Zákon o majetku obcí rozlišuje tri spôsoby, akými je možné previesť obecný majetok, a to na základe obchodnej verejnej súťaže, dobrovoľnou dražbou alebo priamym predajom. Výber jedného zo spôsobov je ponechaný na obci, pričom samotné schválenie daného spôsobu patrí v prípade nehnuteľnosti do pôsobnosti obecného zastupiteľstva. V tomto článku si bližšie priblížime podmienky a postup prevodu nehnuteľnosti priamym predajom.

Obec má v prvom rade informačnú povinnosť a pred samotným prevodom je povinná najmenej po dobu 15 dní zverejniť svoj zámer predať nehnuteľnosť a spôsob predaja, a to na svojej úradnej tabuli, internetovej stránke obce, ak ju má obec zriadenú, a v regionálnej tlači.[2] Obec je zároveň povinná zverejniť lehotu, v ktorej môžu záujemcovia doručiť svoje cenové ponuky.[3] Zákon o majetku obcí následne neupravuje kritéria, na základe ktorých by si mala obec zvoliť konkrétneho kupujúceho, prípadne aké sú ďalšie súťažné podmienky, stanovuje však niekoľko iných obmedzení, ktoré je potrebné dodržať. Uvedené obmedzenia sú nasledovné:

1. všeobecná hodnota majetku stanovená znaleckým posudkom nesmie byť vyššia ako 40.000 €, inak obec nesmie previesť majetkom priamym predajom,
2. nehnuteľnosť možno predať najmenej za všeobecnú hodnotu určenú znaleckým posudkom, nie za nižšiu hodnotu,
3. znalecký posudok nesmie byť v deň schválenia prevodu starší ako 6 mesiacov,
4. niektoré fyzické osoby nemôžu z dôvodu predchádzania konfliktu záujmov nadobudnúť majetok od obce priamym predajom a to:

1. starosta obce,
2. poslanec obecného zastupiteľstva,
3. štatutárny orgán alebo člen štatutárneho orgánu právnickej osoby zriadenej alebo založenej obcou,
4. prednosta obecného úradu,
5. zamestnanec obce,
6. hlavný kontrolór obce,
7. blízka osoba osôb uvedených v písmenách a) až g).

5. niektoré právnické osoby nemôžu nadobudnúť majetok od obce priamym predajom a to: právnické osoby, v ktorých zakladateľom, vlastníkom obchodného podielu, štatutárnym orgánom alebo členom štatutárneho orgánu, členom riadiaceho, výkonného alebo dozorného orgánu je osoba uvedená v bode 4; to neplatí, ak ide o právnickú osobu, ktorej zakladateľom je obec alebo v ktorej má obec obchodný podiel.[4]

Schválenie prevodu a podanie na kataster

Obecné zastupiteľstvo schvaľuje uznesením spôsob prevodu a následne aj samotný prevod majetku obce realizovaný priamym predajom. Zákon o majetku obcí bližšie neurčuje, či má byť schválená zmluva ako taká alebo iba jej podstatné náležitosti. Na túto otázku dáva odpoveď judikatúra Najvyššieho súdu SR, ktorá stanovuje, že nie je potrebné schválenie konkrétnej zmluvy, avšak z uznesenia obecného zastupiteľstva musí byť zrejmé (i) aký prevod sa schvaľuje, (ii) čo je jeho predmetom, (iii) v prospech koho sa schvaľuje a (iv) za akú cenu. Označenie nehnuteľnosti by malo byť rovnaké ako vyžaduje § 42 zákona č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (ďalej len „katastrálny zákon“)[5]

Okresný úrad katastrálny odbor skúma okrem náležitostí uvedených v § 31 ods. 1 katastrálneho zákona aj podmienky uvedené v §9 a §9a zákona o majetku obcí. Prílohami návrhu na vklad musí byť okrem iného:

• uznesenie obecného zastupiteľstva o schválení spôsobu prevodu vlastníctva nehnuteľného majetku obce,
• uznesenie obecného zastupiteľstva o schválení prevodu vlastníctva nehnuteľného majetku obce, obsahom ktorého musia byť dostatočne určito schválené všetky obligatórne náležitosti daného prevodu, t.j. kúpna cena, nehnuteľnosť špecifikovaná podľa § 42 ods. 2 katastrálneho zákona, kupujúci,
• znalecký posudok na stanovenie všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti a
• vyjadrenie starostu obce, že sa pri osobe kupujúceho nejedná o blízku osobu v zmysle § 9a ods. 6 a 7 zákona o majetku obcí (tzv. negatívne vyjadrenie).[6]

Návrh na vklad musí v zmysle § 24 ods. 1 písm. h) obsahovať aj údaj o mieste a dátume zverejnenia povinne zverejňovanej zmluvy.

Povinnosť zverejňovania zmlúv o nakladaní s majetkom obce

Obec patrí v zmysle zákona č. 211/2000 Z. z. o slobodnom prístupe k informáciám k povinným osobám (ďalej len „zákon o slobode informácií“).[7] Uvedený zákon ustanovuje, že zmluva, ktorú uzatvára povinná osoba a týka sa nakladania s majetkom obce, musí byť povinne zverejnená. Nadobudnutie účinnosti takejto zmluvy je určené Občianskym zákonníkom na deň nasledujúci po dni zverejnenia zmluvy, pokiaľ sa zmluvné strany nedohodli na neskoršej účinnosti.[8] Občiansky zákonník upravuje aj následky nezverejnenie zmluvy v zákonom stanovenej lehote. Keďže podmienkou platnosti kúpnej zmluvy je v tomto prípade schválenie prevodu obecným zastupiteľstvom[9], platí, že ak do 3 mesiacov odo dňa schválenia prevodu obecným zastupiteľstvom nedôjde k zverejneniu zmluvy, vychádza sa z toho, že k uzavretiu zmluvy nedošlo.[10] Ak sa na základe takejto zmluvy už plnilo, ide o plnenie bez právneho dôvodu a je potrebné postupovať podľa ustanovení o bezdôvodnom obohatení. Ak by okresnému  úradu bola doručená zmluva, ktorá nebola zverejnená v uvedenej trojmesačnej lehote, kataster by návrh na vklad takejto zmluvy zamietol.

Neplatnosť právneho úkonu

Zákon o majetku obcí dáva možnosť domáhať sa neplatnosti právneho úkonu alebo určenia vlastníctva obce k majetku. Dôvod na podanie žaloby je daný vtedy, ak sa prevod nehnuteľnosti neuskutočnil najmenej za cenu určenú znaleckým posudkom podľa vyhlášky Ministerstva spravodlivosti SR č. 492/2004 Z. z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku. Aktívne legitimovanou osobou na podanie žaloby je fyzická osoba, ktorá má v danej obci trvalý pobyt. Z dôvodu právnej istoty nadobúdateľa zákon o majetku obcí časovo ohraničuje lehotu, v rámci ktorej je možné podať uvedenú žalobu, a to do 1 roka odo dňa prevodu vlastníckeho práva z majetku obce na nadobúdateľa.[11]

Mgr. Jana Králusová

 

Malata, Pružinský, Hegedüš & Partners s.r.o.

 

Twin City Tower
Mlynskè nivy 10
821 09 Bratislava

 

Tel.:       +421 2 321 130 31

Fax:       +421 2 321 441 48

email:    office@mph-advocates.com

 

---

[1] § 11 ods. 4 písm. a) zákona o obecnom zriadení

[2] § 9a ods. 2 zákona o majetku obcí

[3] § 9a ods. 5 zákona o majetku obcí

[4] § 9a ods. 5 - 7 zákona o majetku obcí

[5] Rozsudok NS SR z 04. 06. 2009, sp. zn.8 Sžo 247/2008, rozsudok NS SR z 02. 04. 2009, sp. zn. 8 Sžo 223/2008

[6] Zhodnotenie stavu zákonnosti v postupe a rozhodovaní orgánov štátnej správy katastra nehnuteľností v konaní o návrhu na vklad vypracovaného Generálnou prokuratúrou SR č. VI / 3 Gd 24 / 11 – 27 zo dňa 21.11.2011, s. 21-22

[7] § 2 ods. 1 zákona o slobode informácií

[8] § 47a ods. 1 a 2 Občianskeho zákonníka

[9] Rozsudok NS SR z 04. 06. 2009, sp. zn.8 Sžo 247/2008 a rozsudok NS SR z 02. 04. 2009, sp. zn. 8 Sžo 223/2008

[10] § 47a ods. 4 Občianskeho zákonníka

[11] 9b zákona o majetku obcí