Výnosný obchod s nehnuteľnosťami – časť V.

Ustanovenie § 21 ods. 2 ZoDD umožňuje fyzickej alebo právnickej osobe, ktorá tvrdí, že bola dotknutá na svojich právach, požiadať príslušný okresný súd, aby určil neplatnosť dobrovoľnej dražby v prípade, ak došlo k porušeniu akéhokoľvek ustanovenia ZoDD.

Toto právo treba uplatniť v prekluzívnej trojmesačnej lehote odo dňa príklepu licitátora, inak toto právo zaniká. Účastníkmi súdneho konania o určenie neplatnosti dobrovoľnej dražby sú navrhovateľ dobrovoľnej dražby, dražobník, vydražiteľ, predchádzajúci vlastník a dotknutá osoba (môže ňou byť aj predchádzajúci vlastník). Osoba, ktorá podala takúto žalobu na príslušnom okresnom súde, je povinná oznámiť príslušnému okresnému úradu začatie súdneho konania. Okresný úrad vyznačí na príslušnom liste vlastníctva poznámku o prebiehajúcom súdnom konaní. Ak príslušný súd určí danú dobrovoľnú dražbu za neplatnú, účinky príklepu zanikajú ku dňu príklepu. Nepríjemné zakončenie celého procesu dobrovoľnej dražby môže nastať aj vtedy, keď sa pôvodný majiteľ nehnuteľnosti nechce dobrovoľne vysťahovať z nej preč. Tento problém býva v niektorých prípadoch zdĺhavý.

Vzhľadom na zaujímavosť celého priebehu dobrovoľných dražieb a relatívne rýchle a vysoké finančné zisky z vydraženia a následného predaja nehnuteľností, si táto problematika v praxi získala veľa jej priaznivcov. Problémom a hrozbou celého procesu dražby však sú a ostávajú rôzne záujmové zoskupenia, ktoré sú neraz odhodlané vydražiť zaujímavú nehnuteľnosť za každú cenu. Keď je v dražbe zaujímavá nehnuteľnosť, vždy sa o ňu zaujíma veľa záujemcov, lebo poskytuje istotu výhodného a rýchleho speňaženia. V minulosti tieto záujmové skupiny napríklad znemožňovali prístup záujemcom o vydraženie nehnuteľnosti na miesto konania dražby v čase pred jej konaním. Niekedy tieto záujmové skupiny znemožnili účastníkovi dražby fyzicky urobiť podanie v priebehu dražby a inokedy zase ponúkali finančnú odmenu, keď účastníci nebudú robiť žiadne podania. V dnešnej dobe sú však takéto neprirodzené narúšania priebehu dobrovoľnej dražby skôr raritou. Dôvodom je vo väčšine prípadov dôslednosť a profesionalita dražobných spoločností (dražobník), nakoľko väčšinu dobrovoľných dražieb na celom Slovensku realizuje len pár stálych a silných dražobných spoločností.

Dobrovoľná dražba predstavuje zákonnú možnosť pre záložného veriteľa ako sa dostať v relatívne krátkom časovom období k uspokojeniu svojej pohľadávky speňažením zálohu. Tento spôsob je tiež veľmi výhodný prostriedok ako možno často aj veľmi lacno vydražiť nehnuteľnosť na bývanie alebo na následný odpredaj so značným ziskom, nakoľko rozdiel medzi cenou nehnuteľnosti v dražbe a trhovou cenou je značne rozdielny. Nevýhodou je veľký záujem účastníkov dražby v prípade zaujímavej nehnuteľnosti, ktoré je často zárukou rýchleho a výhodného speňaženia.

JUDr. Pavol Kollár ml.