Spoločná nehnuteľnosť 

Spoločná nehnuteľnosť (v minulosti označovaná aj ako urbariát alebo komposesorát) je špecifický typ spoluvlastníctva poľnohospodárskych a lesných pozemkov, ktorý pretrváva v slovenskom právnom poriadku ešte od čias feudalizmu.

Spoločnú nehnuteľnosť definuje zákon č. 97/2013 Z. z. o pozemkových spoločenstvách (ďalej len „Zákon o pozemkových spoločenstvách“ alebo „Zákon“) ako jednu nehnuteľnú vec, ktorá môže pozostávať z viacerých pozemkov a na ktorú sa vzťahovali osobitné predpisy[1] (uhorské zákonné články). Pozemky patriace do spoločnej nehnuteľnosti nemôžu byť samostatným predmetom práva, s výnimkou prípadu, ak by došlo k oddeleniu časti spoločnej nehnuteľnosti. Spoločná nehnuteľnosť môže byť zapísaná na jednom alebo aj na viacerých listoch vlastníctva (uvádza sa kód č. 2 – „Pozemok je spoločnou nehnuteľnosťou“).

Spoluvlastníci spoločnej nehnuteľnosti sú spravidla združení v tzv. pozemkovom spoločenstve, ktoré je právnickou osobou s vlastnou právnou subjektivitou. Z hľadiska vlastníckeho práva patrí spoločná nehnuteľnosť podielnikom (členom spoločenstva), pričom význam pozemkového spoločenstva spočíva v spoločnom obhospodarovaní a využívaní takejto nehnuteľnosti.

Prevod spoluvlastníckeho podielu na spoločnej nehnuteľnosti a predkupné právo

Zákon o pozemkových spoločenstvách rozlišuje z pohľadu uplatnenia predkupného práva dva druhy prevodu, pričom rozlišovacím faktorom je to, kto je nadobúdateľom predmetného podielu – či člen pozemkového spoločenstva alebo tretia osoba stojaca mimo spoločenstva.

1. Prevod podielu medzi členmi spoločenstva

Pokiaľ ide o prevod podielu na spoločnej nehnuteľnosti medzi spoluvlastníkmi spoločnej nehnuteľnosti, Zákon výslovne určuje, že na takýto druh prevodu sa neaplikujú ustanovenia zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník (ďalej len „Občiansky zákonník“) o predkupnom práve.[2] V praxi sa však stáva, že v dôsledku nesprávneho výkladu daného ustanovenia dochádza k zdĺhavým prevodom, pretože prevádzajúci spoluvlastník má za to, že musí splniť ponukovú povinnosť vo vzťahu k ostatným spoluvlastníkom spoločnej nehnuteľnosti. Keďže v týchto prípadoch ide často o stovky spoluvlastníkov, ponukový proces trvá zbytočne niekoľko mesiacov.

Správne postupuje spoluvlastník vtedy, ak svoj podiel prevedie na ktoréhokoľvek iného podielnika podľa svojho uváženia, bez toho, aby mal povinnosť uskutočniť kvalifikovanú ponuku na odpredaj podielu voči ostatným spoluvlastníkom. Takýto postup neodporuje zákonu a rovnako nezakladá relatívnu neplatnosť prevodovej zmluvy ako by tomu bolo v prípade prevodu „klasickej“ nehnuteľnosti.

Výnimku však predstavuje prevod podielu spoločnej nehnuteľnosti vo vlastníctve štátu, ktorý spravuje Slovenský pozemkový fond (ďalej aj ako „SPF“).[3] V tomto prípade majú ostatní spoluvlastníci predkupné právo v zmysle ustanovení Občianskeho zákonníka. SPF postupuje tak, že podiel ponúkne na predaj ostatným podielnikom prostredníctvom tzv. výboru (ide o výkonný a štatutárny orgán pozemkového spoločenstva) a určí primeranú lehotu na podanie písomnej žiadosti o prevod podielu. O uzavretie prevodovej zmluvy môže požiadať buď vlastník podielu spoločnej nehnuteľnosti alebo pozemkové spoločenstvo v mene vlastníka. Ak nikto neprejaví v danej lehote záujem o kúpu, SPF môže vyhlásiť verejnú obchodnú súťaž s cieľom prevodu tohto podielu.

Zákon umožňuje, aby prevodovú zmluvu v mene vlastníkov spoločnej nehnuteľnosti uzavrel výbor s tým, že nadobúdateľom podielu sa v takomto prípade stanú všetci vlastníci spoločnej nehnuteľnosti, a to pomerne podľa veľkosti svojho podielu na spoločnej nehnuteľnosti. Výbor však takýmto zmocnením nedisponuje priamo zo zákona, a preto je potrebné, aby predmetné poverenie vyplývalo buď zo stanov pozemkového spoločenstva alebo zo zmluvy o pozemkovom spoločenstve, prípadne z rozhodnutia valného zhromaždenia spoločenstva. Uvedené treba následne preukázať aj okresnému úradu, katastrálnemu odboru a k návrhu na vklad je nutné priložiť jeden z vyššie uvedených dokumentov, z ktorého vyplýva oprávnenie spoločenstva uzatvoriť prevodovú zmluvu. Zdôrazňujeme, že, ak výbor uzavrie takýmto spôsobom zmluvu v mene vlastníkov, cenu za nadobudnutý podiel uhrádza samotné pozemkové spoločenstvo.

2. Prevod podielu na tretiu osobu

Ak sa vlastník podielu rozhodne previesť svoj podiel na tretiu osobu, musí rešpektovať predkupné právo ostatných spoluvlastníkov spoločnej nehnuteľnosti, ktoré sa spravuje ustanoveniami obsiahnutými v Občianskom zákonníku.[4] Pokiaľ ide o realizáciu ponukovej povinnosti, Zákon o pozemkových spoločenstvách umožňuje, aby sa uskutočnila prostredníctvom výboru pozemkového spoločenstva. Nejde však o povinnosť, a najlepšie je nahliadnuť do stanov pozemkového spoločenstva, kde sa zvykne uvádzať spôsob uskutočnenia ponukovej povinnosti.

Dôležité je zdôrazniť, že predkupné právo prináleží vlastníkom podielov na spoločnej nehnuteľnosti nielen v prípade predaja, ale aj darovania spoluvlastníckeho podielu. Uvedené konštatoval aj Najvyšší súd Slovenskej republiky v jednom zo svojich rozsudkov, v zmysle ktorého „sa predkupné právo podielového spoluvlastníka uplatňuje aj pri prevode spoluvlastníckeho podielu na základe darovacej zmluvy“.[5]

3. Spoločné ustanovenia

Pre oba druhy prevodu spoluvlastníckeho podielu platia v zmysle Zákona nasledovné skutočnosti:

• členstvo v pozemkovom spoločenstve vzniká a zaniká prevodom vlastníckeho práva k podielu spoločnej nehnuteľnosti – konkrétne právoplatnosťou rozhodnutia o povolení vkladu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností,
• nadobúdateľ pristupuje k zmluve o pozemkovom spoločenstve zo Zákona – Zákon teda nevyžaduje, aby nadobúdateľ uzatváral dodatok k predmetnej zmluve o spoločenstve,
• nadobúdateľ vstupuje do práv a povinností člena pozemkového spoločenstva, ktoré sa viažu k tomuto podielu bez ohľadu na to, či o týchto právach a povinnostiach vie alebo nie.

Obmedzenia prevodu 

Zákon o pozemkových spoločenstvách zakotvuje určité obmedzenia, ktoré je pri prevode spoluvlastníckeho podielu nevyhnutné dodržať, a to bez ohľadu na to, aká osoba je nadobúdateľom podielu.

1. Zákaz drobenia podielov spoločnej nehnuteľnosti

Rozdrobenosť pozemkov patrí k dlhodobým problémom slovenského pozemkového vlastníctva. Je dôsledkom viacerých rozhodnutí z minulosti a dodnes spôsobuje množstvo komplikácií pri využívaní pozemkov. Štát má preto záujem na zamedzení drobenia určitých druhov pozemkov, čo je okrem iného vyjadrené aj v Zákone o pozemkových spoločenstvách.

Prevodom spoluvlastníckeho podielu na spoločnej nehnuteľnosti nesmie vzniknúť podiel menší než 2000 m².[6] Tento zákaz sa nevzťahuje na situácie, ak sa prevedie podiel v menšej výmere ako 2000 m², avšak na nadobúdateľa, ktorý už vlastní určitý podiel, pričom súčet nadobudnutého a už vlastného podielu bude zodpovedať výmere aspoň 2 000 m².

Upozorňujeme, že príslušný okresný úrad, katastrálny odbor je povinný v rámci konania o návrhu na vklad skúmať, či nie je prevodom porušený predmetný zákaz drobenia. Ak by tomu tak bolo, okresný úrad by návrh na vklad zamietol.[7]

2. Zákaz prevodu podielov len na niektorých parcelách spoločnej nehnuteľnosti

V zmysle Zákona o pozemkových spoločenstvách je zakázané previesť podiel na spoločnej nehnuteľnosti len na niektorých pozemkoch patriacich do spoločnej nehnuteľnosti.[8] Spoluvlastník tak v prevodovej zmluve nesmie uviesť, že prevádza svoj podiel len vo vzťahu k niektorých parcelám spoločnej nehnuteľnosti. Správne je zmluva koncipovaná vtedy, ak zakotvuje, že predmetom prevodu je spoluvlastnícky podiel na všetkých nehnuteľnostiach tvoriacich spoločnú nehnuteľnosť, ku ktorým vlastní prevádzajúci spoluvlastník podiel (a to aj v prípade, ak sa jednotlivé pozemky spoločnej nehnuteľnosti nachádzajú na rôznych listoch vlastníctva). Ak spoločnú nehnuteľnosť tvorí napr. 100 pozemkov a podielnik vlastní spoluvlastnícky podiel na 70 pozemkoch, tak musí previesť svoj podiel vo vzťahu ku všetkým 70 pozemkom a nemôže sa rozhodnúť uskutočniť prevod len na niektorých z nich.

Uvedené súvisí so základným znakom spoločnej nehnuteľnosti, a to so skutočnosťou, že ide o jednu spoločnú vec. Účelom tohto zákazu je obmedziť drobenie podielov na spoločnej nehnuteľnosti, teda snaha predísť situáciám kedy by došlo k faktickému rozdeleniu spoločnej nehnuteľnosti novým usporiadaním spoluvlastníckych podielov.

Prevodová zmluva, ktorá by nerešpektovala uvedený zákaz by bola absolútne neplatná pre rozpor so zákonom a príslušný okresný úrad katastrálny odbor by návrh na vklad predmetnej zmluvy v zmysle § 31 ods. 3 katastrálny zákon zamietol.

3. Zákaz prevodu podielu na pozemkové spoločenstvo

Nadobúdateľom spoluvlastníckeho podielu na spoločnej nehnuteľnosti môže byť aj pozemkové spoločenstvo, ktoré nehnuteľnosť obhospodaruje. Táto skutočnosť však neplatí bez obmedzení. Zákon stanovuje, že takýto prevod je zakázaný, ak by podiel spoločenstva na spoločnej nehnuteľnosti presiahol 49 %.[9]

Cieľom daného ustanovenia je zamedziť situáciám, kedy by pozemkové spoločenstvo nadobudlo väčšinu podielov a rozhodovalo by tak samo o sebe (pozn. najvyšším orgánom spoločenstva je valné zhromaždenie, ktoré sa skladá zo všetkých členov, pričom rozhodnutia sa v zásade prijímajú nadpolovičnou väčšinou hlasov členov), prípadne by nadobudlo všetky podiely, čo by malo za následok zrušenie spoločenstva zo zákona.

Porušenie uvedeného zákazu zakladá absolútnu neplatnosť prevodovej zmluvy a okresný úrad by aj v tomto prípade návrh na vklad zamietol z dôvodu rozporu so zákonom.

Mgr. Jana Králusová

 

 

Malata, Pružinský, Hegedüš & Partners s.r.o.

 

Twin City Tower
Mlynskè nivy 10
821 09 Bratislava

 

Tel.:       +421 2 321 130 31

Fax:       +421 2 321 441 48

email:    office@mph-advocates.com

 

---

[1] § 8 ods. 1 Zákona o pozemkových spoločenstvách

[2] § 9 ods. 7 Zákona o pozemkových spoločenstvách

[3] § 11 ods. 2 Zákona o pozemkových spoločenstvách

[4] § 9 ods. 8 Zákona o pozemkových spoločenstvách

[5] Bližšie pozri rozsudok Najvyššieho súdu Slovenskej republiky, sp. zn. 1 Cdo 102/2005, zo dňa 25.10.2005

[6] § 2 ods. 3 Zákona o pozemkových spoločenstvách

[7] Pozri § 31 ods. 3 v nadväznosti na ods. 1 zákona č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon)

[8] § 9 ods. 9 Zákona o pozemkových spoločenstvách

[9] § 9 ods. 11 Zákona o pozemkových spoločenstvách