Kým pri nadobúdaní nehnuteľnosti cudzincom v SR postačia údaje o jeho mene, priezvisku, rodnom priezvisku, dátume narodenia (prípadne rodnom čísle ak mu bolo pridelené) a trvalej adrese v Španielsku je nevyhnutné ešte pred tým ako sa rozhodne cudzinec vstúpiť do procesu kúpy nehnuteľnosti získanie čísla N.I.E. (Número de Identificación de Extranjeros). N.I.E. je daňové osobné číslo, ktoré slúži na identifikáciu daňovníka-cudzinca a ktoré je potrebné pre vykonávanie akejkoľvek ekonomickej, profesionálnej alebo sociálnej činnosti cudzinca nachádzajúceho sa v Španielsku, od otvorenia účtu v banke, prihlásení sa na daňovom úrade, prihlásení nehnuteľnosti k odberu energií a vody, atď. O pridelenie čísla N.I.E. je možné požiadať na zastupiteľskom úrade - Veľvyslanectvo Španielskeho kráľovstva v Bratislave, alebo na policajnom komisariáte miesta pobytu v Španielsku. Takto získané číslo N.I.E. bude figurovať na všetkých verejných listinách podpísaných kupujúcim a na všetkých dokumentoch vydaných v Španielsku. Získanie N.I.E. je preto prvým krokom potrebným k nadobudnutiu nehnuteľnosti.

Samotná kúpna zmluva pri nadobudnutí nehnuteľností (nielen) cudzincom v SR musí spĺňať zákonné požiadavky podľa jednak z.č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka a pri nadobudnutí bytov a nebytových priestorov aj náležitosti zakotvené v zákone č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. V prípade nadobudnutia nehnuteľnosti v SR sa nevyžaduje aby kúpna zmluva bola vyhotovená formou notárskej zápisnice a postačuje, aby bol osvedčený podpis iba prevodcu/predávajúceho. Nadobúdateľ nemusí osvedčovať svoj podpis. Zápis práv sa uskutočňuje do katastra nehnuteľností v lehote 30 dní, v prípade podania žiadosti o zrýchlený zápis 15 dní a ak bola zmluva spísaná notárom alebo advokátom kataster vykoná zápis do 10 dní.     

V Španielsku sa naproti tomu vyžaduje, aby podpis kúpnej zmluvy (escritura pública de compraventa) pred notárom uskutočnili obaja účastníci, t.j. prevodca a aj nadobúdateľ. Je to moment kedy dochádza k prevodu vlastníckych práv predávajúceho na kupujúceho. Prevod vlastníckych práv k nehnuteľnostiam má podľa zákona predpísanú formu, ktorou je práve notárska zápisnica. Notár je nezávislým verejným činiteľom, ktorý svojím vstupom do procesu kúpy nehnuteľnosti potvrdzuje, že stranami deklarované skutočnosti v kúpnej zmluve sú autentické a v súlade s platnými zákonmi. Intervencia notára pri podpise zmlúv formou notárskej zápisnice v španielskom práve ponúka väčšiu právnu istotu. Notárska zápisnica je na rozdiel od súkromnej zmluvy priamo vykonateľná, bez potreby potvrdenia jej platnosti súdmi. Notár však nie je ten kto má zabezpečiť údaje o nehnuteľnosti. Táto úloha prislúcha samotným stranám a ich právnym zástupcom – advokátom, ktorí všeobecne dohliadajú na to, že všetko prebieha tak ako má a celý proces komunikujú so svojim klientom. Na základe špeciálnej plnej moci môže advokát svojho klienta zastúpiť v prípade, že sa nemôže zúčastniť na podpise. Hneď po podpise zmluvy notár zašle na príslušný register nehnuteľností jej elektronickú kópiu a v tom momente dochádza k oznámeniu nového majiteľa nehnuteľnosti. Avšak pre vykonanie samotného zápisu zmeny majiteľa v registri je potrebné najprv zaplatiť príslušné dane. Celý proces zápisu zmeny majiteľa trvá od jedného do dvoch mesiacov.

Správne poplatky za zápis práva k nehnuteľnosti v SR je 66,-Eur a pri zrýchlenom podaní 266,-Eur. Pokiaľ by sa podal elektronicky návrh na vklad, uvedené poplatky sa znižujú o 50%  a v prípade podania oznámenia o zamýšľanom návrhu na vklad o ďalších 15,-Eur.

Vo všeobecnosti platí, že náklady spojené s kúpou nehnuteľnosti v Španielsku predstavujú sumu vo výške 10-13% z ceny nehnuteľnosti. Náklady za zápis do registra nehnuteľností sú v Španielsku od 200,-Eur do 600,- Eur. Odmena notára závisí od viacerých faktorov, akými sú cena nehnuteľnosti, počet zúčastnených strán, počet strán zápisnice, etc. Odmena notára sa zvykne pohybovať vo výške od 800,-Eur do 1.500,-Eur. Jednotlivé dane, ktoré sa viažu na kúpu nehnuteľnosti a ktoré musí kupujúci zaplatiť závisia od toho, či ide o prvý predaj novostavby alebo o nehnuteľnosť „z druhej ruky“.

• Impuesto de Transmisiones Patrimoniales/ ITP (daň z prevodu nehnuteľnosti): Aplikuje sa na nehnuteľnosti „z druhej ruky“, ktoré už v minulosti boli predmetom predaja a platí sa po podpise kúpnej zmluvy (notárskej zápisnice). Základom dane je reálna hodnota nehnuteľnosti vynásobená stanoveným koeficientom (6%-10%) v závislosti od hodnoty nehnuteľnosti a od autonómnej oblasti, v ktorej sa nehnuteľnosť nachádza, keďže každá autonómna oblasť má vlastnú daňovú legislatívu.

• Actos Jurídicos Documentados/AJD (daň z listinných právnych aktov): Aplikuje sa na nehnuteľnosti - novostavby, ktoré sú predmetom prvého predaja a platí sa po podpise kúpnej zmluvy (notárskej zápisnice). Základom dane je dohodnutá kúpna cena vynásobená koeficientom podľa autonómnej oblasti (0,5%-1,5%).

• Impuesto de Valor Añadido/IVA (daň z pridanej hodnoty): Tiež sa aplikuje na nehnuteľnosti - novostavby, ktoré sú predmetom prvého predaja. Všeobecne je stanovená na 10%.

Záver

Cieľom článku bolo poskytnúť všeobecné ako i najzákladnejšie informácie ohľadom nadobúdania nehnuteľností cudzincami najmä v Španielsku. S kúpou nehnuteľností v Španielsku je spojené tiež množstvo administratívnych úkonov a veľa drobných poplatkov, ide najmä o daň z prevodu majetku, honorár pre notára, poplatok za zapísanie do katastra nehnuteľností, poplatky za zmeny zmlúv s poskytovateľmi energií.

Ani špičková znalosť slovenského právneho systému nestačí pokiaľ ide o odhalenie možných komplikácií v španielskom právnom kontexte. Nákup nehnuteľností v Španielsku bez adekvátneho právneho ošetrenia môže náklady na kúpu nehnuteľnosti značne navýšiť a naviac spôsobiť i právne komplikácie.

 


JUDr. Petra Baňáková
 


Michal Matrtaj


Moreno Vlk & Asociados SK s.r.o.
advokátska kancelária / bufete de abogados

Cukrová 14
811 08 Bratislava

Tel.:     +421 2 59 324 173
e-mail:    bratislava@moreno-vlk.eu


 
© EPRAVO.SK – Zbierka zákonov, judikatúra, právo | www.epravo.sk