Súčasná právna úprava nájmu bytu je vo všeobecnosti obsiahnutá v ustanoveniach §§ 685 až 716 Občianskeho zákonníka. Pre krátkodobý nájom bytu zavádza Zákon odchylnú právnu úpravu, avšak doterajšia všeobecná úprava nájmu bytov obsiahnutá v Občianskom zákonníku zostáva zachovaná v celom rozsahu. Pokiaľ nájom bytu spĺňa podmienky Zákona, bude sa spravovať prednostne ustanoveniami Zákona a len podporne ustanoveniami Občianskeho zákonníka. Použitie niektorých ustanovení Občianskeho zákonníka však Zákon v ustanovení § 10 ods. 2 výslovne vylučuje, čo je potrebné vziať do úvahy pri formulovaní práv a povinností zmluvných strán v konkrétnej  nájomnej zmluve.

Cieľ a účel Zákona

Cieľom a účelom Zákona má byť úprava nájomných vzťahov k bytom v rámci súkromného nájomného bývania. Z pôsobnosti Zákona sú preto výslovne vylúčené určité nájomné vzťahy k bytom uvedené v ustanovení § 1 ods. 2 Zákona. Cieľom Zákona je podľa nášho názoru tiež motivovať prenajímateľov k riadnemu a včasnému plneniu povinností podľa zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov v znení neskorších predpisov v platnom znení, najmä k splneniu registračnej povinnosti podľa ustanovenia § 49a ods. 2 tohto zákona, a to poskytnutím možnosti flexibilnejšej úpravy nájmu bytu v režime Zákona. 

Definícia krátkodobého nájmu a doba nájmu

Krátkodobý nájom bytu je pre účely Zákona definovaný ako nájom založený nájomnou zmluvou, ktorá je uzavretá podľa Zákona, spĺňa náležitosti podľa § 3 Zákona a na základe ktorej trvá nájom pri opätovnom predĺžení najviac šesť rokov. Pokiaľ by zmluva o nájme bytu nespĺňala podmienky Zákona a išlo by o platnú zmluvu, nájomný vzťah založený touto zmluvou by sa spravoval právnou úpravou nájmu bytu obsiahnutou v Občianskom zákonníku.

Zmluvu o krátkodobom nájme bytu podľa Zákona možno uzatvoriť len na dobu určitú, najdlhšie na dva roky. Na základe dohody zmluvných strán možno zmluvu za rovnakých podmienok predĺžiť na ďalšie dva roky, a to najviac dvakrát. Nájomný vzťah podľa jednej zmluvy môže trvať najviac šesť rokov, po uplynutí tejto doby môžu zmluvné strany uzavrieť novú zmluvu. Občiansky zákonník naproti tomu umožňuje uzavrieť zmluvu o nájme bytu na dobu určitú aj na dobu neurčitú.

Povinná písomná forma nájomnej zmluvy

Zákon vyžaduje, aby nájomná zmluva pre krátkodobý nájom bytu mala písomnú formu a spĺňala obsahové náležitosti uvedené v ustanovení § 3 ods. 3 Zákona. V prípade, ak by zmluva nemala písomnú formu alebo neobsahovala uvedené povinné obsahové náležitosti a išlo by o platnú zmluvu, spravovala by sa takáto zmluva ustanoveniami Občianskeho zákonníka o nájme bytu. Jednou z povinných obsahových náležitostí zmluvy o krátkodobom nájme bytu podľa Zákona je aj výslovné konštatovanie, že zmluva sa spravuje Zákonom, aby sa tak predišlo pochybnostiam zmluvných strán o tom, ktorým právnym režimom sa konkrétna zmluva spravuje.

Daňová registrácia nájmu a aplikácia Zákona

Pokiaľ si prenajímateľ v zákonnej lehote nesplní povinnosť registrácie podľa ustanovenia § 49a ods. 2 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov v znení neskorších predpisov v platnom znení, zmluva o nájme bytu, hoci uzavretá podľa požiadaviek Zákona, sa bude spravovať Občianskym zákonníkom, pričom ustanovenia Zákona sa v takom prípade nepoužijú. Do márneho uplynutia lehoty na registráciu sa bude nájomný vzťah spravovať Zákonom. Zákonodarca teda podmieňuje možnosť využiť flexibilnejšiu úpravu nájmu bytu podľa Zákona splnením vyššie uvedenej registračnej povinnosti.

Oprávenenie prenajímateľa jednostranne zmeniť nájomné a platby za služby

Zákon umožňuje použiť niektoré inštitúty, ktoré doposiaľ neboli v súvislosti s nájmom bytu výslovne právne upravené, hoci sa v zmluvnej praxi v rôznej miere vyskytovali. Zároveň sú však stanovené aj limity použitia týchto nových inštitútov. Zákon napríklad výslovne umožňuje zmluvným stranám dohodnúť sa na prípadoch, v ktorých je prenajímateľ oprávnený jednostranne zmeniť (teda zvýšiť aj znížiť) výšky nájomného a úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu a jeho príslušenstva, ale zároveň stanovuje dôvody a limity jednostrannej zmeny týchto platieb a to maximálne o nárast cien služieb (najmä energií) alebo inflácie.

Peňažná zábezpeka

Zmluvné strany sa tiež môžu podľa Zákona dohodnúť na poskytnutí peňažnej zábezpeky zo strany nájomcu, ktorá bude slúžiť na zabezpečenie prípadných pohľadávok prenajímateľa voči nájomcovi. Zákon stanovuje maximálny limit pre výšku a použitie peňažnej zábezpeky ako 3 násobok mesačných platieb nájomného a úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu. V prípade čiastočného alebo úplného spotrebovania zábezpeky je nájomca povinný ju doplniť do pôvodnej výšky.

Prechod nájmu

Na rozdiel od úpravy Občianskeho zákonníka neprechádza krátkodobý nájom bytu podľa Zákona v prípade smrti nájomcu na ďalšie osoby uvedené v ustanovení § 706 Občianskeho zákonníka.

Flexibilita výpovedných dôvodov a dôvodov odstúpenia od zmluvy

Jedným z cieľov Zákona je zjednodušenie a väčšia flexibilita zmluvných strán pri ukončení nájomného vzťahu, nakoľko rigidná a vysoko formalizovaná úprava ukončenia nájmu bytu podľa Občianskeho zákonníka už zjavne nevyhovovala účastníkom na trhu nájomného bývania. Zákon v porovnaní s Občianskym zákonníkom zakotvuje mierne odlišný zoznam výpovedných dôvodov ako na strane prenajímateľa, tak na strane nájomcu, ale najmä umožňuje zmluvným stranám dohodnúť si v zmluve prípadné ďalšie výpovedné dôvody.

Možnosť dohodnúť si vlastné výpovedné dôvody je  v prípade oboch zmluvných strán obmedzená zákonnou požiadavkou, aby išlo o dôvod, pre ktorý nemožno spravodlivo požadovať trvanie nájomného pomeru. Rovnako si môžu zmluvné strany podľa Zákona dohodnúť dôvody odstúpenia od nájomnej zmluvy. Zmenou oproti zneniu Občianskeho zákonníka tiež je, že nájomca môže vypovedať krátkodobý nájom podľa Zákona len z dôvodov uvedených v Zákone alebo dohodnutých v zmluve.

Zákonné výpovedné dôvody

V § 7 ods. 1 Zákona sú uvedené dôvody oprávňujúce prenajímateľa v lehote 15 dní alebo jedného mesiaca vypovedať krátkodobý nájom bytu[1].

V § 7 ods. 2 Zákona, sú uvedené dôvody oprávňujúce nájomcu v lehote 15 dní alebo jedného mesiaca vypovedať krátkodobý nájom bytu[2].

Výpovedné lehoty a ich plynutie

V porovnaní s Občianskym zákonníkom zakotvuje Zákon výrazne kratšie výpovedné lehoty. Zatiaľ čo výpovedná lehota z nájmu bytu podľa Občianskeho zákonníka je najmenej trojmesačná a za určitých okolností môže byť predĺžená o ochrannú dobu ďalších šesť mesiacov, Zákon stanovuje ako minimálnu výpovednú lehotu jeden mesiac, v prípade výpovedných dôvodov podľa ustanovení § 7 ods. 1 písm. a), b) a ods. 2 písm. a) Zákona dokonca len pätnásť dní. Zmluvné strany si môžu dohodnúť dlhšiu výpovednú lehotu. Nezanedbateľná je aj skutočnosť, že výpovedné lehoty podľa Zákona začínajú plynúť dňom nasledujúcim po dni doručenia výpovede, zatiaľ čo výpovedné lehoty podľa Občianskeho zákonníka začínajú plynúť až prvým dňom mesiaca nasledujúceho po mesiaci doručenia výpovede.

Účinky odstúpenia od Zmluvy a doručovanie

Ako pozitívum možno hodnotiť skutočnosť, že odstúpením od nájomnej zmluvy podľa Zákona za zmluva zrušuje doručením odstúpenia a nie od začiatku, ako je tomu v prípade odstúpenia od nájomnej zmluvy podľa Občianskeho zákonníka.

V prípade doručovania výpovede, odstúpenia od zmluvy  alebo iných písomností podľa Zákona platí, že pre doručovanie týchto písomností sa (obdobne ako v prípade výpovede podľa Občianskeho zákonníka) použije ustanovenie § 46 zákona č. 99/1963 Zb. Občiansky súdny poriadok v platnom znení, ktoré umožňuje použiť aj tzv. fikciu doručenia, ak sa zmluvné strany nedohodnú inak. Použitie fikcie doručenia môže pomôcť riešiť problém nájomcov, ktorí si riadne nepreberajú poštové zásielky a ktorým je preto značne komplikované doručiť výpoveď či odstúpenie od nájomnej zmluvy.

Žaloba o neplatné skončenie nájmu a jej (ne)účinok na skončenie zmluvy. 

Značným pozitívom je aj skutočnosť, že neplatnosť skončenia  krátkodobého nájmu podľa Zákona síce môže byť napadnutá na súde, avšak v porovnaní s Občianskym zákonníkom v kratšej dvojmesačnej lehote, a najmä že účinky výpovede alebo odstúpenia nie sú podaním žaloby dotknuté. Krátkodobý nájom bytu podľa Zákona teda zanikne v dôsledku odstúpenia alebo výpovede doručením oznámenia o odstúpení resp. uplynutím výpovednej lehoty bez ohľadu na skutočnosť, či bol takýto úkon napadnutý žalobou. Napadnutie platnosti výpovede súdnou cestou má v prípade režimu Občianskeho zákonníka za následok, že účinky výpovede nastanú až právoplatným rozhodnutím súdu, ktorým bude žaloba zamietnutá, čo pri dĺžke súdnych konaní môže znamenať aj niekoľko rokov. V prípade vyslovenia neplatnosti skončenia krátkodobého nájmu podľa Zákona prichádza do úvahy podľa možnosti uvedenie do predošlého stavu, náhrada vzniknutej škody a za Zákonom uvedených podmienok aj právo primerané finančné zadosťučinenie. Pokiaľ teda už nie je možné obnovenie predošlého stavu (najmä pokračovanie v nájme), nároky zmluvných strán z neplatného skončenia krátkodobého nájmu sa vysporiadajú vo finančnej rovine.

Vypratanie bytu pri skončení nájmu

Napriek vyššie uvedeným výhodám sa Zákonu podľa nášho názoru nepodarilo uspokojivo vyriešiť jeden z najvážnejších problémov vznikajúcich pri nájme bytov, ktorým je faktické vypratanie bytu po skončení nájomného vzťahu. Zákon síce stanovuje lehotu pre nájomcu na vypratanie bytu, avšak v porovnaní s Občianskym zákonníkom neposkytuje prenajímateľovi žiadne ďalšie nástroje pre včasné vypratanie bytu nájomcom, ktoré je z pohľadu prenajímateľa v prípade ukončenia nájomného vzťahu kľúčové. Problém vypratania bytu po skončení nájmu zrejme nerieši ani oprávnenie prenajímateľa zadržať za podmienok stanovených Zákonom hnuteľné veci nájomcu nachádzajúce sa v byte za účelom zabezpečenia pohľadávok prenajímateľa voči nájomcovi z nájomného vzťahu.

Zrušená povinnosť bytovej náhrady

V prípade ukončenia krátkodobého nájmu bytu podľa Zákona nevzniká povinnosť prenajímateľa poskytovať nájomcovi bytové náhrady, čo predstavuje pre prenajímateľov značnú výhodu v porovnaní s nájmom bytu podľa Občianskeho zákonníka, kde takáto povinnosť môže vzniknúť.

Možnosť zmeny právneho režimu nájmu bytu uzavretého pred 1.5.2014

Nájom bytu založený zmluvou o nájme bytu uzavretou pred dátumom účinnosti Zákona sa podľa ustanovenia § 11 Zákona spravuje právnymi predpismi účinnými pred dátumom účinnosti Zákona. Z uvedeného vyplýva, že existujúce zmluvy o nájme bytu uzavreté pred dátumom účinnosti Zákona nebudú spadať pod právny režim Zákona.

JUDr. Martin Kluch,
partner

Hamala Kluch Víglaský s.r.o.

Poštová 3
811 06 Bratislava

Tel.: +421 2 544 101 60
Fax:  +421 2 544 101 31
e-mail: office@hkv.sk

--------------------------------------------------------------------------------
[1] Prenajímateľ je oprávnený vypovedať zmluvu ak:
a) nájomca alebo ten, kto s ním v byte žije alebo sa v byte nachádza so súhlasom nájomcu, napriek predchádzajúcemu písomnému upozorneniu prenajímateľa poškodzuje byt alebo jeho zariadenie alebo spoločné časti, spoločné zariadenia domu alebo inak hrubo porušuje dobré mravy alebo domový poriadok v dome, v ktorom sa byt nachádza;
b) nájomca riadne a včas nezaplatil nájomné alebo úhrady za plnenia poskytované s užívaním bytu za čas dlhší ako dva mesiace,
c) nájomca napriek písomnej výzve prenajímateľa nedoplnil peňažnú zábezpeku do pôvodnej výšky,
d) nájomca užíva predmet nájmu v rozpore s dohodnutým účelom,
e) je daný iný dôvod výpovede dohodnutý v nájomnej zmluve, pre ktorý nemožno spravodlivo požadovať trvanie nájomného pomeru.
[2] Nájomca je oprávnený vypovedať nájomnú zmluvu ak:
a) predmet nájmu nie je spôsobilý na dohodnuté užívanie a táto skutočnosť nebola spôsobená zavinením nájomcu alebo osôb s ním žijúcich v byte,
b) došlo k ukončeniu jeho pracovného pomeru, služobného pomeru, štátnozamestnaneckého pomeru alebo iného obdobného pomeru ,
c) mu vznikol nárok na sociálne bývanie podľa osobitného predpisu  alebo
d) je daný iný dôvod výpovede dohodnutý v nájomnej zmluve, pre ktorý nemožno spravodlivo požadovať trvanie nájomného pomeru.

© EPRAVO.SK – Zbierka zákonov, judikatúra, právo | www.epravo.sk