Výnosný obchod s nehnuteľnosťami – časť I.

Obchod s nehnuteľnosťami v súčasnosti relatívne prekvitá, avšak porovnávať dnešnú úroveň predaja nehnuteľností s tou, ktorá bola pred rokom 2008 nemožno ani zďaleka. Napriek tomu možno povedať, že trh s nehnuteľnosťami nestagnuje na bode mrazu.

Obchod s nehnuteľnosťami predstavuje určite väčšie množstvo rozličných spôsobov ako sa možno na obchode s nehnuteľnosťami podieľať. Nepochybne dobrovoľné dražby v súčasnosti predstavujú jeden z najvýnosnejších spôsobov ako lacno získať nehnuteľnosť, a potom ju predať s primeraným, aj keď nie zanedbateľným ziskom. Dobrovoľné dražby však umožňujú získať nehnuteľnosť aj pre tých, ktorí hľadajú dobré bývanie za prijateľnú cenu, pretože kúpa nehnuteľnosti na dobrovoľnej dražbe je vždy cenovo značne výhodnejšia ako je trhová cena danej nehnuteľnosti.

Problematiku dobrovoľných dražieb upravuje zákon č. 527/2002 Z. z. o dobrovoľných dražbách a o doplnení zákona Slovenskej národnej rady č. 323/1992 Zb. o notároch a notárskej činnosti v znení neskorších predpisov (ďalej len ako „ZoDD“). Subjekty, ktoré vystupujú pri dobrovoľnej dražbe sú najmä navrhovateľ dražby, dražobník, vydražiteľ a dlžník navrhovateľa. Počas celého priebehu dobrovoľnej dražby sa môžu v jednotlivých úsekoch vyskytovať aj iné subjekty ako napríklad súdny znalec, notár, licitátor, účastník dražby, prípadne iný subjekt podľa okolnosti daného prípadu. Navrhovateľom dobrovoľnej dražby je vlastník predmetu dražby; osoba, ktorá vykonáva záložné právo; alebo iná osoba, ktorá je oprávnená navrhnúť vykonanie dražby podľa osobitného zákona. V praxi to môže najčastejšie byť banka, nebanková inštitúcia, záložný veriteľ, správcovská spoločnosť. Dražobníkom je obchodná spoločnosť (prípadne aj územný samosprávny celok alebo orgán štátnej správy), ktorá má v predmete svojej obchodnej činnosti organizovanie dobrovoľných dražieb. Vydražiteľom môže byť štát, fyzická alebo právnická osoba, ktorá bola účastníkom dražby a bol jej udelený príklep. Dlžníkom navrhovateľa je fyzická alebo právnická osoba, ktorá riadne a včas neplatila svoje splatné záväzky voči navrhovateľovi dražby. Účastníkom dobrovoľnej dražby nemôže byť dražiteľ.

Predmet dražby (to čo sa na dražbe draží) upravuje ustanovenie § 3 ZoDD tak kladným ako aj záporným vymedzením. Ustanovenie § 3 ods. 1 ZoDD ustanovuje, že: „Predmetom dražby môže byť vec, právo, iná majetková hodnota, ktorá je prevoditeľná, súbor vecí, práv alebo iných majetkových hodnôt, podnik alebo časť podniku, ak bolo navrhnuté ich vydraženie a ak spĺňajú podmienky ustanovené týmto zákonom.“ Dražiť nemožno predmet dražby, s ktorým sa nemôže nakladať na základe zmluvy, vykonateľného rozhodnutia súdu alebo vykonateľného rozhodnutia orgánu verejnej správy alebo ak konanie dražby vylučuje osobitný predpis. Majetok, ktorý môže byť iba vo vlastníctve štátu, obce alebo určených právnických osôb tiež nemôže byť predmetom dražby. Dražiť nie je možné cenné papiere; veci, na ktoré bolo uplatnené zádržné právo; veci, na ktorých viazne zákonné predkupné právo podľa osobitných predpisov. Dražiť nemožno ani nehnuteľnosti, na ktorých spočíva predkupné právo zapísané v katastri nehnuteľností a hnuteľné veci, na ktorých spočíva predkupné právo zapísané na listine osvedčujúce jej vlastníctvo a je nevyhnutná na nakladanie s vecou. Obmedzenie podľa predchádzajúcej vety neplatí v prípade, ak je navrhovateľom dobrovoľnej dražby záložný veriteľ. Rovnaké obmedzenie sa vzťahuje aj na spoluvlastnícky podiel k veci, ktorý nie je možné dražiť, pokiaľ navrhovateľom dobrovoľnej dražby nie je záložný veriteľ. Záložný veriteľ má silnejšie postavenie oproti iným navrhovateľom dobrovoľnej dražby, čo potvrdzuje aj ustanovenie § 3 ods. 8 ZoDD, ktoré ustanovuje, že: „Navrhovateľ, ktorý nie je záložným veriteľom, nemôže bez súhlasu záložného veriteľa navrhnúť dražbu predmetu dražby, ku ktorému bolo zriadené záložné právo“.

JUDr. Pavol Kollár ml.