Práva, povinnosti a ochrana nájomcov pred vyhadzovaním

Viete, že vo viacerých krajinách sa každý rok vykoná viac než milión výpovedí nájomných zmlúv?

Tento pôsobivý údaj odhaľuje rozsah výzvy, ktorej čelia nájomcovia po celom svete. V dnešnom rýchlo sa meniacom svete je domov náš úkryt, naša pevnosť a naše útočisko. Právne aspekty nájomného sú čoraz viac v popredí, keď sa spoločnosť snaží nájsť rovnováhu medzi ochranou práv nájomcov a záujmami prenajímateľov. Pre mnohých je však táto kľúčová základňa ohrozená nedostatkom jasného právneho rámca, ktorý by chránil práva a povinnosti nájomcov.

V Slovenskej republike sa každoročne uzatvorí viac než stotisíc nájomných zmlúv, čo svedčí o význame nájomného ako formy bývania. Podľa § 710 ods. 1 Občianskeho zákonníka Slovenskej republiky (OZ) môže nájom bytu zaniknúť písomnou dohodou medzi prenajímateľom a nájomcom alebo písomnou výpoveďou. Avšak, skutočnosťou je, že mnohí nájomcovia nemajú dostatočné informácie o svojich právach a povinnostiach v tomto procese.

Stalo sa niekomu že zavolal majiteľ a oznámil že predáva byt a už má záujemcov, takže máte mesiac aby ste opustili byt? Alebo že už ho nechce prenajímať a vracia sa tam bývať o týždeň? Poďme spolu rozobrať, aké sú v takej situácii Vaše pravá a povinnosti.

Občiansky zákonník nám presne vymedzuje všetky práva súvisiace s prenájmom bytových priestorov: § 710 a § 711 upravuje dôvody zániku najmú. Podľa ustanovení § 711 OZ má prenajímateľ právo vypovedať nájom bytu v prípade, ak nájomca hrubo porušuje svoje povinnosti, ako napríklad nezaplatením nájomného alebo úhrady za plnenia poskytované s užívaním bytu po dobu dlhšiu ako tri mesiace. Či má právo prenajímateľ vypovedať nájom z dôvodu, že potrebuje byt pre seba, svojich rodinných príslušníkov alebo ak je potrebné z dôvodu verejného záujmu s bytom naložiť tak, že byt nemožno užívať? Áno. A opustiť byt musíte, ale tuto sa musíme pozrieť na hlavnú vec, a to čas, ktorý máte na to, aby ste si našli nové bývanie.

Ak by sa to tykalo prípadu, že prenajímateľ potrebuje napr. byt pre seba tak Občiansky Zákonník v § 710, ods. 3 stanovuje výpovednú lehotu, a to je tri mesiace a začína plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bola nájomcovi doručená výpoveď. Prenajímateľ môže nájomcovi písomne určiť aj dlhšiu výpovednú lehotu. Ak by išlo o prípad že „nájomca hrubo porušuje svoje povinnosti vyplývajúce z nájmu bytu najmä tým, že nezaplatil nájomné alebo úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu za dlhší čas ako tri mesiace, alebo tým, že prenechal byt alebo jeho časť inému do podnájmu bez písomného súhlasu prenajímateľa“, tak aj tu je nájomcovi poskytnutá ochrana najmä tým, že výpovedná lehota sa predlžuje o ochrannú lehotu, ktorá trvá šesť mesiacov, v prípade ak preukáže, že ku dňu doručenia výpovede bol v hmotnej núdzi z objektívnych dôvodov. Čo v prípade ak dlžnú sumu zaplatíte? Rozumie sa tým, že dôvod výpovede nájmu bytu zanikol, a môžete pokračovať tam bývať.

Treba vedieť niečo aj o prípade, kedy je výpoveď neplatná. Podľa § 711 OZ - dôvod sa musí vo výpovedi skutkovo vymedziť tak, aby ho nebolo možné zameniť s iným dôvodom, inak je výpoveď neplatná. Dôvod výpovede nemožno dodatočne meniť. V takomto prípade podľa § 711, ods. 6 – „ môže nájomca uplatniť na súde neplatnosť výpovede do troch mesiacov odo dňa doručenia výpovede. Účinky výpovede nastanú až po nadobudnutí právoplatnosti rozhodnutia súdu, ktorým sa zamietne návrh na určenie neplatnosti výpovede nájmu bytu.“

A viete o tom že v niektorých prípadoch máte aj právo na náhradný byt?

OZ presne stanovuje prípady kde má nájomca široké pravá, nielen povinnosti. § 712 OZ hovorí: „ ak sa nájomný pomer skončil z dôvodov podľa § 711 ods. 1 písm. a), e) alebo písm. f) alebo z dôvodu podľa § 711 ods. 1 písm. b) nájomcovi, ktorý prestal vykonávať prácu, na ktorú je nájom služobného bytu viazaný, z dôvodu na strane zamestnávateľa, nájomca má právo na náhradný byt, ktorý je veľkosťou obytnej plochy, vybavením, umiestnením a výškou nájomného primeraný bytu, ktorý má vypratať, a to s prihliadnutím na jeho životné a pracovné potreby“.

Ak sa nájomný pomer skončil z dôvodu podľa § 711 ods. 1 písm. d) nájomcovi, ktorý preukáže, že je v hmotnej núdzi z objektívnych dôvodov, nájomca má právo len na náhradné ubytovanie. V iných prípadoch skončenia nájomného pomeru z dôvodu podľa § 711 ods. 1 písm. d) nájomca nemá právo na bytovú náhradu; ak ide o dôvod hodný osobitného zreteľa, má nájomca právo na prístrešie.

Ak sa nájomný pomer skončil z dôvodov uvedených v odseku 3 nájomcovi, ktorý sa stará o maloleté dieťa alebo o bezvládnu osobu, ktorí sú členmi jeho domácnosti, a ak to pomery prenajímateľa umožňujú, poskytne sa mu namiesto náhradného ubytovania náhradný byt.

Ak tento zákon neustanovuje inak, nájomca nie je povinný vysťahovať sa z bytu a byt vypratať, kým nie je pre neho zabezpečená zodpovedajúca bytová náhrada. Spoloční nájomcovia majú právo len na jednu bytovú náhradu.

Zabezpečenie adekvátnej bytovej náhrady je základným prvkom ochrany nájomcov a ich práv na dôstojné a stabilné bývanie. Je to dôležitá súčasť právneho systému, ktorá prispieva k sociálnej spravodlivosti a harmonickým vzťahom medzi nájomcami a prenajímateľmi. Dodržiavanie ustanovení týkajúcich sa bytovej náhrady je kľúčové pre zabezpečenie rovnováhy a dôvery medzi oboma stranami nájomného vzťahu.

Vidíme, že slovenský právny poriadok má širokú ochranu nájomcov a viete si ju uplatniť v takej dôležitej veci a zachrániť aj svoju rodinu pred nepredvídateľnými vecami. V rámci právneho systému Slovenskej republiky je kľúčové, aby nájomcovia boli informovaní o svojich právach a povinnostiach v oblasti nájomného. Zabezpečenie stability a bezpečnosti bývania je kľúčovým aspektom sociálnej spravodlivosti a každý nájomca by mal mať dôveru v systém, ktorý chráni jeho záujmy a práva.

Spomínané ustanovenia OZ poskytujú právny rámec na ochranu nájomcov a zároveň ustanovujú povinnosti aj pre prenajímateľov. Je dôležité, aby sa tieto ustanovenia dodržiavali a aby sa nájomcovia vedeli efektívne brániť v prípade porušenia ich práv. Len tak môže byť zaručené spravodlivé a harmonické bývanie pre všetkých občanov Slovenskej republiky. Okrem ustanovení v Občianskom zákonníku, ktoré definujú práva a povinnosti nájomcov a prenajímateľov, existujú aj ďalšie právne predpisy, ktoré môžu upravovať problematiku nájomného. Je dôležité, aby nájomcovia poznali aj tieto pravidlá a vedeli, ako ich v praxi uplatniť.

V prípade, že sa vyskytne spor medzi nájomcom a prenajímateľom, je možné obrátiť sa na právneho odborníka alebo na orgán dohľadu nad nájomným vzťahom, ktorý môže poskytnúť odbornú pomoc a riešiť konflikty mimosúdne. Dôležitou súčasťou ochrany nájomcov je aj informovanosť a vzdelávanie. Verejné kampane, workshopy alebo informačné materiály môžu pomôcť nájomcom lepšie porozumieť ich právam a povinnostiam, čím sa zvyšuje ich schopnosť efektívne chrániť svoje záujmy v nájomnom vzťahu. Zabezpečenie stability a bezpečnosti bývania je nielen záležitosťou právnych predpisov, ale aj etickou povinnosťou spoločnosti voči svojim občanom. Každý človek má právo na primerané a dôstojné bývanie, a je úlohou štátu i spoločenstva zabezpečiť prostredie, kde sa tieto práva dodržiavajú.

Právne predpisy SR zaručujú, že nájomcovia majú istotu, že ich práva budú chránené a že nebudú bezdôvodne vystavení riziku straty strechy nad hlavou. Ich dodržiavanie a správne uplatňovanie v praxi zabezpečuje sociálnu spravodlivosť a harmonické vzťahy medzi nájomcami a prenajímateľmi, čo je základom pre spravodlivé a bezpečné bývanie pre všetkých občanov Slovenskej republiky.

Nikoletta Repariuk,
právny asistent