Výnosný obchod s nehnuteľnosťami – časť IV.

Samotný priebeh dražby nehnuteľnosti upravuje ustanovenie § 20 ZoDD. Dražba sa koná na mieste a v čase uvedenom v oznámení o dražbe. Účastníci dražby môžu vchádzať do miesta konania dražby najmenej 30 minút pred začatím dražby.

Účastník dražby je povinný preukázať svoju totožnosť a prípadne písomné plnomocenstvo konať za niekoho iného; zapísať sa do zoznamu účastníkov dražby; prevziať si dražobné číslo, pod ktorým draží; zložiť dražobnú zábezpeku (uvedená v oznámení o dražbe) v hotovosti alebo preukázať potvrdenie o jej prevode na bankový účet dražobníka a doložiť čestné vyhlásenie, že nie je osobou vylúčenou z dražby. Dobrovoľné dražby sú verejné takže byť prítomný na dražbe môže byť ktokoľvek, avšak dražiť predmet dražby ako účastník dražby môžu len tie fyzické a právnické osoby, ktoré splnili vyššie uvedené zákonné podmienky. Dražba sa otvára vyvolaním licitátora (často zamestnanec dražobníka), ktoré obsahuje označenie a popis predmetu dražby, odhadnutú cenu, údaje o právach a záväzkoch na predmete dražby, údaje o nájomných zmluvách súvisiacich s predmetom dražby a údaje o najnižšom podaní a najnižšom prihodení, prípadne údaj o tom, že ide o kultúrnu pamiatku. Draží sa vtedy, keď účastníci dražby robia vždy vyššie podanie. Ak nebolo počas dvojitej výzvy licitátora urobené vyššie podanie, licitátor oznámi ešte raz posledné podanie a po tretej výzve, vykoná príklep účastníkovi dražby účastníkovi dražby, ktorý urobil najvyššie podanie. Znenie výzvy licitátora taxatívne upravuje ustanovenie § 20 ods. 7 ZoDD nasledovne: „Ak neurobí niekto z prítomných účastníkov dražby podanie vyššie, ako bolo podanie naposledy urobené účastníkom dražby (označenie účastníka dražby, ktorý urobil najvyššie podanie), udelím mu príklep“. Udelením príklepu je dražba ukončená a vydražiteľ je svojim podaním viazaný.

Ak žiaden účastník dražby neurobil ani najnižšie podanie, zníži licitátor najnižšie podanie o čiastku dohodnutú v zmluve o vykonaní dražby. V praxi sa pravdepodobne stávalo, že licitátor bol dohodnutú s niektorým s účastníkov dražby na nejakom signále od licitátora, ktorý mal ukázať danému účastníkovi kedy má urobiť svoje podanie, aby neprepásol najnižšie možné podanie v zmysle ZoDD (najčastejšie pri druhom opakovaní dražby). Ak pri dražbe nebolo urobené ani najnižšie podanie alebo ak nebolo urobené najnižšie podanie ani po jeho znížení, licitátor dražbu ukončí. Následne môže prebiehať prvé opakovanie, druhé opakovanie, prípadne ďalšie opakovanie dražby. Ak sa koná dobrovoľná dražba nehnuteľnosti, je na dražbe vždy prítomný notár, ktorý osvedčuje priebeh dražby nehnuteľnosti notárskou zápisnicou.

Ak účastník dražby ako vydražiteľ úspešne vydraží nehnuteľnosť, zložená dražobná zábezpeka sa započítava do ceny dosiahnutej vydražením. Ak cena dosiahnutá vydražením nehnuteľnosti presahuje 6.640,-EUR, je vydražiteľ povinný zaplatiť zvyšnú časť ceny dosiahnutej vydražením do 15 dní od skončenia dražby. Vydražiteľ sa môže s navrhovateľom dražby dohodnúť písomne aj inak. Na vydražiteľa prechádza vlastnícke právo k nehnuteľnosti udelením príklepu ak vydražiteľ zaplatil cenu dosiahnutú vydražením riadne a včas. Vydražiteľ nehnuteľnosti dostane dve vyhotovenia osvedčeného odpisu notárskej zápisnice. Dražobník je povinný poslať jedno vyhotovenie osvedčeného odpisu notárskej zápisnice spolu s potvrdením o zaplatení bez zbytočného odkladu príslušnému okresnému úradu. Dražobník je povinný odovzdať nehnuteľnosť a k nej prislúchajúce listiny vydražiteľovi bez zbytočného odkladu na základe zápisnice o odovzdaní predmetu dražby. Príslušný okresný úrad (bývalý katastrálny úrad) zapisuje prechod práv k nehnuteľnosti v prospech vydražiteľa záznamom v zmysle zákona č. 162/1995 Z. z. katastrálny zákon v znení neskorších predpisov a to do 60 dní od doručenia osvedčeného odpisu notárskej zápisnice spolu s potvrdením o zaplatení. Po doručení nevyhnutných listín, okresný úrad vyznačí na príslušnom liste vlastníctva plombu o zmene práv k nehnuteľnosti. V prípade riadneho ukončenia dobrovoľnej dražby bez následných problémov, ide o veľmi rýchly proces, ktorý celkovo trvá v rozpätí medzi dvoma až troma mesiacmi, čo je výhodné najmä pre záložných veriteľoch pri speňažovaní zálohu (nehnuteľnosť).

JUDr. Pavol Kollár ml.