Nájom môže byť uzavretý na určitý alebo neurčitý čas. V prípade, ak je nájom dohodnutý na určitý čas, nájom sa v zásade končí uplynutím doby, na ktorú bol uzavretý. Ako je ale možné postupovať, ak prenajímateľ chcem nájom skončiť pred uplynutím doby nájmu?

Vo všeobecnosti platí, že zmluvu možno skončiť odstúpením, alebo výpoveďou. Na možnosť od zmluvy odstúpiť nemá vplyv to, či  bola dojednaná na určitý, alebo neurčitý čas, preto sa odstúpeniu od zmluvy v tomto článku nebudem venovať.

Rovnako je všeobecne známe, že zmluvu dojednanú na dobu určitú, nemožno vypovedať. Zákon však prenajímateľovi dáva možnosť vypovedať nájomnú zmluvu z určitých dôvodov. Tieto dôvody sú upravené v ust. § 9 ods. 2 Zákona, pričom v prípade prenajímateľa sú to nasledovné dôvody:

a) nájomca užíva nebytový priestor v rozpore so zmluvou;

b) nájomca o viac ako jeden mesiac mešká s platením nájomného alebo za služby, ktorých poskytovanie je spojené s nájmom;

c) nájomca, ktorý na základe zmluvy má prenajímateľovi poskytovať na úhradu nájomného určité služby, tieto služby neposkytuje riadne a včas;

d) nájomca alebo osoby, ktoré s ním užívajú nebytový priestor, napriek písomnému upozorneniu hrubo porušujú pokoj alebo poriadok;

e) užívanie nebytového priestoru je viazané na užívanie bytu a nájomcovi bola uložená povinnosť byt vypratať;

f) bolo rozhodnuté o odstránení stavby alebo o zmenách stavby, čo bráni užívať nebytový priestor;

g) nájomca prenechá nebytový priestor alebo jeho časť do podnájmu bez súhlasu prenajímateľa;

h) ide o nájom nebytového priestoru v nehnuteľnosti vydanej oprávnenej osobe podľa zákona č. 403/1990 Zb. o zmiernení následkov niektorých majetkových krívd; a

i) ide o nájom nebytového priestoru v nehnuteľnosti prevedenej pôvodnému vlastníkovi podľa zákona č. 229/1991 Zb. o úprave vlastníckych vzťahov k pôde a inému poľnohospodárskemu majetku.

Výpovedné dôvody prenajímateľa sú taxatívne vymenované a nie je možné ich zúžiť alebo vylúčiť.

A/ nájomca užíva nebytový priestor v rozpore so zmluvou

Podstata tohto výpovedného dôvodu spočíva v tom, že nájomca užíva predmet nájmu v rozpore s účelom, na ktorý bol dojednaný. Pre platné vypovedanie zmluvy o nájme nebytového priestoru podľa tohto výpovedného dôvodu, musí rozpor so zmluvou existovať v čase podania výpovede.

B/ nájomca o viac ako jeden mesiac mešká s platením nájomného alebo za služby, ktorých poskytovanie je spojené s nájmom

Povinnou náležitosťou nájomnej zmluvy je určenie výšky nájomného a jeho splatnosti a spôsob jeho uhrádzania. V nájomných zmluvách často nachádzame aj úhrady za služby spojené s nájmom (dodávky energie, vody, plynu, reklama, atď).  Základným predpokladom uplatnenia tohoto výpovedného dôvodu však zostáva skutočnosť, že nájomca v čase podania výpovede je v omeškaní s platbou nájomného alebo služieb spojených s nájmom o viac než mesiac. Pre posúdenie toho, čo znamená viac ako jeden mesiac je dôležité zvážiť akým spôsobom je dojednaná úhrada nájomného alebo služieb spojených s užívaním nebytového priestoru. V prípade ak sa nájomné uhrádza mesačne, pre uplatnenie tohto výpovedného dôvodu musí byť nájomca v omeškaní s úhradou nájomného za dva mesiace. V prípade ak by úhrada nájomného bola dojednaná formou týždenných platieb, v takom prípade by stačilo ak by sa nájomca omeškal s úhradou nájomného za 5 týždňov.

C/ nájomca, ktorý na základe zmluvy má prenajímateľovi poskytovať na úhradu nájomného určité služby, tieto služby neposkytuje riadne a včas;

Slovenská legislatíva nevylučuje nepeňažné plnenie ako protihodnotu nájmu nebytových priestorov. Určenie takejto protihodnoty sa ponecháva na vôli zmluvných strán, väčšinou má povahu poskytovania služieb vo vzťahu k predmetu nájmu (napr. údržba a starostlivosť o priestor) alebo má súvis s osobou nájomcu (staranie sa a poskytovanie pomoci prenajímateľovi). Tieto služby však musia byť dostatočne určité a vymedzené, nakoľko vágne formulácie služieb, ako protihodnoty za poskytovanie nájmu nebytového priestoru, môžu spôsobiť neplatnosť zmluvy. Riadne určenie poskytnutých služieb má význam aj pri výpovedi z tohoto dôvodu, nakoľko musia byť kumulovane naplnené obe podmienky: (i) podmienka nedostatočnej kvality a kvantity - služby neboli poskytnuté v dohodnutej kvalite resp. na dohodnutej úrovni a (ii) podmienka oneskorenia – služby neboli poskytnuté v dohodnutom čase. V prípade ak nie sú naplnené obe podmienky, nie je naplnený tento výpovedný dôvod.

D) nájomca alebo osoby, ktoré s ním užívajú nebytový priestor, napriek písomnému upozorneniu hrubo porušujú pokoj alebo poriadok;

Zákon o nájme a podnájme nebytových priestoroch ani zákon č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník (ďalej len „Občiansky zákonník“) nedefinuje pojem „hrubé porušenie pokoja a poriadku“. V tejto súvislosti je možné analogicky vychádzať z ustanovení §  127 Občianskeho zákonníka, ktoré obsahuje úpravu tzv. susedských vzťahov, v zmysle ktorých je vlastník veci povinný zdržať sa všetkého, čím by nad mieru primeranú pomerom obťažoval iného alebo čím by vážne ohrozoval výkon jeho práv, ako aj § 711 ods. 1 písm. c) Občianskeho zákonníka, podľa ktorého môže prenajímateľ vypovedať nájom bytu, ak nájomca alebo ten, kto je členom jeho domácnosti, hrubo poškodzuje prenajatý byt, jeho príslušenstvo, spoločné priestory alebo spoločné zariadenia v dome alebo sústavne narušuje pokojné bývanie ostatných nájomcov alebo vlastníkov bytov, ohrozuje bezpečnosť alebo porušuje dobré mravy v dome.

Pojem „hrubé porušenie pokoja a poriadku“ však z jazykového hľadiska vykazuje vyššiu mieru závažnosti porušenia ako pojmy uvedené v predchádzajúcej vete. Pri tomto výpovednom dôvode je nutné vychádzať z účelu nájmu nebytového priestoru a intenzitu zásahov, kt. porušujú pokoj a poriadok. V tejto súvislosti je nutné zdôrazniť, že tento výpovedný dôvod nie je možné použiť pri ojedinelých alebo jednorazových incidentoch.

E) užívanie nebytového priestoru je viazané na užívanie bytu a nájomcovi bola uložená povinnosť byt vypratať;

Niekedy môže nastať situácia, že nájom nebytového priestoru je naviazaný na nájom bytu, kt. je s ním napr. stavebne spojený. Tento výpovedný dôvod sa môže najčastejšie týkať služobných bytov  v zmysle zákona č. 189/1992 Zb. o úprave niektorých pomerov súvisiacich s nájmom bytov a s bytovými náhradami v znení neskorších predpisov. Podať výpoveď z tohoto dôvodu je možné na tom základe, že nájomcovi bytu bola právoplatným rozhodnutím uložená povinnosť byt vypratať.

F) bolo rozhodnuté o odstránení stavby alebo o zmenách stavby, čo bráni užívať nebytový priestor;

Stavba, v ktorej sa nachádza predmet nájmu musí byť stavebnotechnicky spôsobilá na užívanie v zmysle kolaudačného rozhodnutia a súvisiacich zákonov.   V prípade ak takou nie je,  príslušný stavebný úrad podľa § 88 ods. 1 zákona č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku (stavebný zákon), v znení neskorších právnych predpisov nariadi odstránenie:

a) závadnej stavby ohrozujúcej život alebo zdravie osôb, pokiaľ ju nemožno hospodárne opraviť,

b) stavby postavenej bez stavebného povolenia alebo v rozpore s ním alebo bez písomného oznámenia stavebného úradu podľa § 57 ods. 2 pri stavbách, ktoré treba ohlásiť; odstránenie stavby sa nenariadi iba v prípadoch, keď dodatočné povolenie stavby nie je v rozpore s verejnými záujmami,

c) stavby, na ktorú bolo zrušené stavebné povolenie (§ 102 ods. 3),

d) dočasnej stavby, pri ktorej uplynul určený čas jej trvania alebo pominul účel, na ktorý bola zriadená.

Pri tomto výpovednom dôvode je nutné zdôrazniť fakt, že nie každá zmena stavby bude predstavovať dôvod výpovede nájomnej zmluvy k predmetu nájmu. Zmena stavby nemusí znamenať nemožnosť užívania predmetu nájmu a preto je pri tomto výpovednom dôvode dôležité dôsledné preštudovanie rozhodnutia o zmene stavbe a jeho následkoch na možnosti užívania nebytových priestoroch, ktoré sa nachádzajú v stavbe.

G) nájomca prenechá nebytový priestor alebo jeho časť do podnájmu bez súhlasu prenajímateľa.

Osobitný výpovedným dôvodom je právo prenajímateľa vypovedať zmluvu v prípade, ak nájomca dal predmet nájmu do podnájmu bez jeho súhlasu. Podmienka udelenia súhlasu prenajímateľa s podnájmom súvisí s ustanovením § 6 Zákona.

H) ide o nájom nebytového priestoru v nehnuteľnosti vydanej oprávnenej osobe podľa zákona č. 403/1990 Zb. o zmiernení následkov niektorých majetkových krívd.

I) ide o nájom nebytového priestoru v nehnuteľnosti prevedenej pôvodnému vlastníkovi podľa zákona č. 229/1991 Zb. o úprave vlastníckych vzťahov k pôde a inému poľnohospodárskemu majetku.

S ohľadom na skutočnosť, že od účinnosti týchto zákonov ubehla značná doba, ide v súčasnosti o výnimočné situácie, preto sa posledným dvom dôvodom v tomto článku nebudem venovať.

Záver

Z vyššie uvedeného je zrejmé, že ukončenie nájomnej zmluvy k nebytovým priestorom zo strany prenajímateľa nie je také jednoduché ako sa môže javiť. Každý výpovedný dôvod má svoje špecifikum, ktoré prenajímatelia nebytových priestorov musia vziať do úvahy. Nesprávne uvedenie alebo určenie výpovedného dôvodu môže mať za následok jeho neúčinnosť a možné dlhoročné súdne spory s nájomcom.

Mgr. Alexandra Magyarová
advokátka

Doležal & Partners, s. r. o.

Michalská 9
811 03 Bratislava,

Tel.: +421 245 529 779
E-mail:  bratislava@dolezalpartners.com