Kategorizácia stavieb: Ako ju vidí nový stavebný zákon?

Nový stavebný zákon popri klasickej stavbe vymedzuje osobitné kategórie stavieb podľa ich rozsahu, náročnosti a vplyvu na okolie:

• Drobná stavba – stavba, ktorá nemá podstatný vplyv na okolie, ako napríklad nízko-metrážne stavby (zastavaná plocha do 50 m²) či menšie prístrešky a garáže.
• Jednoduchá stavba – stavby s minimálnym dopadom na okolie, ako napríklad rodinné domy či menšie polyfunkčné budovy s limitovanou zastavanou plochou do 300m².
• Vyhradená stavba – stavby s vyššími technickými, bezpečnostnými a environmentálnymi nárokmi, ktoré podliehajú prísnejším pravidlám povoľovania a realizácie, ako napríklad výškové budovy nad 32 m, diaľnice, mosty, tunely, vodohospodárske stavby či skládky nebezpečných odpadov.

Patrí sa povedať, že vyhradené stavby predstavujú najnáročnejšie konštrukčné projekty, ktoré vyžadujú precízne plánovanie, prípravu a zároveň tiež dôkladný schvaľovací proces. Realizácia vyhradených stavieb bude možná len prostredníctvom takej osoby, ktorá bude mať potrebnú novú certifikáciu pre realizáciu vyhradených stavieb.

Dokumentácia stavby: Ako sa v novom stavebnom zákone diferencuje?

Nová legislatíva presne vymedzuje dokumentačné požiadavky, ktoré budú rozdelené do troch hlavných kategórií:

• Projektová dokumentácia – predstavuje predovšetkým stavebný zámer a projekt stavby. Zahŕňa technické riešenia stavby, bezpečnostné a environmentálne aspekty výstavby.
• Realizačná dokumentácia – rozumieme ňou najmä záznamy o samotnej výstavbe, stavebný denník a dokumentácia skutočného vyhotovenia.
• Prevádzková dokumentácia – dokumenty o údržbe, stavebných úpravách a vnútornom vybavení stavby.

Presnejšie požiadavky na dokumentáciu zabezpečia lepší dohľad nad kvalitou výstavby a predídu nesprávnej realizácii projektov.

Osoby vo výstavbe: Kto je za čo zodpovedný?

Jedným z hlavných pilierov novej legislatívy je jasnejšia definícia zodpovednosti jednotlivých subjektov v stavebnom procese, v skratke:

• Stavebník – je osobou, ktorá má zámer uskutočniť stavbu. Môže ním byť výlučne vlastník pozemku alebo osoba, ktorá má na realizáciu stavby právny titul k pozemku (napr. nájom, vecné bremeno či koncesiu). Stavebník nesie zodpovednosť za zabezpečenie projektovej dokumentácie, získanie potrebných povolení a dodržanie stavebných predpisov;
• Zhotoviteľ – musí ním byť odborne spôsobilá osoba, ktorá má oprávnenie na realizáciu príslušných stavieb. Nový zákon zavádza prísnejšie požiadavky na získanie kvalifikácie zhotoviteľa stavby prostredníctvom regulácie činnosti vo výstavbe prostredníctvom viazaných živností alebo certifikácie zhotoviteľa pre vyhradené stavby;
• Projektant – jeho úlohou je vypracovať projektovú dokumentáciu v súlade s územným plánom a stavebnými normami a po dohode so stavebníkom zabezpečiť tiež inžiniering predstavujúci okrem iného získanie záväzných stanovísk dotknutých orgánov, záväzných vyjadrení správcov a prevádzkovateľov sietí či dopravnej infraštruktúry. Nová legislatíva v prípade projektanta kladie mimoriadny dôraz na precízne spracovanie projektov a ich súlad s právnymi predpismi či územnými regulatívmi;
• Stavebný dozor a stavbyvedúci – osoby zabezpečujúce kvalitu výstavby a dodržanie príslušnej technickej regulácie a technologického postupu pri realizácii stavby;
• Geodet/kartograf – geodet zodpovedá okrem iného za presné zameranie pozemku, osadenie stavby do územia na účely následného katastrálneho konania. 

Osoby vo výstavbe: Ako sa mení regulácia zhotovovania stavieb?

Nový stavebný zákon prináša významné zmeny, ktoré majú za cieľ zvýšiť kvalitu stavebných prác. Zákon kladie zvýšený dôraz na zabezpečenie požadovanej úrovne kvality stavieb realizovaných príslušnými zhotoviteľmi. V rámci legislatívy sa zavádzajú úpravy živnostenského zákona, ktoré sa týkajú zhotoviteľov drobných a jednoduchých stavieb.

1. Viazaná živnosť pre zhotoviteľov drobných a jednoduchých stavieb

Doposiaľ bola realizácia drobných a jednoduchých stavieb voľnou živnosťou, ktorá nevyžadovala špecifické odborné oprávnenie (výkon činnosti bol v zásade kategorizovaný v zozname voľných živností). Nová úprava však zavádza povinnosť, podľa ktorej musia všetci zhotovitelia týchto stavieb do 31. marca 2029 získať viazanú živnosť.

Čo to znamená v praxi?

• Zhotoviteľ musí mať zodpovednú osobu s kvalifikáciou v stavebníctve;
• Bez tejto kvalifikácie nebude možné vykonávať stavebné činnosti;
• Po tomto termíne nebude možné legálne vykonávať stavebné práce bez splnenia tejto podmienky.

2. Povinná certifikácia pre zhotoviteľov vyhradených stavieb

V prípade vyhradených stavieb (napr. výškové budovy, mosty, diaľnice, energetické zariadenia) sa vo vzťahu  k ich zhotoviteľom zavádza prísnejší režim. Do 31. marca 2029 musia všetci zhotovitelia vyhradených stavieb získať certifikáciu podľa národného certifikačného dokumentu.

Čo to znamená v praxi?

• Certifikácia musí byť získaná od autorizovanej certifikačnej osoby;
• Bez certifikácie nebude možné po tomto termíne realizovať vyhradené stavby;
• Firmy, ktoré nesplnia túto povinnosť, nebudú môcť legálne vykonávať stavebné práce.

Ak zhotovitelia nesplnia zákonné požiadavky, môžu čeliť sankciám, ako sú pokuty, dočasné pozastavenie činnosti či dokonca zrušenie živnostenského oprávnenia. V závažných prípadoch im hrozia aj trestnoprávne dôsledky. Preto je dôležité, aby sa včas pripravili na nové legislatívne pravidlá a zabezpečili, že ich činnosť bude plne v súlade s novým stavebným zákonom.

Konanie: Ako sa mení proces povoľovania stavieb?

Nový zákon zavádza prehľadnejší proces stavebného konania. Zefektívnenie procesov pri príprave projektu ako aj v následnom konaní sa zefektívni aj prostredníctvom digitalizácie a elektronizácie procesov.

Stavebný zámer bude základným dokumentom pre povoľovanie stavby a bude zahŕňať textové aj grafické riešenie projektu. Konanie bude následne prebiehať v jednom správnom konaní o stavebnom zámere.

Proces povoľovania stavieb sa má prostredníctvom zmien zrýchliť a to aj vďaka možnosti fikcie súhlasu dotknutých orgánov, ak svoje výhrady k projektu nevznesú v zákonnej lehote. Na neskoršie výhrady by stavebný úrad nemal prihliadať.

Očakáva sa, že vďaka vylúčeniu šikanóznych podaní tretích strán sa proces zjednoduší a zrýchli, pričom možné prípady prieťahov by sa tak mali v konaní pred stavebným úradom minimalizovať.

Rovnako sa kladie dôraz na skvalitnenie procesu výstavby stavieb prostredníctvom regulácie a certifikácie činnosti zhotoviteľa (viď v skratke vyššie).

Zároveň treba zdôrazniť, že nový stavebný zákon zjednodušene vylučuje možnosť dodatočného povolenia alebo inej formy legalizácie tých stavebných prác realizovaných po 01.04.2025, ktoré sú predmetom povinného procesu kvalifikovaného rozhodovania alebo procesu ohlásenia pred stavebným úradom.

Konanie: Čo bude potrebné pred začatím výstavby?

• Stavebný zámer – základný dokument potrebný pre povoľovací proces, ktorý zahŕňa základné textové a grafické vyjadrenie stavby v rozsahu potrebnom pre posúdenie plnenia lokálnych regulatív dotknutými orgánmi a dotknutými právnickými osobami (predovšetkým správcovia / prevádzkovatelia sietí a dopravnej infraštruktúry);
• Získanie záväzných stanovísk a vyjadrení – príslušné dotknuté orgány a správcovia / prevádzkovatelia sietí a dopravnej infraštruktúry budú na podnet osoby zabezpečujúcej inžiniering vyjadrovať svoj súhlas, príp. výhradu k stavebnému zámeru;
• Správa o prerokovaní stavebného zámeru – vyhodnotenie získaných záväzných stanovísk projektantom a vysporiadanie sa so vznesenými výhradami; 
• Doložky súladu – ak sa spolu so stavebným zámerom spracoval aj projekt stavby, potom za predpokladu súhlasu dotknutých orgánov s projektom stavby budú vydané doložky súladu od dotknutých orgánov a správcov / prevádzkovateľov sietí a dopravnej infraštruktúry;
• Konanie o stavebnom zámere a overenie projektu stavby – stavebný úrad posúdi, či sú vydané doložky súladu k projektu stavby alebo či existuje rozpor medzi záväznými stanoviskami, ktorý v konaní stavebnom zámere následne odstraňuje, prípadne o ich opodstatnenosti rozhodne; následne spolu s vydaním rozhodnutia o schválení stavebného zámeru osvedčí projekt stavby.

Záver:

Cieľom nového stavebného zákona je priniesť prehľadnejšie pravidlá výstavby, efektívnejší povoľovací proces a podrobnejší rozsah delenej zodpovednosti jednotlivých osôb vo výstavbe.

Od nového stavebného zákona tak možno očakávať nielen zrýchlenie priebehu povoľovacieho konania na strane stavebného úradu ale tiež skvalitnenie prípravy a realizácie stavieb na strane stavebníka.

Či budú očakávania naplnené? To zistíme onedlho po uvedení nového právneho režimu do praxe.

JUDr. Norbert Havrila
Partner