Výnosný obchod s nehnuteľnosťami – časť II.

Celý proces dobrovoľnej dražby začína na základe písomnej zmluvy o vykonaní dražby, ktorá je uzatvorená medzi navrhovateľom dražby a dražobníkom. Predmetom zmluvy o vykonaní dražby je aj, okrem iných zákonných náležitostí, určenie najnižšieho podania, ktoré predstavuje sumu, za ktorú sa daná vec, resp. nehnuteľnosť začína dražiť.

Pri určovaní najnižšieho podania sa môžu navrhovateľ dražby a dražobník vzájomne dohodnúť na znížení najnižšieho podania a na sume, o ktorú sa najnižšie podanie zníži, avšak len v rozsahu povolenom ZoDD. Zmluva o vykonaní dražby obsahuje aj dohodu o odmene dražobníka alebo o spôsobe jej určenia. Odmena dražobníka často dosahuje veľmi vysoké sumy a v praxi býva zaplatená ihneď po speňažení nehnuteľnosti (prípadne iného predmetu dražby).

Ohodnotenie nehnuteľnosti dražobníkom prebieha za účasti prizvaného súdneho znalca z odboru stavebníctvo a odvetvia odhad hodnoty nehnuteľností. Tento úsek celého priebehu dobrovoľnej dražby nehnuteľnosti je najpodstatnejší, lebo umožňuje príslušnému súdnemu znalcovi určiť cenu nehnuteľnosti a to podľa ceny obvyklej v mieste a čase konania dražby, čo predstavuje relatívne širokú škálu ohodnotenia danej nehnuteľnosti, či už za vyššiu cenu než je aktuálna trhová cena nehnuteľnosti, ale v praxi táto určená cena nehnuteľnosti býva príslušným znalcom značne podhodnotená oproti trhovej cene nehnuteľnosti. Práve týmto úkonom v zmysle ZoDD nastáva jeden z najdôležitejších momentov, prečo je vydraženie nehnuteľnosti v dnešnej dobe také výnosné a zaujímavé. V praxi sa tiež vyskytujú prípady, keď dlžník nie je ochotný spolupracovať pri ohodnotení jeho nehnuteľnosti súdnym znalcom a vtedy dochádza k vypracovaniu znaleckého posudku k nehnuteľnosti len na základe vlastných odhadov a domnienok príslušného súdneho znalca. Čo samozrejme vo väčšine prípadov má negatívny dopad na určenie výšky ceny danej nehnuteľnosti pre vlastníka (dlžníka) tejto nehnuteľnosti. Vlastníci nehnuteľností, ktoré sú predmetom dražby, by mali spolupracovať so súdnymi znalcami v tejto etape dobrovoľnej dražby, nakoľko tým znižujú možné riziko značného podhodnotenia svojej nehnuteľnosti zo strany príslušného súdneho znalca.

Ďalší podstatný faktor na cenu, za ktorú možno nehnuteľnosť výhodne vydražiť, vyplýva z ustanovenia § 16 ods. 6 ZoDD, ktoré ustanovuje, že: "Vo veciach zákonného záložného práva a v prípadoch, ak je predmetom dražby alebo opakovanej dražby byt alebo dom, v ktorom má dlžník hlásený trvalý pobyt podľa osobitného predpisu, najnižšie podanie nemôže byť nižšie ako tri štvrtiny hodnoty predmetu dražby určenej znaleckým posudkom a v ostatných prípadoch výkonu záložného práva nižšie ako polovica hodnoty predmetu dražby určenej znaleckým posudkom." K prvému podstatnému podhodnoteniu ceny nehnuteľnosti v praxi dochádza zo strany príslušného súdneho znalca, ktorého môže pravdepodobne akoukoľvek formou ovplyvňovať dražobník, ktorý si želá ohodnotenie, čo najnižšie s cieľom rýchlo speňažiť danú nehnuteľnosť na princípe, že čím je nehnuteľnosť lacnejšia, tým je aj zaujímavejšia z pohľadu osôb, ktoré sú účastníkmi dobrovoľnej dražby. V prípade, že dlžník (vlastník nehnuteľnosti) nemá evidovaný trvalý pobyt v danej nehnuteľnosti, cena nehnuteľnosti môže klesnúť až na polovicu jej hodnoty určenej znaleckým posudkom. Ak dlžník má evidovaný trvalý pobyt v danej nehnuteľnosti, cena za nehnuteľnosť nesmie klesnúť pod tri štvrtiny jej hodnoty určenej znaleckým posudkom. Toto ustanovenie ZoDD umožňuje účastníkovi dražby nadobudnúť nehnuteľnosť aj za polovicu jej hodnoty určenej znaleckým posudkom, pričom už samotný znalecký posudok býva v praxi podhodnotený a teda vydražiteľ môže v dražbe nadobudnúť nehnuteľnosť aj pod polovicu ceny porovnateľnej nehnuteľnosti v danom mieste a čase oproti iným nehnuteľnostiam s trhovou cenou. Práve tento rozdiel zabezpečuje vydražiteľovi nehnuteľnosti, aby danú nehnuteľnosť predal so značným ziskom a ešte pod cenu oproti iným nehnuteľnostiam, ktoré sú v ponuke realitných kancelárii za bežné trhové ceny. Tieto typy nehnuteľností sa zväčša a najmä s ohľadom na ich cenu predajú veľmi rýchlo, čo neustále zvyšuje záujem ľudí stať sa vydražiteľom zaujímavej nehnuteľnosti. Niektorí vydražitelia zvyknú vydraženú nehnuteľnosť aspoň čiastočne a rýchlo zrekonštruovať, aby sa tým odstránili prípadné nedostatky nehnuteľnosti zapríčinené činnosťou alebo nečinnosťou jej predchádzajúceho vlastníka (dlžníka). Je nutné podotknúť, že nie každá nehnuteľnosť, ktorá sa draží prostredníctvom dobrovoľnej dražby je zaujímavá z pohľadu jej rýchleho speňaženia. Väčšinu vhodných nehnuteľností tvoria nehnuteľnosti vo väčších mestách a ich blízkom okolí. Z pohľadu záujmu účastníkov dobrovoľných dražieb stále prevládajú nehnuteľnosti v Bratislave a jej blízkom okolí. Má to viacero dôvodov ako napríklad: najväčšia kúpyschopnosť obyvateľstva, najväčšie marže (rozdiel medzi vydražením nehnuteľnosti a jej následným predajom) na nehnuteľnostiach, najväčší trh s realitami na Slovensku a určite aj iné dôvody. Zisky pri takomto obchode s nehnuteľnosťami dosahujú často aj niekoľko desiatok tisíc eur a čo je najdôležitejšie za často veľmi krátke časové obdobie.

JUDr. Pavol Kollár ml.