V predchádzajúcom článku (k dispozici >>> tu) som stručne načrtol možnosti kupujúceho v prípadoch omeškania developera s odovzdaním nehnuteľnosti. Ako však postupovať keď je nehnuteľnosť postavená a pripravená na odovzdanie kupujúcemu?

Uzavretá zmluva zvyčajne obsahuje osobitný článok o odovzdaní a prevzatí nehnuteľnosti. V drvivej väčšine prípadov sa existujúce vady písomne zachytia v osobitnom protokole, ktoré si obe zmluvné strany podpíšu, pričom v ňom, okrem iného, zaznamenajú zoznam tzv. drobných vád a nedorobkov, ktoré nebránia prevzatiu nehnuteľnosti a jej užívaniu. Vzhľadom k skutočnosti, že bežný občan zvyčajne nemá skúsenosti z odboru stavebníctva, je jeho šanca kvalifikovane identifikovať vady značne obmedzená. Je bežnou praxou na tento účel osloviť odborníka, ktorý vykoná profesionálne stavebno-technické posúdenie a kontrolu nehnuteľnosti,  a ktorý kupujúcemu poskytne objektívne informácie o stavebnej kvalite nehnuteľnosti. Na trhu existuje viacero spoločností, ktoré ponúkajú tieto služby.

Po identifikácii vád je obzvlášť dôležité ich jednoznačné a dostatočne určité zaznamenanie v odovzdávacom protokole, tak aby sa do budúcna vylúčila akákoľvek pochybnosť o tom, o akú vadu sa jedná (definovať popis vady, miesto výskytu, prejavy vady, ako aj opísať, akým spôsobom bráni užívaniu nehnuteľnosti), vrátane jej fotografického zachytenia. Rovnakú pozornosť je potrebné venovať protokolu o odstránení vád, t. j. mal by taktiež obsahovať  identifikáciu vady, popis spôsobu, akým bola odstránená a termín jej odstránenia. V neposlednom rade je potrebné overiť, či osoba, ktorá podpisuje protokol za predávajúceho je oprávnená na takýto úkon.
 
Pri kúpe novostavby je potrebné osobitnú pozornosť venovať dokumentu, ktorý býva štandardne označený ako „manuál užívania bytu“ a zvyčajne ho kupujúci dostane pri preberaní nehnuteľnosti buď v písomnej podobe alebo na elektronickom nosiči (usb kľúč resp. dvd). Jedná sa v podstate o sprievodcu údržbou a starostlivosťou o nehnuteľnosť. Tento dokument obsahuje podrobné informácie o nehnuteľnosti, najmä o použitých materiáloch, odporúčanom spôsobe užívania, frekvencii, v akej je potrebné jednotlivé časti vybavenia nehnuteľnosti pravidelne udržiavať a podobne.

Manuál užívania bytu môže obsahovať napr. informáciu o maximálnom možnom zaťažení stropu na terase, balkóne či lodžii, čo je dôležitá informácia, ak si chcete na terase umiestniť napr. hojdaciu sieť. Môže definovať za akých podmienok je možné zaskliť lodžiu, umiestniť pergolu na terasu resp. osadiť na fasádu nehnuteľnosti satelit, alebo taktiež ktorúkoľvek z vyššie uvedených dodatočných úprav úplne zakázať. Tento dokument však obsahuje taktiež pokyny ako často je potrebné udržiavať mazanie kovania na oknách, akým spôsobom a prípravkom je potrebné sa starať o Vašu drevenú podlahu na terase, čistiť klimatizáciu či extérierové žalúzie.

V praxi je možné stretnúť sa s prípadmi, keď developer odmieta zodpovednosť za vadu práve z dôvodu, že zmluva o predaji nehnuteľnosti obsahuje vylúčenie zodpovednosti developera v prípadoch, ak kupujúci zanedbá údržbu uvedenú v manuáli užívania bytu. Mnohí kupujúci vôbec netušia, že majú nejaký manuál užívania bytu k dispozícii resp. že prostredníctvom tohto dokumentu boli zo strany developera poučení, akým spôsobom a ako často sa majú o jednotlivé časti nehnuteľnosti starať, a že prípadné nedodržanie týchto pokynov môže mať za následok neuznanie reklamácie.

Na druhej strane, ani pri kúpe staršej nehnuteľnosti netreba podceniť dôkladnú prípravu a prípadnú odbornú asistenciu pri preberaní nehnuteľnosti. V praxi je možné stretnúť sa s prípadmi, keď sa zistilo, že pri predchádzajúcej rekonštrukcii neboli dodržané predpisy upravujúce elektroinštaláciu, resp. že absentujú revízne správy k plynovému sporáku, že pripojenie kuchyne na rozvody teplej a studenej vody nerešpektuje predpísané postupy, alebo došlo k zbúraniu časti nosných konštrukcií a to bez vedomia a súhlasu ostatných vlastníkov bytov a nebytových priestorov v bytovom dome. Mnohé z vyššie uvedených neodborných zásahov sa môžu prejaviť až v budúcnosti pri užívaní bytu, viesť k vzniku závažných škôd, a teda aj zodpovednosti za škodu, za ktorú by zodpovedal kupujúci ako nový majiteľ nehnuteľnosti. Prípadné spätné dokazovanie, kto neodborný zásah vykonal a kto  nesie zodpovednosť za vzniknutú škodu, by bolo s odstupom času technicky, časovo aj finančne náročné a taktiež spojené s pomerne vysokým rizikom procesného neúspechu.


JUDr. Marek Kundrát, LL.M.,
advokát



JUDr. Marek Kundrát, advokát
Mostová 2
811 02 Bratislava

Tel:     +421 911 435 910
email: info@marekkundrat.sk
 

JUDr. Marek Kundrát, LL.M. pôsobí v advokácii ako samostatný advokát. Poskytuje právne služby predovšetkým v oblasti obchodného (zmluvné právo) a občianskeho práva (právo nehnuteľností). V rámci výkonu advokátskej praxe taktiež zastupuje klientov pri mimosúdnom a súdnom riešení sporov.