Predávate starý dom? Päť odporúčaní ako sa vysporiadať so zodpovednosťou za vady.

Predstavte si, že pán Jozef ma starší dom na myjavských kopaniciach. Je už v dôchodku. Deti, ani vnuci o chatárčenie nemajú záujem. Chatu sa preto rozhodol predať. Spravil si cenovú kalkuláciu, zverejnil inzerát a ozvali sa prví záujemcovia. Vybral si kupujúceho a predložil mu návrh kúpnej zmluvy, v ktorej na odporúčanie realitnej kancelárie je uvedené, že nehnuteľnosť predáva tak „ako stojí a leží“. Mnoho predávajúcich sa nad touto formuláciou detailnejšie nezamýšľa a v textu zmluvy sa objavuje automaticky. Čo táto veta znamená a koho má chrániť?

V právnej reči, ak predávajúci použije vetu, že vec predáva ako stojí a leží, podľa §501 Občianskeho zákonníka nezodpovedá za jej vady, ibaže vec nemá vlastnosť, o ktorej scudziteľ vyhlásil, že ju má, alebo ktorú si nadobúdateľ výslovne vymienil.

V človečine to znamená, že ak predávam vec „ako stojí a leží“, nezodpovedám za žiadne vady, iba ak poviem, že vec má určité vlastnosti a ona ju v skutočnosti nemá alebo ten, kto je chce kúpiť požaduje, aby vec mala určitú vlastnosť, ale ona ju nemá. Ak takéto vyhlásenie nedám, alebo kupujúci nepožaduje určitú vlastnosť, za vady nezodpovedám.

Použitie tohto ustanovenia sa hodí pri predaji staršieho domu; starší dom má vady, o ktorých ja, ako predávajúci ani nemusím vedieť a pokiaľ sa s kupujúcim dohodnem na použití ustanovenia „ako stojí a leží“, mohol by som mať istotu, že za vady nezodpovedám. Je to však skutočne tak?

Ustanovenie § 501 Občianskeho zákonníka naozaj zbavuje predávajúceho zodpovednosti za škodu, avšak len v prípade predaja veci úhrnkom, t. j. predaja hromadnej veci vcelku nachádzajúcich sa na určitom mieste (napr. predaj dielne s náradím, vínnej pivnice so sudmi, vecí v sklade, teda vecí, ktoré sa predávajú hromadne, ktorých individuálny stav je ťažko zistiteľný a ktoré sa kupujú ako celok). Predávajúci neručí za kvalitu ani kvantitu a je na kupujúcom, či veci tak, ako ležia kúpi alebo nie. Na druhej strane, predávajúci predáva veci ako stoja a ležia, vrátane vecí, ktoré nemá v úmysle predať ale ktoré sa medzi vecami „ako stoja a ležia“ nachádza. Ide o vyjadrenie zásady zmluvnej voľnosti a spravodlivému rozdeleniu rizika medzi zmluvné strany. Predávajúci predáva všetko, aj keď možno niektorú vec nechcel predať a kupujúci všetky veci kupuje v kvantite a kvalite, ktorú dané veci majú, aj keby o nekvalitné veci nemal záujem.

Použitie ustanovenia § 501 Občianskeho zákonníka na režim predaja nehnuteľných vecí a individuálne určených hnuteľných vecí je však podľa ustálenej judikatúry vylúčené.

Prečo. Z viacerých dôvodov. Prvý je, že nehnuteľná alebo individuálne určená vec je jednoznačne určiteľná a identifikovateľná na rozdiel od predaja vecí úhrnkom, ktoré sú identifikované neurčito, napríklad iba miestom, kde sa nachádzajú. Ak je vec jasne určiteľná, môže byť predmetom obhliadky a presnej identifikácie vád. Druhým dôvodom nemožnosti použiť formuláciu „ako stojí a leží“ je, že by sa ňou predávajúci bez ďalšieho zbavil zodpovednosti za vady nehnuteľnosti, čím by výrazne znevýhodnil kupujúceho.

Vo všeobecnosti platí, že predávajúci je zodpovedný za vady predávanej veci. Súdna prax dokonca uviedla, že predávajúci za vady veci zodpovedá aj v prípade, že vady vyšli pre kupujúceho aj predávajúceho dodatočne najavo, hoci na ne predávajúci upozorniť nemohol, pretože o nich nevedel.

Ak sa majiteľ rozhodne predať staršiu nehnuteľnosť, nemal by sa spoliehať na použite ustanovenia „ako stojí a leží“, pretože toto ustanovenie mu pri predaji nehnuteľnosti nepomôže.

Ak toto ustanovenie nepomáha, ako limitovať zodpovednosť predávajúceho za vady?

Naše odporúčanie pre majiteľa staršej nehnuteľnosti, ako postupovať pri jej predaji:

1. Vzájomnú komunikáciu s kupujúcim od samého začiatku zakladajte na tom, aby mal vedomosť, že predávaná nehnuteľnosť je staršia a opotrebovaná a jej stav zodpovedá veku a môže mať okrem viditeľných vád aj skryté vady.
2. Snažte sa o to, aby kupujúci mal vedomosť o objektívnom stave celej nehnuteľnosti. Umožnite mu kompletnú a dôkladnú obhliadku, dajte mu dostatočný čas a informujte ho o všetkom, o čom máte vedomosť a čo by mohlo mať vplyv na užívanie nehnuteľnosti.
3. Vady vymedzte rámcov. Pokiaľ to však okolnosti prípadu vyžadujú, snažte sa vymedziť vady čo najdetailnejšie a najpresnejšie. V prípade predaja staršej, zanedbanej nehnuteľnosti, by bolo absurdné, ak by sme mali identifikovať každý jeden chybný detail a vadu; v takomto prípade je vhodné použiť rámcové (druhové) vymedzenie vád nehnuteľnosti. Pokiaľ však je Vám známa dôležitá vada, informujte kupujúceho s uvedením konkrétneho popisu.
4. V zmluve uveďte, že kúpna cena je znížená vzhľadom na vady, vrátane skrytých vád, ideálne v úvodných ustanoveniach a ustanoveniach týkajúcich sa určenia kúpnej ceny.
5. Dohodnite sa s kupujúcim a zaviažte ho (napr. v rezervačnej zmluve, alebo zmluve o budúcej kúpnej zmluve), aby si nehnuteľnosť riadne preveril s použitím znalca, architekta alebo iného odborného poradcu a aby nehnuteľnosť kúpil až po vyjadrení sa odborných poradcov.

Šimon Hudák,
advokátsky koncipient