Daný zákon pritom rieši niektoré ťažiskové otázky a jednou z nich je otázka účinkov odstúpenia od zmluvy v režime Občianskeho zákonníka, upravená v § 46 pripravovaného znenia katastrálneho zákona. Z dôvodu nesúhlasu s navrhovaným riešením tejto otázky sme kontaktovali relevantné orgány a inštitúcie (napr. Národnú radu Slovenskej republiky, Úrad vlády SR, Ministerstvo spravodlivosti SR, Úrad geodézie a kartografie SR), s odporučením prehodnotiť uvedené ustanovenie. Stalo sa tak listom, ktorý Vám - upravený pre redakčné účely - ďalej prinášame: 
 
„Dovoľujeme si Vás touto cestou priamo kontaktovať z dôvodu snahy o zlepšenie právneho prostredia na území Slovenskej republiky.

Podľa našich informácii by totiž v najbližších dňoch resp. mesiacoch mal byť v Národnej rade Slovenskej republiky (NR SR) schvaľovaný nový katastrálny zákon, ktorého účinnosť sa navrhuje odo dňa 01.01.2014. Uvedený zákon by mal v ustanovení § 46 de facto riešiť aj otázku účinkov odstúpenia od zmluvy v občianskoprávnych vzťahoch, t.j. otázku, ktorá je pre právne prostredie v Slovenskej republike (nevynímajúc zásadu materiálnej publicity katastra nehnuteľností) otázkou frekventovanou a v nadväznosti na iné podstatné zásady nášho právneho poriadku (napr. zásada dobrej viery, zásada právnej istoty) aj otázkou ťažiskovou.

Ustanovenie § 46 pripravovaného katastrálneho zákona má nasledovné navrhované znenie:

(1) Odstúpenie od zmluvy alebo vrátenie daru správa katastra zapíše záznamom, ak právo k nehnuteľnosti nebolo dotknuté ďalšou zmenou vlastníctva a nespornosť odstúpenia od zmluvy alebo vrátenia daru je potvrdená všetkými účastníkmi zmluvy; pravosť podpisu všetkých účastníkov zmluvy musí byť úradne osvedčená podľa osobitného predpisu.
(2) Ak nespornosť odstúpenia od zmluvy alebo vrátenia daru nie sú potvrdené všetkými účastníkmi zmluvy s ich osvedčenými podpismi, správa katastra vyzve dotknutých účastníkov zmluvy na podanie návrhu na súd v lehote 60 dní od doručenia výzvy. Ak bol návrh na súd podaný, konanie o zázname sa prerušuje zo zákona do skončenia konania na súde. Ak návrh na súd nebol v určenej lehote podaný, správa katastra na základe odstúpenia od zmluvy alebo vrátenia daru vykoná zápis do katastra.

O legislatívnom zámere prijať nový katastrálny zákon, aj s daným ustanovením § 46, sme sa dozvedeli práve v čase, keď sme podrobným spôsobom otázku účinkov odstúpenia od zmluvy v občianskoprávnych vzťahoch analyzovali. Použili sme väčšinu dostupných prameňov, ktoré sa k uvedenej otázke za posledných 30 rokov vyjadrovali, zvažovali argumenty tam uvedené, prihliadali na vývoj právneho poriadku a judikatúry súdov a rovnako aj na právnu úpravu tejto problematickej otázky v zahraničí.

Výsledkom bolo vytvorenie cca. 20 stranovej analýzy s názvom „Veľké „NIE“ vecnoprávnym účinkom odstúpenia od zmluvy“ (poznámka – uvedená analýza bude uverejnená v časopise Justičná revue 10/2013). Aj na základe modelových situácii sme v nej dospeli k záveru, že riešenie, ktoré je navrhované v § 46 pripravovaného katastrálneho zákona (a ktoré by z dôvodu zápisu odstúpenia len záznamom de facto zákonne zakotvilo vecnoprávne účinky odstúpenia od zmluvy v občianskoprávnych vzťahoch) ani pri snahe súdnej moci o aplikáciu princípov právnej istoty a ochrany práv tretích osôb nadobudnutých v dobrej viere nedokáže riešiť postavenie tretích osôb (ktorých práva boli zmluvným vzťahom, od ktorého je odstupované, dotknuté) komplexne a za každých okolností predvídateľne. Za významný nedostatok navrhovanej právnej úpravy považujeme napríklad tiež to, že by definitívne zakotvila odlišnosť v následkoch odstúpenia v režime občianskoprávnom (aj vecnoprávne) na strane jednej a režime obchodnoprávnom (len obligačnoprávne) na strane druhej.

Do pozornosti Vám pritom dávame, že nesúhlas s ustanovením § 46 pripravovaného katastrálneho zákona vyjadruje podľa našich vedomostí aj ostatná odborná obec – odkazujeme napríklad na odborné príspevky autorov J.Dráčovej  a D.Sereka, vydané v časopise Bulletin slovenskej advokácie číslo 3/2013. Najaktuálnejšie uprednostňuje len obligačnoprávne účinky odstúpenia od zmluvy (odlišné od navrhovaného § 46 katastrálneho zákona, z ktorého vyplývajú aj vecnoprávne následky) napr. M. Bako (Justičná revue č. 8-9/2013), pred ním M. Novotný a J. Gyárfáš (Justičná revue 3/2010) či O. Bukna (Bulletin slovenskej advokácie č. 5/2007 a Justičná revue č. 8-9/2010):

„Po načrtnutí možných prístupov k riešeniu následkov odstúpenia od zmluvy o prevode nehnuteľnosti, sa ako najpraktickejší a najsystémovejší javí prístup vychádzajúci z názoru, ktorý hovorí, že odstúpenie od zmluvy má len obligačné účinky. Zakladá symetrické postavenie oboch zmluvných strán a primerane sa dá aplikovať aj na prípady, kedy sa právny status nehnuteľnosti, či osoba vlastníka, medzičasom zmení. Situáciu dobromyseľného ďalšieho nadobúdateľa nie je potrebné riešiť zložitým exkurzom do oblasti právnych princípov a riešenia ich vzájomnej kolízie.“ (BAKO, M.: O účinkoch odstúpenia od zmluvy o prevode nehnuteľnosti; Justičná revue, 65, 2013, č. 8-9, s. 1185.)  
 
Na základe daného posúdenia si Vám touto cestou – s vierou vo Váš úprimný záujem vytvoriť na našom území transparentné a predvídateľné právne prostredie –  dovoľujeme odporučiť prehodnotenie uvedeného § 46 katastrálneho zákona, resp. to, aby dané ustanovenie súčasťou nového katastrálneho zákona vôbec nebolo.“

Mgr. Peter Toth-Vaňo,
partner

advocatius s.r.o.

Palackého 12, P.O.Box 69
814 99 Bratislava

Tel.: +421 2 546 48 907,8
Fax:  +421 2 546 48 909

Mob: +421 903 719 143
e-mail: office@advocatius.sk

© EPRAVO.SK – Zbierka zákonov, judikatúra, právo | www.epravo.sk