13.9.2018
ID: 4213upozornenie pre užívateľov
Zmeny na úseku katastra nehnuteľností účinné od 01.10.2018
V Zbierke zákonov Slovenskej republiky pod č. 212/2018 bol zverejnený zákon prijatý Národnou radou Slovenskej republiky dňa 19.06.2018 (ďalej len „Novela“), ktorým sa mení a dopĺňa zákon Národnej rady Slovenskej republiky č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (ďalej len „Katastrálny zákon“) v znení neskorších predpisov a ktorým sa menia a dopĺňajú niektoré zákony.
 |
Novela má podľa dôvodovej správy slúžiť k zrýchleniu a skvalitneniu registrácie nehnuteľností, vytvoriť lepšie legislatívne podmienky pre fungovanie katastra nehnuteľností, vytvoriť základné a nevyhnutné kroky k vybudovaniu centrálneho informačného systému katastra nehnuteľností, reagovať na pokrok v oblasti informačných technológií v súvislosti s verejnosťou katastrálneho operátu a poskytovania údajov z katastra nehnuteľností s prihliadnutím na ochranu osobných údajov a v neposlednom rade zohľadňovať požiadavky aplikačnej praxe.
Už na prvý pohľad sa jedná o rozsiahlu zmenu doterajších postupov uplatňovaných v rámci katastra nehnuteľností, predmetu evidovania v katastri nehnuteľností, spôsobu a obsahu poskytovania údajov z katastra nehnuteľností, rozdelenia a rozšírenia kompetencií na úseku katastra nehnuteľností medzi jednotlivé stupne príslušných orgánov štátnej správy na úseku katastra s akcentom k ich centralizácií na Úrade geodézie kartografie a katastra Slovenskej republiky (ďalej len „Úrad“).
Dôsledky legislatívnych zmien sa začnú prejavovať vo vzťahoch súvisiacich s katastrom nehnuteľností od 01.10.2018.
Tento článok poukazuje na tie zmeny Katastrálneho zákona, ktoré sú najvýznamnejšie pre bežný styk s katastrom, prezentuje (pravdepodobné) dôvody prijatia Novely a pokúša sa niektoré zmeny zhodnotiť z praktického hľadiska.
Zmeny týkajúce sa predmetu evidovania v katastri nehnuteľností
Predmetom evidovania v katastra nehnuteľností sú stavby spojené so zemou pevným základom. Do katastra nehnuteľností sa po novom budú zapisovať stavby ohraničené obvodovými stenami a strešnou konštrukciou, t.j. budovy. Z nového ustanovenia § 46 ods. 2 Katastrálneho zákona je zrejmé, že týmito stavbami sa majú na mysli:
- stavby s prideleným súpisným číslom;
- stavby s kolaudačným rozhodnutím, ak sa im súpisné číslo neprideľuje;
- stavby, ktoré je povinnosť ohlasovať, ak na ich užívanie nie je potrebné povolenie stavebného úradu.
Novela však nerieši, ako sa vysporiadať so situáciou, ak sa do katastra v minulosti zapísali stavby, ktoré nie sú predmetom evidovania v katastri podľa Novely.
Doterajšia právna úprava nezrozumiteľne uvádzala, že v katastri sa spravidla nezapisujú inžinierske stavby a drobné stavby. Na základe toho v praxi často vznikali nejasnosti, či predmetná stavba je predmetom evidovania v katastri a teda či na prevod vlastníckeho práva k nej je potrebný vklad do katastra nehnuteľností (napr. bazén, altánok, záhradný domček).
V prípade pochybností týkajúcich sa evidencie stavieb v katastri nehnuteľností rozhodovali príslušné okresné úrady. Podľa nového rozdelenia kompetencií na úseku katastra je Úrad oprávnený na rozhodovanie o pochybnostiach týkajúcich sa evidencií stavieb v katastri nehnuteľností. Pre toto rozhodovanie je upravené osobitné konanie nepodliehajúce pravidlám správneho poriadku. Návrh na rozhodnutie o tom, či predmetná stavba podlieha evidencii katastra nehnuteľností, je oprávnený podať len okresný úrad, ktorý nadobudol v rámci konania o návrhu na vklad alebo konania o zázname pochybnosť o tom, či sa konkrétna stavba eviduje v katastri nehnuteľností.
Na základe podania takého návrhu okresný úrad preruší konanie o návrhu na vklad a oznámi účastníkom konania o návrhu na vklad alebo tomu, v prospech koho sa má vykonať zápis v katastri, predloženie veci (t.j. o predmete evidovania v katastri) Úradu. Na vydanie rozhodnutia má Úrad zákonnú lehotu 30 dní od doručenia návrhu od okresného úradu. Úrad oznamuje rozhodnutie, či ide o predmet evidovania v katastri okresnému úradu a zverejní ho na svojom webovom sídle a elektronickej tabuli.
Novému spôsobu rozhodovania o tom, či ide o predmet evidovania v katastri, nemožno uprieť snahu o zjednotenie názorov na evidovanie jednotlivých stavieb v katastri nehnuteľností na celoslovenskej úrovni. Problematickým sa môže javiť okolnosť, či okresný úrad v rámci konkrétneho prípadu vôbec nadobudne „pochybnosť“, či stavba má byť evidovaná v katastri, a teda môže rozhodnúť v rámci katastrálneho konania na základe svojho „nepochybného“ názoru. Účastníci konania by mali byť tiež obozretní v tom, aké stavby uvádzané v zmluvách tvoria predmet prevodu (napr. pri vymedzení príslušenstva (má sa na mysli v tomto prípade stavieb) hlavnej stavby, nakoľko ak okresný úrad nadobudne pochybnosť o predmete evidovania v katastri nehnuteľností, dĺžka katastrálneho konania v prípade predloženia veci Úradu môže byť podstatne predĺžená (aj viac ako mesiac).
V novelizovanom § 46 Katastrálneho zákona je upravený spôsob zápisu, resp. výmazu stavieb. Ako vlastník alebo iná oprávnená osoba sa vo vzťahu k stavbe zapíše osoba uvedená vo verejnej listine alebo inej listine, ak sa inou verejnou listinou nepreukáže, že vlastníkom alebo inou oprávnenou osobou je iná osoba. Prílohou návrhu na zápis stavby do katastra nehnuteľností podľa novelizovaného katastrálneho zákona už nebude údaj o rodnom čísle fyzickej osoby alebo o identifikačnom čísle právnickej osoby. Tieto údaje budú uvedené v návrhu na začatie katastrálneho konania (viď nižšie).
K zápisu dokončenej stavby do katastra je potrebné priložiť:
a) oznámenie o zápise do registra adries;
b) kolaudačné rozhodnutie, ak sa neprideľuje stavbe súpisné číslo alebo
c) oznámenie stavebného úradu, že proti uskutočneniu stavby nemá námietky, ak sa stavba nekolauduje.
Geometrický plán, pokiaľ bude úradne overený od 01.10.2018 a neskôr, sa už nebude okresnému úradu prikladať k žiadnemu návrhu na začatie katastrálneho konania. Uvedené sa nevzťahuje na geometrické plány úradne overené do 30.09.2018, ktoré bude potrebné predkladať k návrhom na zápis do katastra nehnuteľností ako doteraz.
Zmeny sa týkajú aj zápisov rozostavaných stavieb a rozostavaných bytov a rozostavaných nebytových priestorov do katastra nehnuteľností. Zákonné definície rozostavaných stavieb a rozostavaných bytov a nebytových priestorov boli vypustené a podmienky ich zápisu boli zakomponované do § 46 Katastrálneho zákona.
Podklady na zápis rozostavanej stavby do katastra sa v zásade nezmenili. Vyžadujú sa právoplatné stavebné povolenie, znalecký posudok o stupni rozostavanosti, z ktorého je zrejmé stavebnotechnické usporiadanie a funkčné usporiadanie jej prvého nadzemného podlažia a uvedenie čísla úradného overenia geometrického plánu v návrhu na zápis stavby (to neplatí ak bol geometrický plán úradne overený skôr ako 01.10.2018). Z výpočtu podkladov pre zápis rozostavanej stavby je možné vyvodiť záver, že predmetom evidovania v katastri nebudú tie rozostavané stavby, ku ktorým sa nevyžaduje stavebné povolenie.
Novela nereflektovala (čo bez súvisiacej zmeny iných právnych predpisov ani nemohla) na existujúci právny stav, keď sa najmä developeri nových bytových projektov obracajú na okresné úrady s návrhmi na zápis bytov a nebytových priestorov, resp. rozostavaných bytov a rozostavaných nebytových priestorov do katastra nehnuteľností, nie v súvislosti ich vznikom na základe zmluvy o výstavbe, ale na základe návrhu na zápis záznamom. Prílohami sú zväčša právoplatné stavebné povolenie, znalecký posudok o stupni rozostavanosti vrátane výpočtu spoluvlastníckych podielov na spoločných častiach a zariadeniach domu a pozemku prináležiacich jednotlivým bytom a nebytovým priestorom, geometrický plán a projektová dokumentácia.
Ako doterajšia právna úprava, tak aj nová právna úprava umožňujú vykonanie zápisu bytu a nebytového priestoru, resp. rozostavaného bytu a rozostavaného nebytového priestoru len ak vznikli na základe zmluvy o výstavbe, resp. zmluvy o vstavbe alebo nadstavbe domu. Vzhľadom na pomerne časté návrhy týkajúce sa zápisov bytov a nebytových priestorov (a to aj v štádiu rozostavanosti) do katastra, je potrebné legislatívne upraviť aj možnosti takýchto zápisov do katastra nehnuteľností a tým stanoviť jednotné postupy okresných úradov v týchto prípadoch.
Rozostavaný byt alebo rozostavaný nebytový priestor je predmetom evidovania v katastri nehnuteľností, ak sa nachádza v stavbe ohraničenej obvodovými stenami a strešnou konštrukciou a jednotlivé rozostavené byty alebo rozostavané nebytové priestory sú stavebnotechnicky oddelené. Rozostavaný byt alebo rozostavaný nebytový priestor môže byť tiež evidovaný v katastri nehnuteľností aj v podzemnej stavbe uzavretej stropnou konštrukciou stavby, a za súčasného splnenia podmienky stavebnotechnickej oddeliteľnosti rozostavaných bytov alebo rozostavaných nebytových priestorov.
Za povšimnutie stojí riešenie zákonodarcu obsiahnuté v Novele, keď na jednej strane je možné zapísať do katastra nehnuteľností v podzemnej stavbe nachádzajúce sa rozostavené byty alebo rozostavené nebytové priestory a na druhej strane nie je poskytnutá legislatívna možnosť evidovania rozostavaných podzemných stavieb v katastri nehnuteľností (napr. stavby hromadnej pozemnej garáže, v rámci ktorej sa nachádza len jeden priestor).
Zápis stavieb alebo podzemných stavieb[1] do katastra nehnuteľností, skolaudovaných alebo daných do užívania pred 01.10.1976, sa vykoná na základe oznámenia obce.
U zaniknutých stavieb alebo podzemných stavieb sa k ich výmazu z katastra nehnuteľností predloží potvrdenie obce o tom, že stavba bola odstránená alebo neexistuje, a v prípade, ak ide o stavby s pridelených súpisným číslom aj rozhodnutie o zrušení súpisného čísla.
Kataster nehnuteľností od 01.10.2018 bude obsahovať aj údaj o cene nehnuteľnosti. Touto právnou úpravou sa nahradil doteraz evidovaný údaj o cene týkajúci sa len poľnohospodárskych a lesných pozemkov. Cena sa bude evidovať vo vzťahu ku všetkým nehnuteľnostiam evidovaným v katastri nehnuteľností, a to z listín, ktoré budú predložené katastru nehnuteľností. Údaj o cene nehnuteľnosti sa nebude zverejňovať. Bude sa poskytovať na požiadanie len vlastníkovi nehnuteľnosti a iným subjektom za účelom plnenia ich úloh podľa osobitných predpisov (napr. súdy, prokuratúra, Policajný zbor, daňový úrad). Podľa dôvodovej správy k Novele si doplnenie údaju o cene nehnuteľnosti vyžiadali najmä potreby Národnej banky Slovenska, Štatistického úradu Slovenskej republiky a Ministerstva financií Slovenskej republiky a nebude sa zisťovať ani zapisovať spätne pred účinnosťou Novely.
Súbor popisných informácií katastra bude doplnený tiež o iný identifikátor, ak ide o cudzinca. Iný identifikátor, ak ide o cudzinca, neznamená len ekvivalent rodného čísla ale týmto môže byť napr. aj číslo pasu, ID karty. Právna úprava katastra nehnuteľností pokiaľ ide o iný identifikátor cudzinca v zásade kopíruje právnu úpravu týkajúcu sa rodného čísla. Doposiaľ nebolo potrebné pri cudzincoch uvádzať ďalší identifikačný údaj, pokiaľ nemali tieto osoby pridelené rodné číslo. Iný identifikátor cudzinca bude potrebné uvádzať ako povinnú náležitosť v návrhu na začatie katastrálneho konania. Tento údaj cudzinca naopak nie je uvedený v § 42 ods. 2 písm. a) Katastrálneho zákona ako povinný údaj označujúci účastníka práv k nehnuteľnostiam. Z dôvodu predchádzania prípadným sporným situáciám vo vzťahu k okresnému úradu je potrebné zvážiť uvádzanie iného identifikátora cudzinca aj napr. do kúpnej zmluvy. Keďže iný identifikátor cudzinca bude často tvoriť údaj zmeniteľný počas života fyzickej osoby, v budúcnosti môžu vzniknúť prípady, keď príslušný okresný úrad bude požadovať preukázanie zmeny iného identifikátora cudzinca.
Katastrálne konanie po novom
Stanovili sa všeobecné obsahové náležitosti návrhu na začatie každého katastrálneho konania (napr. konania o vklade práva do katastra nehnuteľností, záznamového konania, konania o oprave chyby). Týmito obsahovými náležitosťami návrhu sú:
a) identifikačné údaje navrhovateľa (pri fyzickej osobe: meno a priezvisko, rodné priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo alebo ak ide o cudzinca iný identifikátor, miesto trvalého pobytu a adresu na doručovanie v tuzemsku ak je odlišná od trvalého pobytu, údaj o štátnej príslušnosti a pri právnickej osobe: názov, identifikačné číslo, sídlo a adresu na doručovanie, ak je odlišná od sídla);
b) názov okresného úradu, ktorému je návrh adresovaný;
c) označenie právneho úkonu, na ktorého základe má vzniknúť, zmeniť sa alebo zaniknúť právo k nehnuteľnosti. Táto náležitosť sa vyžaduje len v prípade, ak ide o návrh na vklad;
d) označenie nehnuteľností údajmi vyžadovanými Katastrálnym zákonom;
e) označenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu vyjadreného zlomkom k celku;
f) číslo úradného overenia geometrického plánu, ak geometrický plán bol úradne overený 01.10.2018 a neskôr (inak je potrebné prikladať listinné vyhotovenie geometrického plánu ako doteraz);
g) údaj o mieste a dátume zverejnenia povinne zverejňovanej zmluvy, ak ide o povinne zverejňovanú zmluvu;
h) označenie príloh;
i) žiadosť o zaslanie oznámenia o vykonaní záznamu, oznámenia o vykonaní poznámky alebo žiadosť o zaslanie oznámenia o výsledku prešetrenia zmien údajov katastra prostredníctvom elektronickej pošty na uvedenú elektronickú adresu alebo do elektronickej schránky, ak navrhovateľ žiada oznámiť vykonanie zápisu do katastra alebo oznámiť výsledok prešetrenia údajov katastra v elektronickej forme;
j) žiadosť o urýchlené konanie o vklade, ak navrhovateľ žiada o jeho urýchlenie.
Adresu na doručovanie písomností v tuzemsku je teda potrebné uvádzať len vo vzťahu k fyzickým osobám (nie aj zahraničným právnickým osobám). Novela upravuje spôsob doručovania pre fyzické osoby nemajúce adresu evidovanú v registri obyvateľov Slovenskej republiky, ktorý neuvedú adresu na doručovanie v tuzemsku (oznámením na úradnej tabuli okresného úradu a na webovom sídle príslušného okresného úradu).
Návrh na začatie katastrálneho konania je možné podať v elektronickej podobe prostredníctvom elektronického formulára do prístupového miesta okresného úradu alebo v listinnej podobe. Nová právna úprava návrhu na začatie katastrálneho konania bola prijatá z dôvodu zabezpečenia obsahovej jednotnosti papierových návrhov s elektronickým formulárom. Legislatívne je deklarované, že prílohy predkladané v listinnej podobe musia byť predložené v origináli alebo v úradne osvedčenej kópii. Uvedené ustanovenie zrejme však nič nezmení na doterajšej praxi okresných úradov, že budú akceptovať v konaniach len obyčajné kópie plnomocenstiev, resp. poverení udeľovaných napr. bankami, pričom originály týchto listín budú založené na príslušnom okresnom úrade.
V prípade podania elektronického návrhu na začatie katastrálneho konania bude okresný úrad povinný prijímať prílohy návrhu v listinnej forme. V takomto prípade však bude potrebné pri návrhu na vklad doplatiť správny poplatok do plnej výšky.[2]
Aj keď to zákonné znenie presne neuvádza, návrh na začatie katastrálneho konania, špeciálne návrh na vklad, by mal obsahovať identifikačné údaje všetkých účastníkov právneho úkonu, nie len toho/tých, kto/ktorí podáva/podávajú návrh na vklad.
Konanie o návrhu na vklad
Vzhľadom k všeobecnej právnej úprave náležitostí návrhu na začatie katastrálneho konania, boli z katastrálneho zákona vypustené ustanovenia o náležitostiach návrhu na vklad. Rozšírili sa však prílohy, ktoré je potrebné prikladať k návrhu na vklad. Týmito sú:
- čestné vyhlásenie o splnení podmienok podľa § 59a zákona č. 513/1991 Zb. obchodný zákonník v znení neskorších predpisov (ďalej len „Obchodný zákonník“) alebo čestné vyhlásenie, že sa tieto podmienky na danú spoločnosť nevzťahujú;
- poverenie právnickej osoby udelené jej zamestnancovi (ak právnická osoba poverila svojho zamestnanca podaním návrhu na vklad);
- listiny, ktoré majú dôkaznú hodnotu pre konanie o návrhu na vklad.
Podmienky § 59a Obchodného zákonníka sa vzťahujú len na akciovú spoločnosť, a preto jedno z uvedených čestných vyhlásení bude potrebné predkladať, ak účastníkom právneho úkonu bude akciová spoločnosť. Aj keď to Novela explicitne neuvádza, čestné vyhlásenie bude vydávať účastník konania, ktorý je akciovou spoločnosťou a nie iný účastník konania.
Okresnému úradu bolo priznané oprávnenie požadovať v konaní o návrhu na vklad aj predloženie ďalších listín, ktoré majú dôkaznú hodnotu pre konanie o návrhu na vklad, resp. sú potrebné na preukázanie splnenia podmienok na rozhodnutie o povolení vkladu. Uvedené je dôsledkom povinnosti okresného úradu zistiť presne a úplne skutočný stav veci, a za tým účelom obstarať potrebné podklady pre svoje rozhodnutie. Oprávnenie katastrálneho úradu požadovať ďalšie listiny v rámci konania o návrhu na vklad nemá znamenať, že by okresný úrad mohol požadovať akúkoľvek listinu. Každú svoju výzvu na predloženie ďalšej listiny okresný úrad bude musieť náležite odôvodniť.
Doterajšia možnosť pred podaním návrhu na vklad vyplniť oznámenie k návrhu na vklad v elektronickej podobe zostáva zachovaná, avšak vzťahuje sa aj na návrhy na vklad podané v elektronickej podobe. Oznámenie o návrhu na vklad má iba informatívny charakter a nemá žiadne právne účinky. Dôsledkom podania oznámenia o návrhu na vklad je zníženie správneho poplatku o 15 EUR. Oznámenie o návrhu na vklad platí 90 dní, a ak návrh na vklad bude podaný neskôr, na oznámenie o návrhu na vklad sa neprihliada. V prípade podávania návrhu na vklad v listinnej podobe sa k návrhu na vklad prikladá aj listinné vyhotovenie oznámenia o návrhu na vklad (vygenerované elektronickým systémom Úradu).
V návrhu na vklad bude potrebné označiť všetky právne úkony podliehajúce vkladu, ktoré obsahuje zmluva (napr. kúpna zmluva a zmluva o zriadení vecného bremena). Predmetom návrhu na vklad okrem všetkých úkonov obsiahnutých v zmluve, musia byť aj všetky nehnuteľnosti týkajúce sa právnych úkonov, ktoré obsahuje zmluva a podliehajú vkladu. Vzhľadom na doterajšiu zákonnú nejednoznačnosť sa stanovilo, že predmetom jedného návrhu na vklad môže byť len jedna zmluva (obsahujúca prípadne aj viac právnych úkonov).
Významnou úpravou prešiel aj spôsob opravy chýb v písaní, počítaní a iných zrejmých nesprávností zmlúv predložených ako príloha návrhu na vklad. Možnosť opravy chýb zmluvy opravnou doložkou zaniká. Chyby v zmluve bude možné opraviť výlučne len dodatkom k zmluve, samozrejme aj to platí len za predpokladu platnosti zmluvy predloženej ako príloha návrhu na vklad. Dôvodom tejto zmeny je skutočnosť, že pri zmluve predloženej okresnému úradu v elektronickej forme bude možné vykonať jej opravu len dodatkom (ktorý sa po jeho vyhotovení predloží tiež v elektronickej forme) ale aj aplikačná prax, ktorá odhalila časté využívanie tohto spôsobu opravy chýb zmlúv prekračujúce zákonný rámec.
Prerušenie katastrálneho konania a výzva okresného úradu na odstránenie nedostatkov návrhu na vklad alebo jeho príloh z dôvodu nesprávností uvedenia identifikačných údajov účastníkov právneho úkonu podľa novej právnej úpravy už nebude potrebné. Ak nebude pochybnosť o totožnosti osoby, ktorej údaje sa majú zapísať do katastra nehnuteľností, okresný úrad zapíše do katastra údaje podľa referenčného registra.[3]
Záznamové konanie
Návrh na vykonanie záznamu bude možné podať aj prostredníctvom elektronického formulára zverejnenom na webovom sídle úradu. S týmto spôsobom podania návrhu bude spojený významný časový benefit. Lehota na vykonanie záznamu podania návrhu na vykonanie záznamu prostredníctvom elektronického formulára je 30 dní od doručenia návrhu na vykonanie záznamu do elektronickej schránky Úradu. Pod doručením do elektronickej schránky Úradu treba rozumieť okamih, keď je elektronické podanie k dispozícii v elektronickej schránke Úradu. Odosielateľ elektronického podania sa o doručení elektronického podania Úradu dozvie z doručenky, ktorá je automaticky odosielaná.
V súvislosti s lehotami na vykonanie zápisu v katastri nehnuteľností je potrebné zmieniť sa aj o výraznom skrátení ďalšej lehoty na vykonanie zápisu záznamom, konkrétne lehoty na výmaz záložného práva. Okresný úrad vykoná výmaz záložného práva do piatich pracovných dní odo dňa začatia konania o výmaze záložného práva.
S lehotami na vykonanie zápisu záznamom súvisí aj nová kompetencia predsedu Úradu. Ak je dôvodná obava, že okresný úrad v konaní o zázname (aj v konaní o návrhu na vklad) nedodrží lehotu podľa Katastrálneho zákona, predseda Úradu môže na určený čas alebo v určených konaniach rozhodnúť o tom, že v konaní o zázname (aj v konaní o návrhu na vklad) bude konať iný okresný úrad. Rozhodovanie predsedu Úradu nemá vplyv na plynutie lehôt konania o zázname (aj konania o návrhu na vklad). Na rozhodovanie predsedu Úradu sa nevzťahuje správny poriadok. Takáto možnosť zmeny miestnej príslušnosti okresného úradu je opatrením proti nečinnosti okresného úradu a tiež slúži na predchádzanie vzniku škôd v dôsledku nedodržania zákonných lehôt.
Na náležitosti návrhu na vykonanie záznamu sa vzťahujú novelizované všeobecné ustanovenia Katastrálneho zákona o návrhu na začatie katastrálneho konania. Osobitne sú však upravené (demonštratívnym spôsobom) prílohy k návrhu na vykonanie záznamu do katastra nehnuteľností, a to:
- verejná alebo iná listina, ktorá potvrdzuje právo k nehnuteľnosti; ak ide o zápis záložného práva, ktoré vzniká zo zákona, listinu preukazujúcu existenciu pohľadávky nie je potrebné prikladať;
- identifikácia parciel, ak vlastnícke právo nie je zapísané v liste vlastníctva; a
- iné listiny majúce dôkaznú hodnotu pre konanie.
V zmysle tejto právnej úpravy k žiadosti o zápis zákonného záložného práva[4] bude postačovať len žiadosť správcu domu alebo žiadosť spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov o jeho zápis do katastra nehnuteľností bez uvedenia pohľadávky a bez doloženia listiny preukazujúcej existenciu pohľadávky, teda k žiadosti nebude potrebné prikladať osobitnú prílohu. Uvedený zákonný postup pri zápise zákonného záložného práva nie je návodom na riešenie aktuálne pertraktovanej problematiky postavenia zákonného záložného práva vo vzťahu k zmluvnému záložnému právu, najmä okamihu jeho vzniku a poradia záložného práva. Legalizácia postupu pri zápise zákonného záložného práva je postavená na názore, že zákonné záložné právo vzhľadom na jeho akcesorickú povahu vzniká až so vznikom pohľadávky, ktorej splnenie zabezpečuje.
Ohľadne iných listín majúcich dôkaznú hodnotu pre konanie platí obdobne vysvetlenie uvedené vo vzťahu k nekonkrétne označeným prílohám návrhu na vklad.
Novým spôsobom je upravený postup pri zápise záznamom v prípade, ak je vlastnícke právo k nehnuteľnosti zapísané na liste vlastníctva a na vykonanie záznamu je predložená listina nevychádzajúca z údajov katastra. Okresný úrad v tomto prípade nevykoná záznam a výzve dotknuté osoby na uzavretie dohody alebo aby podali na súde žalobu o určenie práva k nehnuteľnosti.
Novela osobitným spôsobom rieši zápis, ak je na vykonanie záznamu predložené súdne rozhodnutie, ktoré:
a)je záväzné pre osobu zapísanú v katastri nehnuteľností a priamo sa dotýka jej práva k nehnuteľnosti; alebo
b)nie je záväzné pre osobu zapísanú v katastri nehnuteľností v dôsledku ďalšej právnej zmeny.
Okresný úrad pri zápise práv do katastra nehnuteľností na základe súdneho rozhodnutia bude teda skúmať, či je predložené súdne rozhodnutie záväzné pre osobu zapísanú v katastri nehnuteľností v zmysle právnej úpravy subjektívnej záväznosti súdnych rozhodnutí obsiahnutej v právnych predpisoch upravujúcich civilný proces.
V prípade predloženia súdneho rozhodnutia záväzného pre osobu zapísanú v katastri nehnuteľností okresný úrad vykoná záznam podľa rozhodnutia, resp. vyznačí stav pred právnym úkonom, dobrovoľnou dražbou alebo inou právnou skutočnosťou, resp. vyznačí stav pred rozhodnutím o povolení vkladu, pred vykonaním záznamu alebo pred rozhodnutím o oprave chyby v katastrálnom operáte.
Okresný úrad po predložení súdneho rozhodnutia, ktoré nie je v dôsledku ďalšej právnej zmeny záväzné pre osobu zapísanú v katastri, záznam nevykoná, avšak o vydaní súdneho rozhodnutia zapíše do katastra nehnuteľností obmedzujúcu poznámku na dobu 2 mesiacov od jej zápisu. V prípade, ak osoba, ktorej svedčí právo k nehnuteľnosti podľa súdneho rozhodnutia preukáže okresnému úradu v rámci uvedenej dvojmesačnej lehoty, že bola podaná na súde žaloba o určenie práva k nehnuteľnosti, okresný úrad vyznačí namiesto uvedenej obmedzujúcej poznámky, poznámku o začatom súdnom konaní.
Uvedený postup sa použije primerane aj na prípady zápisu súdneho rozhodnutia, ktorým bolo zrušené súdne rozhodnutie zapísané do katastra nehnuteľností.
Konanie o oprave chyby
Opravu chybných údajov katastra, ktoré vznikli vlastnou činnosťou okresného úradu alebo činnosťou iných štátnych orgánov, notárov alebo iných osôb na základe chybných podkladov okresného úradu, vykonajú okresné úrady zápisom do katastra nehnuteľností:
- na základe rozhodnutia o oprave chyby;
- na základe protokolu o oprave chyby; alebo
- ak pôjde o opravu výmery parcely registra „E“ zápisom geometrického plánu.
Novelou sa významne rozšírili možnosti opravy chybných zápisov okresným úradom v rámci inštitútu opravy chyby. Okresný úrad opraví:
a) údaje katastra, ak sú v rozpore s rozhodnutím o povolení vkladu, verejnou listinou alebo inou listinou;
b) chybne zobrazené hranice pozemkov v katastrálnej mape alebo mape určeného operátu, ak nie sú v súlade s hranicami vyznačenými v teréne a vyznačenie hraníc v teréne od originálneho merania nebolo polohovo zmenené;
c) údaj o viacnásobnom vlastníctve, za podmienky, ak s tým súhlasia všetky osoby zapísané v katastri ako vlastníci a osoby nezapísané ako vlastníci v katastri nehnuteľností, ktorým svedčí vlastnícke právo k tej iste nehnuteľnosti podľa verejnej alebo inej listiny. Všetky dotknuté osoby musia v tomto prípade požiadať okresný úrad o opravu chyby a ich podpis na žiadosti musí byť úradne osvedčený. Týmto spôsobom je možné vyriešiť aj prípady duplicity vlastníctva k nehnuteľnosti evidovanej v katastri nehnuteľností ako parcela registra „C“ a súčasne parcela registra „E“ v prospech rôznych vlastníkov;
d) údaje zapísané do katastra v rozpore s ustanoveniami Katastrálneho zákona upravujúcimi zápis záznamom a poznámky. Ak okresný úrad zistí, že vykonal zápis, hoci neboli splnené podmienky na jeho vykonanie, nová právna úprava umožní okresnému úradu priamo, bez potreby podania podnetu na protest prokurátora, opraviť chybný zápis;
e) údaje katastra zapísané na základe rozhodnutia o schválení registra obnovenej evidencie pozemkov, ak ich nie je možné opraviť v lehote určenej osobitným predpisom;[5]
f) výmeru parcely registra „C“ zapísanú na liste vlastníctva za stanovených podmienok;
g) výmeru parcely registra „E“.
Konanie o oprave chyby môže začať na návrh alebo bez návrhu. Konanie o oprave chyby týkajúce sa:
- údajov katastra nezapísaných na liste vlastníctva, vybraných údajov katastra zapísaných na liste vlastníctva (napr. meno, priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo, trvalý pobyt);
- znenia poznámky zapísaného v rozpore s predloženou verejnou listinou alebo inou listinou;
- výmery a chybne zobrazenej hranice parcely registra „E“; a
- chybne zobrazenej hranice parcely registra „C“ ak nejde o opravu aj jej výmery zapísanej na liste vlastníctva;
je konaním, na ktoré sa nevzťahuje správny poriadok.
Ak sú podmienky na opravu chyby splnené, okresný úrad rozhodne o oprave chyby rozhodnutím v prípade konania vedenom podľa správneho poriadku alebo vyhotoví protokol o oprave chyby v prípade konania nepodliehajúceho správnemu poriadku. Lehota na rozhodnutie o návrhu na opravu chyby je 30 dní, resp. v odôvodnených prípadoch 90 dní, odo dňa začatia konania a lehota na vyhotovenie protokolu o oprave chyby je 30 dní, resp. v odôvodnených prípadoch 90 dní, odo dňa doručenia podnetu na opravu chyby, resp. zistenia chyby okresným úradom.
Novela stanovuje tiež deň ukončenia konania o oprave chyby. Týmto je napr. deň vykonania zápisu do katastra na základe rozhodnutia o oprave chyby alebo na základe protokolu o oprave chyby alebo deň nadobudnutia právoplatnosti rozhodnutia o zastavení konania o oprave chyby, deň odoslania oznámenia o dôvodoch nevykonania opravy chyby.
Nové pravidlá sprístupňovania údajov katastra
Katastrálny operát bude aj naďalej verejný, aj keď výslovná deklarácia o verejnosti katastrálneho operátu bola z Katastrálneho zákona vypustená. Obmedzenia verejnosti katastrálneho operátu sa týkajú rodného čísla a iného identifikátora ak ide o cudzinca, údaju o cene nehnuteľností a zbierky listín.
Prístup k listinám uloženým v zbierke listín budú mať len taxatívne určené osoby. Týmito sú vlastník (vrátane spoluvlastníka) a iná oprávnená osoba[6], ich právny predchodcovia, právny nástupcovia a ďalšie subjekty na účely plnenia úloh podľa osobitných predpisov. Ani vlastník a iná oprávnená osoba, resp. ich právny predchodcovia a nástupcovia nemajú neobmedzený prístup ku všetkým listinám v zbierke listín týkajúcich sa konkrétnej nehnuteľnosti. Pre tieto osoby je zaručený prístup len k tým zmluvám, verejným listinám a iným listinám, v ktorých vystupujú ako účastníci právneho úkonu alebo ako osoba, ktorej sa verejná listina alebo iná listina bezprostredne týka. V praxi pôjde najmä o zmluvu, na základe ktorej osoba nehnuteľnosť nadobudla, a tiež o zmluvu, na základe ktorej zaniklo jej vlastnícke právo nehnuteľnosti. Na základe uvedeného princípu má spoluvlastník prístup iba k tým listinám, ktoré sa týkajú jeho spoluvlastníctva a v rozsahu týkajúcom sa predmetu jeho spoluvlastníctva. V súlade s tým, spoluvlastníkovi má byť sprístupnená v nevyhnutnom rozsahu zmluva, ktorou mohlo byť porušené zákonné predkupné právo spoluvlastníka, napriek tomu, že spoluvlastník nebol účastníkom takej zmluvy.
Údaje katastra nehnuteľností môžu byť zverejňované prostredníctvom internetového portálu. Ide o vybraté geodetické informácie a údaje zapisované do listu vlastníctva (okrem rodného čísla, iného identifikátora cudzinca a ceny nehnuteľnosti). Takto zverejnené údaje sú bezplatné a majú informatívny charakter.
Podoba poskytovania údajov katastra je listinná a elektronická, ak sú požadované údaje vedené v elektronickej podobe. Okresný úrad poskytuje údaje katastra v mene Úradu, čo je dôsledkom zavedenia centrálneho systému katastra spravovaného Úradom.
Okresné úrady, tak ako doteraz, na požiadanie vyhotovia výpis alebo kópiu zo súboru geodetických informácií, výpis alebo kópiu zo súboru popisných informácií, kópiu z pozemkových kníh a železničnej knihy, ako aj identifikáciu parcely. Všetky tieto sú zákonom deklarované ako verejné listiny. Identifikácia parciel je verejnou listinou len v prípade, ak je vyhotovená v listinnej podobe. Po novom bude ktorýkoľvek okresný úrad poskytovať údaje katastra, ktoré sú evidované v elektronickej forme, zo všetkých katastrálnych území.
Úrad prostredníctvom integrovaného obslužného miesta poskytuje výpis z listu vlastníctva, kópiu z listu vlastníctva, kópiu z katastrálnej mapy alebo kópiu z mapy určeného operátu a to pod podmienkou, že požadované údaje sú vedené v elektronickej podobe.
Novelou sa zavádza nový výstup z katastra nehnuteľností, ktorým je súpis nehnuteľností. Obsahom súpisu nehnuteľností budú údaje o všetkých nehnuteľnostiach vlastnených, resp. spravovaných jednou osobou, a to v rámci celého územia Slovenskej republiky, požadovaného kraja, okresu alebo katastrálneho územia. Súpisom nehnuteľností sa nahradí vyhotovenie viacerých výpisov z listov vlastníctva, a tiež poskytne súhrnný prehľad o nehnuteľnostiach vlastnených a spravovaných jednou osobou. Súpis nehnuteľností týkajúci sa právnickej osoby sa poskytne komukoľvek, avšak súpis nehnuteľností týkajúci sa fyzickej osoby bude možné poskytnúť len tejto fyzickej osobe a ďalším oprávneným osobám, ktorým to umožňuje Katastrálny zákon, resp. osobitný predpis. Údaje katastra vo forme súpisu nehnuteľností budú poskytované za úhradu.
Z vyššie popísaných legislatívnych zmien katastrálneho zákona je zrejmé, že ide o najrozsiahlejšiu úpravu Katastrálneho zákona od jeho prijatia. Na prvý pohľad sú nesporné výhody pripravovaných zmien pre osoby majúce právny vzťah k nehnuteľnostiam evidovaným v katastri nehnuteľností a to najmä kratšie lehoty pri záznamových konaniach, opatrenie proti nečinnosti okresného úradu, vylúčenie potreby predkladať k návrhom na začatie katastrálneho konania geometrické plány v listinnej podobe, zjednodušenie prístupu k údajom katastra nehnuteľností, v niektorých prípadoch presnejšie definovanie postupov okresných úradov v nadväznosti na doterajšiu prax. Naopak Novelou nie sú upravené vôbec alebo dostatočne niektoré zaužívané postupy okresných úradov, ktoré nemajú oporu v legislatíve a nebudú ju mať ani po nadobudnutí účinnosti Novely. Podrobnejšie hodnotenie legislatívnych zmien vzhľadom na rozsah upravovaných právnych vzťahov si však vyžaduje uvedenie Novely do praxe. Skôr ako sa tak stane, nie len orgány verejnej správy na úseku katastra nehnuteľností, ale najmä subjekty prichádzajúce do styku s katastrom nehnuteľností, sa musia dôsledne oboznámiť s legislatívnymi zmenami a pripraviť na ich praktické fungovanie, napríklad aj tým, že svoj doterajší obsah návrhov na vklad zosúladia s ustanovením §24 katastrálneho zákona v znení Novely.
Dvořákovo nábrežie 8/A
811 02 Bratislava
Tel.: +421 2 323 54 602
Fax: +421 2 594 18 115
e-mail: office@relevans.sk
______________________________
[1] zákonodarca v § 46 ods. 7 a 8 Katastrálneho zákona na rozdiel od ostatného textu v Katastrálnom zákone rozlišuje stavby (t.j. len nadzemné) od podzemných stavieb
[2] v prípade podania návrhu na začatie konania o návrhu na vklad v elektronickej podobe sa správny poplatok znižuje o 50%
[3] Referenčné registre upravujú ust. § 49 až 55 zákona č. 305/2013 Z. z. o elektronickej podobe výkonu pôsobnosti orgánov verejnej moci a o zmene a doplnení niektorých zákonov (zákon o e-Governmente) v znení neskorších predpisov. Podľa § 51 ods. 1 zákona o e-Governmente referenčným registrom je register, ktorý je uvedený v zozname referenčných údajov.
[4] V tomto prípade sa má na mysli záložné právo podľa § 15 ods. 1 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov.
[5] § 7 ods. 6 zákona Národnej rady Slovenskej republiky č. 180/1995 Z. z. v znení neskorších predpisov
[6] Novelou bola do § 3a Katastrálneho zákona zakomponovaná zákonná definícia inej oprávnenej osoby. Touto inou oprávnenou osobou je záložný veriteľ, oprávnený z predkupného práva, oprávnený z vecného bremena, nájomca, správca majetku štátu, správca majetku vyššieho územného celku, správca majetku obce, Slovenský pozemkový fond a správca lesného pozemku (ak nakladajú s pozemkami nezistených vlastníkov)
© EPRAVO.SK – Zbierka zákonov, judikatúra, právo | www.epravo.sk