Tieto po novom vydržanie potvrdzujú v tzv. konaní o potvrdení vydržania, ktoré je riadnym súdnym konaním, a teda získanie potvrdenia o vydržaní, ktoré je nevyhnutným podkladom pre zápis vecného práva vydržateľa do katastra nehnuteľností, je v porovnaní s predchádzajúcou právnou úpravou časovo náročnejšie. Napriek tomuto aspektu možno novú právnu úpravu hodnotiť pozitívne, nakoľko zmeny sa netýkajú len presunu právomoci, ale aj rozsahu právnej ochrany vlastníckeho práva a právnej istoty vydržateľa a následných nadobúdateľov, ktoré sú po novom výrazne posilnené. Nová právna úprava totiž v porovnaní s predchádzajúcou obmedzuje právo tretích osôb domáhať sa určenia svojich vecných práv voči vydržateľovi a ešte výraznejšie ho obmedzuje voči osobe, ktorá vecné právo od vydržateľa dobromyseľne nadobudla, ktorá je po novom chránená ako keby nadobudla vecné právo od vlastníka.

Predpoklady vydržania ostávajú nezmenené

Vydržanie je jedným zo spôsobov nadobudnutia vecných práv, ku ktorému dochádza priamo zo zákona (ex lege), momentom, keď sú u oprávneného držiteľa splnené všetky predpoklady vydržania stanovené zákonom. Potvrdenie o vydržaní, či už do 30. apríla 2021 vydávané notármi vo forme osvedčenia vyhlásenia o vydržaní podľa § 63 Notárskeho poriadku alebo od 1. mája 2021 vydávané súdmi vo forme uznesenia o potvrdení vydržania podľa § 359j ods. 1 Civilného mimosporového poriadku, má len deklaratórnu povahu (a teda potvrdzuje, že k nadobudnutiu vecného práva už došlo) a je nevyhnutným podkladom na zápis vecného práva vydržateľa do katastra nehnuteľností. Novou právnou úpravou dochádza k zmene spôsobu získania práve tohto (deklaratórneho) potvrdenia. Samotné predpoklady vydržania nie sú novou právnou úpravou dotknuté a ostávajú nezmenené. Podľa aktuálne účinnej právnej úpravy sú takými predpokladmi spôsobilý predmet držby, oprávnená držba (dobromyseľnosť držiteľa, ktorá sa môže zakladať na neplatnom ale aj domnelom právnom titule), trvanie držby 10 rokov a nepretržitosť trvania držby. Rovnako nie je vylúčené, aby vydržateľ žiadal súd potvrdiť vydržanie na základe splnenia predpokladov vydržania stanovených predchádzajúcimi právnymi úpravami, ak sa tieto na konkrétny prípad vydržania aplikovali.

Dôvody a podstata najdôležitejších zmien

Účelom presunu právomoci z notárov na súdy a zavedenia súdneho konania ako procesu potvrdenia vydržania je zvýšenie ochrany vlastníckeho práva pri súčasnom zachovaní princípu právnej istoty. Aj sám zákonodarca priznal, že pri vydávaní osvedčení o vyhlásení vydržania notármi vznikali problémy, a to nielen aplikačné, ale aj v súvislosti so zneužívaním tohto právneho inštitútu na úkor ústavnej ochrany vlastníckeho práva. Zákon totiž notárom umožňoval vydať osvedčenia bez zverejnenia a v pomerne krátkom časovom horizonte (aj v priebehu jedného dňa). Po novom je súd, okrem iného, povinný začatie konania o potvrdení vydržania zverejniť a počas minimálne 6 mesiacov od zverejnenia je každej osobe umožnené vzniesť voči vydržaniu námietky, s ktorými sa súd bude musieť zaoberať. Takým postupom je zabezpečená zvýšená ochrana vlastníckeho práva oproti predchádzajúcej právnej úprave.

Navyše, nová právna úprava výrazne posilnila právnu istotu vydržateľa, a to tým, že ak raz súd vydržateľovi vydržanie potvrdí, tak tretie osoby sa voči nemu môžu domáhať určenia ich vlastníckeho práva len ak osvedčia, že existujú skutočnosti, ktoré bez vlastnej viny nemohli uplatniť námietkami v konaní o potvrdenie vydržania. Takéto obmedzenie uplatnenia práva tretích osôb domáhať sa určenia svojho vlastníckeho práva voči vydržateľovi predchádzajúca právna úprava neobsahovala. Inými slovami, po novom (počnúc 1. májom 2021) si tretie osoby (napr. aj vlastníci zapísaní na liste vlastníctva) už nemôžu uplatňovať svoje vecné práva voči vydržateľovi, ak si ich mohli uplatniť námietkami v súdom určenej dobe a túto možnosť nevyužili.

Ďalej, nová právna úprava v ešte výraznejšej miere posilňuje právnu istotu nadobúdateľa vecného práva (napr. kupujúceho, obdarovaného) od vydržateľa, a to tým, že ak nadobúdateľ od vydržateľa nadobudol vecné právo dobromyseľne, je chránený tak, ako keby ho nadobudol od nevlastníka. Inými slovami, tretie osoby sa môžu domáhať svojho vecného práva voči nadobúdateľovi vecného práva od vydržateľa len ak preukážu, že vecné právo nenadobudol dobromyseľne. Ani takéto obmedzenie predchádzajúca právna úprava neobsahovala. Zavedením tohto obmedzenia zákonodarca v právnom poriadku explicitne zakotvil prioritu ochrany dobromyseľného nadobúdateľa, ku ktorého ochrane sa v posledných rokoch prikláňala prevládajúca súdna prax.

Ako žiadať o potvrdenie vydržania po novom

O potvrdenie vydržania súdom môže žiadať len ten, kto o sebe tvrdí, že vydržaním nadobudol vecné právo (navrhovateľ). Žiadať súd o potvrdenie vydržania možno vo vzťahu k vlastníckemu právu k nehnuteľnosti (k pozemku, stavbe, vrátane nezapísanej v katastri nehnuteľností, a tiež k bytu a nebytovému priestoru) alebo jej časti a tiež vo vzťahu k právu zodpovedajúcemu vecnému bremenu (vo forme in rem a aj vo forme in personam). Vo vzťahu k iným veciam (napr. hnuteľným) a majetkovým právam (napr. obchodný podiel) nemožno o potvrdenie vydržania žiadať týmto postupom.

Navrhovateľ podáva žiadosť o potvrdenie vydržania vo forme návrhu na začatie konania na okresnom súde, v ktorého obvode je nehnuteľnosť. V návrhu je potrebné, okrem iného, opísať skutočnosti, z ktorých vyplýva, že navrhovateľ splnil predpoklady vydržania (viď vyššie) a tieto osvedčiť. Je preto odporúčané poradiť sa pri spísaní návrhu na začatie konania s advokátom, aj keď zákon v tomto konaní povinné zastúpenie advokátom nevyžaduje. Podanie návrhu na začatie konania o potvrdení vydržania je spoplatnené poplatkom vo výške 99,50 eur. Doručením návrhu na začatie konania o potvrdení vydržania na príslušný súd sa začína konanie o potvrdení vydržania, ktoré pozostáva z dvoch fáz.

V prvej fáze súd zisťuje, či splnenie predpokladov vydržania navrhovateľ osvedčil, a teda či je vysoko pravdepodobné, že predpoklady boli splnené. Keďže ide o mimosporové konanie, súd môže aj sám vykonať potrebné šetrenia na overenie správnosti tvrdení navrhovateľa. Ak bude mať súd za to, že navrhovateľ splnenie predpokladov osvedčil, pristúpi k druhej fáze konania, v ktorej súd najprv zabezpečuje publicitu a možnosť uplatňovania námietok a až následne rozhoduje o potvrdení vydržania.

Na začiatku druhej fázy súd vydá tzv. vyzývacie uznesenie, ktorým vyzve (prakticky kohokoľvek) na uplatnenie námietok a určí na ich uplatnenie lehotu, ktorá je minimálne 6 mesiacov od zverejnenia v Obchodnom vestníku. V tejto fáze súd prvýkrát vyzve na vyjadrenie ostatných účastníkov konania, ktorými sú vlastníci a iné osoby oprávnené z vecných práv k nehnuteľnosti zapísaní v čase začatia konania o potvrdení vydržania na liste vlastníctva, správca lesného pozemku a Slovenský pozemkový fond. V tejto fáze súd tiež zabezpečí zverejnenie informácie o tom, že prebieha konanie o vydržanie, a to tak, že zabezpečí vyznačenie poznámky o konaní na príslušnom liste vlastníctva a zverejní vyzývacie uznesenie v Obchodnom vestníku a na úradnej tabuli obce, v ktorej katastrálnom území je nehnuteľnosť, ktorá je predmetom konania o potvrdení vydržania.

Námietky voči vydržaniu môže popri účastníkoch konania uplatniť prakticky ktokoľvek, ak osvedčí skutočnosti, ktoré vyvracajú splnenie predpokladov vydržania navrhovateľom. Aj pri námietkach platí, že súd môže na overenie skutočností uvedených v námietkach vykonať vlastné šetrenia, pričom na tento účel môže nariadiť aj pojednávanie. Súd o potvrdení vydržania rozhoduje v závislosti od námietok. Ak sú námietky dôvodné, súd návrh na začatie konania o potvrdení vydržania zamietne. Ak námietky nie sú dôvodné alebo neboli vôbec v určenej lehote predložené, súd návrhu vyhovie a vydá uznesenie o potvrdení vydržania.

Pozor na časové obmedzenie pri podávaní námietok

Uznesenie o potvrdení vydržania je po nadobudnutí právoplatnosti záväzné voči každému a je podkladom na zápis vlastníckeho práva vydržateľa do katastra nehnuteľností. Ako bolo uvedené už vyššie, vydržateľ, ktorého vydržanie bolo potvrdené súdom, je po novom vo veľkej miere chránený pred neskorším uplatňovaním práv zo strany tretích osôb. Preto je mimoriadne dôležité dbať na to, aby akékoľvek námietky, ktoré ďalší účastníci (napr. vlastníci zapísaní na liste vlastníctva) alebo aj akékoľvek iné osoby voči vydržaniu majú, uplatnili v rámci lehoty určenej súdom. Ak ich v rámci tejto lehoty uplatniť mohli a neuplatnili ich, ich neskoršie uplatnenie už nebude možné. Ak by išlo o iné námietky, a teda také, ktoré uplatniť bez svojej viny nemohli, tieto voči vydržateľovi uplatniť môžu. Ak vydržateľ medzičasom vecné práva previedol na ďalšieho nadobúdateľa, tento bude chránený ešte vo vyššej miere - voči nemu nebude možné uplatniť už ani také námietky, jedine že by tretia osoba preukázala, že nadobúdateľ nebol pri nadobúdaní dobromyseľný. Možno preto konštatovať, že nová právna úprava zvyšuje právnu istotu vydržateľa a ďalšieho nadobúdateľa, zároveň však znižuje možnosti tretích osôb proti vydržaniu namietať po právoplatnosti uznesenia o potvrdení vydržania, čo je nepochybne dôvodom pre zvýšenie bdelosti vlastníkov vo vzťahu k prípadne doručenému vyzývaciemu uzneseniu alebo vyznačeniu poznámky o priebehu konania o potvrdení vydržania na liste vlastníctva.

Mgr. Martina Krupcová,
advokátka

Advokátska kancelária RELEVANS s.r.o.

Dvořákovo nábrežie 8/A
811 02 Bratislava

Tel.: +421 2 323 54 602
e-mail: office@relevans.sk