, a preto máme za to, že aj developer alebo vlastník susedného pozemku môže podať na súd podnet, z ktorého keď súd zistí, že sú dané dôvody na začatie konania, tak by mal rozhodnúť o začatí konania bez návrhu. Štát má taktiež záujem na tom, aby bol každý majetok riadne prededený a nezistení vlastníci identifikovaní.

Nezistený vlastník

V prípade, ak sa v časti B listu vlastníctva nachádza iba poznámka “nezistený vlastník”, vyriešenie situácie je o čosi komplikovanejšie. V prvom rade je vhodné podať na Okresný úrad, katastrálny odbor, v ktorého obvode sa nachádza príslušný pozemok, žiadosť o nahliadnutie do pozemkovej knihy, ktoré je spoplatnené správnym poplatkom vo výške 3 €. V pozemkovej knihe je potrebné hľadať zápis, ktorý by sa vzťahoval k danému pozemku. Ak sa vám podarí nájsť zápis o titule nadobudnutia alebo o inej relevantnej listine, napr. údaj o Čd. (číslo denníka) označujúci rozhodnutie súdu, ktorým sa schvaľovala napr. prevodová zmluva, prídelová listina alebo rozhodnutie o konfiškácií majetku, je vhodné požiadať Okresný úrad o vyhotovenie kópie pozemkovoknižnej vložky, ktorá je spoplatnená správnym poplatkom vo výške 8 €. Na základe čísla titulu nadobudnutia alebo inej listiny je následne možné kontaktovať príslušné archívy uvedené vyššie alebo taktiež Slovenský národný archív, ktorý archivuje listiny k reštitučným konaniam, znárodneniu a konfiškácií majetku. Uvedené lustrácie v pozemkovej knihy a príslušných archívoch mali byť podrobne uskutočnené už v rámci konania o ROEP. Nie v každom katastrálnom území sa však tento postup precízne aplikoval. Spracovatelia registrov pristupovali k plneniu úloh v rôznej kvalite, a preto nahliadnutie do pozemkovej knihy a dopyty na rôzne archívy môžu byť v procese identifikácie vlastníka nápomocné.

V každej z vyššie popísaných situácií, je potrebné získané listiny preukazujúce vlastnícke právo a identifikáciu vlastníka predložiť Okresnému úradu, katastrálnemu odboru, a to spolu so žiadosťou o vykonanie záznamu. Okresný úrad vykoná zápis do 60 dní odo dňa doručenia listiny spôsobilej na záznam. Dávame však do pozornosti, že na účely prevodu pozemku nestačí zistiť vlastníka len v určitej časti historickej vlastníckej štruktúry, ale je potrebné dopátrať sa k osobe, ktorej aktuálne svedčí vlastnícke právo k danému pozemku.

Správa pozemkov nezistených vlastníkov

Aby pozemky nezistených vlastníkov neboli úplne nevyužité, vykonáva ich správu Slovenský pozemkový fond (ďalej len “SPF”), pokiaľ ide o poľnohospodárske pozemky a Lesy Slovenskej republiky, štátny podnik (ďalej len “Lesy SR”), pokiaľ ide o lesné pozemky.[3]

K oprávneniam SPF a Lesov SR patrí okrem iného aj možnosť previesť vlastnícke právo k pozemkom nezistených vlastníkov. Scudzenie pozemkov však nezávisí od vôle správcov, ale je možné iba z taxatívne vymenovaných dôvodov.

SPF alebo Lesy SR môžu previesť vlastníctvo k pozemkom, ak dôvodom prevodu je:

účel, na ktorý možno pozemok vyvlastniť podľa stavebného zákona,
rozhodnutie o zriadení priemyselného parku podľa zákona o podpore na zriadenie priemyselných parkov,
usporiadanie vlastníctva k pozemkom zastavaným stavbami do 24. júna 1991 na účely poľnohospodárskej výroby,
usporiadanie vlastníctva k pozemkom zastavaným stavbami vo vlastníctve štátu slúžiacim ozbrojeným silám Slovenskej republiky,
usporiadanie vlastníctva k pozemkom zastavaným stavbami vybudovanými vo verejnom záujme
usporiadanie vlastníctva k pozemkom zastavaným inými stavbami, ako sú uvedené v písmenách c) až e), a zabezpečenie nevyhnutného prístupu k nim,
usporiadanie vlastníctva k pozemkom zastavaným stavbami vo vlastníctve obcí alebo vyšších územných celkov, ktoré prešli do ich vlastníctva podľa cestného zákona, zákona o majetku obcí a zákona o majetku vyšších územných celkov, kúpnou zmluvou alebo zámennou zmluvou,
usporiadanie vlastníctva k pozemkom na zabezpečenie nevyhnutného prístupu k pozemkom iných vlastníkov.[4]

SPF môže previesť vlastníctvo k pozemku najmenej za cenu stanovenú znaleckým posudkom. Ak by sa po prevode vlastníctva objavil vlastník, ktorý by hodnoverne preukázal svoje vlastnícke právo k pozemku, mohol by od SPF požadovať náhradu, a to vo výške, ktorú SPF prijal podľa znaleckého posudku vyhotoveného v čase uskutočnenia prevodu.[5]

Záver

Časté zmeny v priebehu historického vývoja ovplyvnili stav dnešných pozemkových vzťahoch a majú za následok aktuálnu zmätočnú a komplikovanú štruktúru pozemkového vlastníctva. Neznámi a nezistení vlastníci sú výsledkom historických okolností, a preto sa aj ich identifikácia často spája so zdĺhavým a náročným procesom zisťovania. Nejde však o neriešiteľnú situáciu a postupom popísaným v tomto článku možno dospieť k želanému výsledku.