V našej praxi komerčných realitných advokátov pravidelne riešime dobu nájmu nebytových priestorov a súvisiacu otázku, ako (predčasne) skončiť nájomný vzťah. V článku prinášame niekoľko situácií a praktických tipov, na ktoré by mal podnikateľ - nájomca pamätať, ak chce uzatvoriť výhodnú nájomnú zmluvu.

Možnosti prolongácie pôvodnej doby nájmu

Okrem štandardného fixného nájmu (napr. na dobu 5 rokov) sa pri inštitucionalizovaných nájmoch stretávame s rôznymi alternatívami doby nájmu.

Typickou možnosťou je tzv. automatická prolongácia doby nájmu. Táto umožňuje automatické predĺženie nájmu o vopred dohodnuté obdobie, ak nájomca neoznámi prenajímateľovi (obvykle 6 až 12 mesiacov pred ukončením pôvodnej doby nájmu), že nemá záujem na predlžovaní nájmu. Je potrebné zdôrazniť, že nečinnosť nájomcu má spravidla striktné dôsledky - nájomca stráca právo na ukončenie nájomnej zmluvy uplynutím pôvodnej doby nájmu a nájom sa automaticky predlžuje.

Z pohľadu nájomcu je často žiadúce, aby sa takéto predĺženie automaticky riadilo pôvodnými podmienkami zmluvy, čo je prirodzené najmä z hľadiska zachovania dohodnutých podmienok v prospech nájomcu. Cieľom takéhoto zafixovania podmienok nájmu môže byť tiež to, aby nedošlo k navýšeniu nájomného (okrem prípadnej indexácie), prípadne zmene iných ustanovení, ktoré by urobili nájomný vzťah menej atraktívny pre nájomcu počas predĺženého obdobia.

Ako určitá korekcia tohto automatického predlžovania doby nájmu býva zakotvenie maximálneho počtu automatických predĺžení. Prenajímatelia tiež často preväzujú zľavu z nájomného (resp. tzv. rent-free period) na obdobie po uplynutí pôvodnej „úvodnej“ doby nájmu, t. j. zľavu (resp. príslušnú časť z nej) vám dajú až potom, ako ste sa rozhodli predĺžiť zmluvu. Nájomca by preto mal pamätať, že nič nebýva zadarmo a mal by sledovať, či vyjednané výhody sú v zhode s inými právami.

Inou verziou prolongácie nájmu je samostatné právo/opcia nájomcu na predĺženie doby nájmu (tzv. option to renew). Toto je nájomca oprávnený jednostranne uplatniť spravidla do určitého obdobia pred uplynutím pôvodnej doby nájmu.

Benefity a nedostatky jednostrannej prolongácie doby nájmu nájomcom

Výhodou predĺženia doby nájmu prostredníctvom opcie je určite jednoduchý postup - obvykle stačí, keď nájomca jednostranne oznámi predĺženie doby nájmu (oproti komplikovaným negociáciám s prenajímateľom o novom nájme po uplynutí toho pôvodného, čo môže byť spojené aj s presťahovaním).

Zároveň, ak si nájomca počas pôvodného vyjednávania dokázal u prenajímateľa „vybojovať“ niektoré výhody (aplikovateľné aj na obdobie predĺženej doby nájmu), tieto ku koncu pôvodnej doby nájmu nemusia byť na trhu nehnuteľností tak voľne dostupné, čo ho stavia nepochybne do zvýhodnenej pozície ohľadom rozhodovania sa o využití opcie.

Na druhej strane, tento mechanizmus má aj svoje slabšie stránky. Jednou z nich je neistota v prognóze vývoja nájomného ku skončeniu pôvodnej doby nájmu. V praxi sa totiž môže stať, že tesne pred koncom pôvodnej doby nájmu dôjde k zníženiu efektívneho nájomného (napr. v dôsledku poklesu obsadenosti kancelárskych priestorov). Pre nájomcu prolongácia (bez možnosti otvorenia vyjednávaní o výške nájomného) nemusí dávať ekonomický zmysel. Nájomca tak môže byť napriek iným priaznivým podmienkam nájmu nútený tento vzťah z ekonomických dôvodov ukončiť.

Právo na predčasné ukončenie nájmu (tzv. early termination right)

Vo všeobecnosti platí, že čím dlhší nájom, tým silnejšiu vyjednávaciu pozíciu má nájomca. Zároveň sa však v poslednom období často stretávame so snahou nájomcov fixovať nájmy na kratšie obdobie (napr. na obdobie dvoch, troch rokov). Dôvod je zrejmý - pri niektorých sektoroch nie je možné presne odhadnúť vývoj spoločnosti v dlhodobom horizonte.

Jedným z hybridných inštitútov, ktoré nájomcovia využívajú najmä pri nájmoch dohodnutých na dlhšiu dobu, je právo jednostranne ukončiť nájomnú zmluvu k vopred stanovenému dátumu (ešte pred uplynutím pôvodnej doby nájmu). Pri takejto alternatíve (tzv. early termination right) má nájomca toto právo spravidla až potom, ako uplynie určité obdobie nájmu.

Zároveň, prenajímatelia sa snažia zakomponovať do tohto inštitútu povinnosť nájomcu zaplatiť tzv. poplatok za predčasné ukončenie nájmu. Tento môže byť vo forme pevnej ceny, ale častejšie býva naviazaný na zostávajúce obdobie neskonzumovanej doby nájmu (napr. ako percento zo zostávajúceho nájmu, ktorý by bol nájomca povinný zaplatiť, ak by nájom trval do konca pôvodnej doby). Ďalším z poplatkov, ktoré prenajímatelia radi zapracúvajú do tohto práva, je povinnosť zaplatiť (vrátiť) časť nákladov na úvodnú rekonštrukciu priestorov. Výška tejto sumy býva naviazaná napríklad na neamortizovanú časť nákladov na úpravu priestorov ku dňu ukončenia nájmu.

Ak si nájomca nie je istý, či po uplynutí prechodnej doby bude potrebovať celé pôvodne prenajaté priestory, jednou z možností môže byť tzv. partial early termination right/option, t.j. právo nájomcu jednostranne ukončiť nájom len vo vzťahu k vopred špecifikovaným priestorom.

Právo skoršieho prístupu

Nájomcovia často žiadajú o právo skoršieho prístupu (tzv. early access right) najmä, ak sa v prenajatých priestoroch dohodli na rekonštrukcii (tzv. fit-out) a nájomca chce, aby od prvého dňa už nemusel riešiť logistické problémy spojené so sťahovaním. Konkrétne, ak rekonštrukčné práce na priestoroch trvajú určité obdobie, nájomca môže požadovať, aby mu prenajímateľ v záverečnom období pred začiatkom nájmu (napr. posledné 2 týždne) umožnil vstup do priestorov kvôli inštalácii nábytku a vybavenia.

Nájomca by mal aj v takom prípade pamätať na to, akou formou je toto právo skoršieho prístupu „spoplatnené“. Aj keď sa strany dohodnú, že počas doby skoršieho prístupu nebude nájomca povinný platiť nájomné, realita býva taká, že nájomca je častokrát zaviazaný platiť vlastné/spoločné prevádzkové náklady (prenajímatelia niekedy na iných miestach nájomnej zmluvy nepriamo referujú na túto problematiku a nájomca nemusí túto skutočnosť bez dostatočnej právnej analýzy ani zaregistrovať).

Záverom, je zrejmé, že dobre napísaná nájomná zmluva môže obsahovať veľa progresívnych ustanovení v prospech nájomcu. Je však zároveň úplne logické, že prenajímatelia sa snažia z každého nájomného vzťahu dosiahnuť čo najvyšší zisk. Je preto na nájomcoch a ich právnikoch, aby vopred pamätali na všetky úskalia, ktoré sa môžu spájať s navonok atraktívnymi možnosťami.

V SCHIN & MAJDÚCH legal sme sa podieľali na predajoch a nájmoch obchodných nehnuteľností s rozlohou viac ako 170 000 m2. V nájomných zmluvách venujme osobitnú pozornosť ustanoveniam týkajúcim sa doby nájmu a spôsobov jeho skončenia. Našou prácou tak posilňujeme pozíciu klienta - nájomcu voči prenajímateľovi a pomáhame uzatvárať férovejšie nájomné zmluvy.

Mgr. Oliver Majdúch
JUDr. Michal Kilian, LLM.

SCHIN & MAJDÚCH legal s.r.o.

Galvániho Business Centre
Galvániho 15/C