Výnosný obchod s nehnuteľnosťami – časť III.

Dražobník nehnuteľnosti vyhlasuje konanie dražby nehnuteľnosti oznámením o dražbe, ktoré má zákonné náležitosti v zmysle ustanovenia § 17 ods. 1 ZoDD a ktoré musí dražobník uverejniť v Obchodnom vestníku, ktorý vedie Ministerstvo spravodlivosti Slovenskej republiky.

V dnešnej dobe je Obchodný vestník už dostupný každému jednotlivcovi, ktorý disponuje internetovým pripojením. Obchodný vestník sa člení podľa ročníka, čísla a dátumu zverejnenia. Ďalej sa Obchodný vestník člení na jednotlivé úseky, medzi ktorými sa nachádzajú aj dražby. Oznámenie o dražbe sa v prípade nehnuteľností uverejňuje najmenej 30 dní pred dňom konania dražby v Obchodnom vestníku. Súčasťou oznámenia o dražbe je aj uvedenie údaju či ide o prvú alebo opakovanú dražbu a údaj o najnižšom podaní a minimálnom prihodení. Oznámenie o dražbe nehnuteľnosti má dražobník povinnosť uverejniť aj na úradnej tabuli obce, v ktorej sa nehnuteľnosť nachádza ako aj v periodickej tlači s pôsobnosťou minimálne pre obec, v ktorej sa nehnuteľnosť nachádza.

Postup akým sa dá docieliť znižovanie ceny nehnuteľnosti (najnižšieho podania nehnuteľnosti) na dobrovoľnej dražbe je opakovanie dražby, kedy v praxi dochádza k znižovaniu najnižšieho podania potrebného k vydraženiu nehnuteľnosti. Opakovaná dražba sa uskutočňuje na základe zmluvy o vykonaní opakovanej dražby uzatvorenej medzi navrhovateľom predmetnej dobrovoľnej dražby a dražobníkom. K opakovaniu dobrovoľnej dražby dochádza v praxi vtedy, keď sa buď na dobrovoľnú dražbu nedostaví žiaden účastník dražby alebo žiaden z účastníkov dražby neurobí podanie ani vo výške najnižšieho podania. Bežne sa akokoľvek zaujímavá nehnuteľnosť zvykne vydražiť najneskôr do tretieho kola dražby, t.j. do druhého opakovania dražby, kedy už najnižšie podanie zvykne byť v najnižšej prípustnej výške v súlade so ZoDD. Samozrejme znižovanie najnižšieho podania predmetnej nehnuteľnosti závisí aj od vôle navrhovateľa dobrovoľnej dražby, ktorý však v snahe rýchlo získať svoje peniaze spať, znižuje najnižšie podanie predmetnej nehnuteľnosti. Dražobník často vie už dopredu (pred prvým konaním dražby) do akej sumy bude navrhovateľ dražby ochotný znižovať najnižšie podanie za nehnuteľnosť. Práve táto informácia predstavuje veľmi dôležitú informáciu, ktorá býva v praxi často pravdepodobne zneužívaná tak dražobníkom ako aj prípadne tretími osobami. Z toho dôvodu sa pravdepodobne často stáva, že dražobník si môže nechať predmetnú nehnuteľnosť vydražiť pre seba prostredníctvom akejkoľvek tretej osoby, na ktorú má akýkoľvek či už priamy alebo nepriamy dosah a vplyv.

V prípade, že existujú reálni záujemcovia o vydraženie predmetnej nehnuteľnosti, dražobník sa pravdepodobne s nimi môže dohodnúť nech nedražia v tomto kole dražby, ale až v druhom alebo treťom kole dražby, kedy je už cena (najnižšie podanie) najnižšie. V prípade vyššie uvedeného konania by mohol dražobník pravdepodobne buď obdržať nejakú finančnú odmenu od vydražiteľa, ktorý veľmi výhodne vydražil danú nehnuteľnosť alebo by mohol dražobník (prostredníctvom tretej osoby - vydražiteľa) speňažiť nehnuteľnosť za cenu pohybujúcu sa úrovni tej trhovej ceny, čím by dražobník pravdepodobne zarobil aspoň dvakrát a veľmi dobre. Nie je však vylúčená ani činnosť dražobníka ako sprostredkovateľa medzi dlžníkom a záujemcom o vydraženie danej nehnuteľnosti pred samotným konaním dobrovoľnej dražby, prípadne iná forma pravdepodobného obchádzania ZoDD. Túto problematiku ohľadom dražobníka rieši jednak ustanovenie § 5 ods. 7 ZoDD a jednak zákon č. 300/2005 Z. z. Trestný zákon v znení neskorších predpisov pri skutkovej podstate machinácie pri verejnom obstarávaní a verejnej dražbe podľa § 266 až § 268. Najväčším problémom v praxi by však bolo preukázanie takéhoto konania zo strany dražobníka. Obzvlášť, keď ostatní účastníci takéhoto konania by vzhľadom na vysokú výnosnosť takejto formy obchodu, nemali žiaden dôvod niečo také tvrdiť a robiť.

JUDr. Pavol Kollár ml.