Úrad geodézie kartografie a katastra Slovenskej republiky (ďalej len „ÚGKK SR“) už niekoľkokrát prehodnotil svoju aplikačnú prax vo vzťahu k povoleniu vkladu predkupného práva do katastra nehnuteľností na základe „samostatnej“ zmluvy uzatvorenej medzi vlastníkom nehnuteľnosti a treťou osobou mimo zmluvy o prevode nehnuteľnosti, resp. bez toho, aby predkupné právo nadväzovalo na zmluvu o prevode nehnuteľnosti, prípadnú iný druh scudzovacej zmluvy.

ÚGKK SR najskôr zastával právny názor publikovaný v Katastrálnom bulletine č. 4/2001 a č. 2/2003, v zmysle ktorého vklad predkupného práva s vecnoprávnymi účinkami dohodnutého mimo nadväznosti na scudzovaciu zmluvu do katastra nehnuteľností nie je možné povoliť.

Následne, v Katastrálnom bulletine č. 1/2009 (odpoveď na otázku č. 12), došlo k publikácii právneho názoru, že predkupné právo, ktoré bolo dohodnuté ako vecné právo v nájomnej zmluve alebo v inej samostatnej zmluve uzatvorenej podľa § 51 Občianskeho zákonníka, podlieha vkladu do katastra nehnuteľností. ÚGKK SR priamo uviedol, že došlo k prehodnoteniu právneho názoru publikovaného v Katastrálnom bulletine č. 4/2001 a č. 2/2003 na základe rozsudku Najvyššieho súdu SR č. R 30/2000 a právnej teórie uvedenej v odbornej literatúre[1].

Opätovné prehodnotenie tohto právneho názoru vyslovil ÚGKK SR v Katastrálnom bulletine č. 1/2017 a v stanovisku[2] zo dňa 30.08.2018, podľa ktorého sa ÚGKK SR vrátil k svojmu pôvodnému stanovisku z roku 2001 a 2003. Vklad predkupného práva do katastra nehnuteľností s vecnoprávnymi účinkami na základe „samostatnej“ zmluvy uzatvorenej medzi vlastníkom nehnuteľnosti a treťou osobou mimo zmluvy o prevode nehnuteľnosti nie je podľa názoru ÚGKK SR možné povoliť, resp. bez nadväznosti na zmluvu o prevode nehnuteľnosti.

Podmienky vzniku predkupného práva ustanovuje § 602 ods. 1 Občianskeho zákonníka. Účastníci právneho úkonu môžu uzatvoriť kúpnu zmluvu s výhradou predkupného práva, pričom podľa § 602 ods. 2 Občianskeho zákonníka možno predkupné právo dohodnúť aj pre prípad iného scudzenia veci než predajom, t.j. napríklad scudzenie darovaním, zámenou a pod. V zmysle § 602 ods. 1 a 2 Občianskeho zákonníka sú predkupné právo predávajúceho a povinnosť kupujúceho ponúknuť vec na predaj právami a povinnosťami vznikajúcimi na základe vedľajšieho dojednania pri kúpnej zmluve. Vzhľadom k tomu, že takéto vedľajšie dojednanie pri kúpnej zmluve sa odlišuje od štandardného obsahu kúpnej zmluvy, predstavuje toto dojednanie osobitný právny vzťah medzi predávajúcim a kupujúcim.

Určenie povinností v súvislosti s predkupným právom a následkov prípadného porušenia predkupného práva upresňuje § 603 Občianskeho zákonníka. V rámci tohto ustanovenia sú uvedené na jednej strane práva a povinnosti vyplývajúce z predkupného práva, a na druhej strane následky vyplývajúce z porušenia predkupného práva, ktoré nastanú za splnenia zákonných podmienok, na základe ktorých predkupné právo vzniklo v zmysle právnej úpravy ustanovujúcej vznik tohto práva, ktorá je ustanovená v § 602 ods. 1 a 2 Občianskeho zákonníka. Judikatúra[3] upriamuje pozornosť na logický výklad, podľa ktorého právna úprava ustanovená v § 602 predpokladá vznik predkupného práva len v súvislosti so scudzením veci, pričom s prihliadnutím na § 603 ods. 2 Občianskeho zákonníka sa zriadenie predkupného práva ako vecného práva vykladá tak, že predkupné právo k nehnuteľnosti je možné podľa týchto zákonných ustanovení zriadiť len za splnenia zákonných podmienok ustanovených v 602 ods. 1 a 2 Občianskeho zákonníka.

Zmluvné predkupné právo je podľa § 602 Občianskeho zákonníka koncipované ako vedľajšie dojednanie pri kúpnej zmluve, ktoré vzniká na základe dohody medzi predávajúcim a kupujúcim buď priamo v kúpnej zmluve alebo samostatnou zmluvou, avšak za predpokladu, že účastníci zmluvy o zriadení predkupného práva sú v pozícii predávajúceho a kupujúceho. Iba v tomto prípade je možné osobitnou zmluvou dojednať predkupné právo ako vecné právo.

Rozdiel medzi predkupným právom so záväzkovo-právnymi a predkupným právom vecnoprávnymi účinkami sprecizovala judikatúra[4] Ak pri predkupnom práve so záväzkovoprávnymi účinkami oprávnená osoba z predkupného práva nevyužije svoje právo na kúpu veci, tak predkupné právo ako také tejto osobne zanikne. V prípade aplikácie predkupného práva s vecnoprávnymi účinkami, odmietnutie ponuky oprávnenou osobou nespôsobí zánik predkupného práva. Povinnosťou z predkupného právneho vzťahu sú viazaní aj právni nástupcovia povinného subjektu v prípade predkupného práva s vecnoprávnymi účinkami.[5] Ponuková povinnosť tým pádom pôsobí aj voči právnym nástupcom zaviazaného (kupujúceho) počas celého života oprávnenej osoby (predávajúceho) a zanikne najneskoršie jeho smrťou, pokiaľ sa predkupné právo nedohodlo ako časovo obmedzené právo a zanikne skôr.

Z rozhodovacej praxe katastra ovplyvnenej judikatúrou vyplýva právny názor, že záväzok zmluvných strán samostatnej zmluvy o zriadení predkupného práva bez väzby na scudzovací typ zmluvy môže mať len záväzkovoprávny charakter, ktorý nemá vecnoprávne účinky a platí iba medzi zmluvnými stranami a nezaväzuje tretie osoby. Obligačný charakter takéhoto záväzku nespôsobuje neplatnosť zmluvy o predkupnom práve, následkom však je záväznosť len pre zmluvné vzťahy (inter partes) a nespôsobilosť zápisu do katastra nehnuteľností[6].

Je potrebné podotknúť, že bez ohľadu na skutočnosť, či došlo k dohode o predkupnom práve so záväzkovoprávnymi alebo vecnoprávnymi účinkami, na strane oprávneného vždy pôsobí iba ako subjektívne právo, ktoré sa viaže výlučne na osobu predávajúceho. Nie je možné previesť toto právo na iného a  v prípade smrti oprávnenej osoby (predávajúceho) neprechádza na jeho dedičov, ale zanikne.

Záver

Aktuálna prax katastra nehnuteľností vychádza z judikatúry, podľa ktorej nie je možné zriadiť predkupné právo ako vecné právo akoukoľvek zmluvou bez rozlíšenia, či sa týka scudzenia veci alebo nie. Dohodnutie predkupného práva so záväzkovoprávnymi účinkami, či už priamo v scudzovacej zmluve alebo samostatnou zmluvou bez nadväznosti na scudzovaciu zmluvu, vylúčené nie je. Samostatne uzavretá zmluva o predkupnom práve bez nadväznosti na scudzovaciu zmluvu, nie je spôsobilou listinou na zápis vecného práva vkladom do katastra nehnuteľností.

JUDr. Simona Makúchová,
advokátka

 

Eversheds Sutherland, advokátska kancelária, s.r.o.

Hodžovo námestie 1/A
811 06 Bratislava

Tel:      +421 232 786 411
E-mail: bratislava@eversheds-sutherland.sk