Zmeny v právnej úprave pozemkových spoločenstiev

Dňa 01.05.2013 nadobudol účinnosť dlho očakávaný zákon č. 97/2013 Z. z. o pozemkových spoločenstvách (ďalej len „zákon o pozemkových spoločenstvách“), ktorý nahradil doposiaľ účinný zákon č. 181/1995 Z. z. o pozemkových spoločenstvách.

Ružička Csekes s.r.o. in association with members of CMS

V zmysle dôvodovej správy k novoprijatému zákonu o pozemkových spoločenstvách bolo jeho prijatie zdôvodnené najmä nesprávnym vydávaním majetku pôvodným vlastníkom a pozemkovým spoločenstvám bez prispôsobenia právnych pomerov zákonu č. 181/1995 Z. z., ktoré vznikli transformáciou bývalých spoločenstevných útvarov (najmä urbárov a komposesorátov), nejednoznačným chápaním a uplatňovaním niektorých ustanovení zákona č. 181/1995 Z. z., absenciou sankcií za porušovanie povinností podľa zákona č. 181/1995 Z. z., a v konečnom dôsledku i skutočnosťou, že cieľom zákona č. 181/1995 Z. z. bolo predovšetkým preklenúť obdobie hľadania vlastných mechanizmov chodu pozemkových spoločenstiev, usporiadať ich vzťahy k štátu, usporiadať vzťahy vo vnútri spoločenstiev, podporiť sceľovanie pozemkov a pôsobiť proti ich ďalšiemu drobeniu a naznačiť možnosti realizovania podnikateľských zámerov v nadväznosti na existujúci právny poriadok.

Na rozdiel od predchádzajúcej právnej úpravy, v zmysle ktorej pozemkové spoločenstvá mohli fungovať a pôsobiť aj ako spoločenstvá bez právnej subjektivity, nová právna úprava celkom jednoznačne preferuje spoločenstvá s právnou subjektivitou a ukladá pozemkovým spoločenstvám bez právnej subjektivity povinnosť pretransformovať sa (podať návrh na registráciu spoločenstva v registri pozemkových spoločenstiev) na spoločenstvá s právnou subjektivitou. V prípade nesplnenia si tejto povinnosti sa takéto pozemkové spoločenstvo bez právnej subjektivity zo zákona zrušuje.

Zákon č. 97/2013 Z. z. v zásade recipoval po vzore zákona č. 181/1995 Z. z. definíciu pozemkového spoločenstva, ktorým sa naďalej rozumie a) lesné a pasienkové spoločenstvo vlastníkov podielov spoločnej nehnuteľnosti, na ktoré sa vzťahovali osobitné predpisy, a ktoré vzniklo podľa osobitných predpisov, b) lesné spoločenstvo, pasienkové spoločenstvo alebo pozemkové spoločenstvo založené podľa osobitných predpisov, c) spoločenstvo vlastníkov spoločnej nehnuteľnosti, d) spoločenstvo založené vlastníkmi spoločne obhospodarovaných nehnuteľností.

Založenie pozemkového spoločenstva

Pozemkové spoločenstvo sa v zmysle zákona č. 97/2013 Z. z. zakladá zmluvou o pozemkovom spoločenstve, ktorá sa uzatvára medzi vlastníkmi spoločnej nehnuteľnosti alebo vlastníkmi spoločne obhospodarovaných nehnuteľností. O založení spoločenstva rozhodujú vlastníci spoločnej nehnuteľnosti nadpolovičnou väčšinou hlasov počítanou podľa veľkosti spoluvlastníckych podielov alebo všetci vlastníci spoločne obhospodarovaných nehnuteľností; o založení spoločenstva a voľbe členov orgánov spoločenstva sa vyhotovuje notárska zápisnica. Právna úprava umožňuje jednotlivým vlastníkom podielov spoločnej nehnuteľnosti, ktorí nechcú byť členmi spoločenstva, ponúknuť pri zakladaní spoločenstva svoj podiel na predaj inému vlastníkovi podielu spoločnej nehnuteľnosti.

Oproti doteraz platnej právnej úprave musí zmluva o pozemkovom spoločenstve okrem iných náležitostí obsahovať aj údaje o nehnuteľnosti na účely jej presného identifikovania a počet podielov spoločnej nehnuteľnosti, ktoré spravuje alebo s ktorými nakladá Fond národného majetku SR.

Obmedzenia s nakladaním podielu na spoločnej nehnuteľnosti

Zákon č. 97/2013 Z. z. zavádza viacero obmedzení vo vzťahu k možnosti disponovať s podielom na spoločnej nehnuteľnosti.

Pri prevode podielu spoločnej nehnuteľnosti nesmie vzniknúť spoluvlastnícky podiel na spoločnej nehnuteľnosti, ktorému zodpovedá výmera menšia ako 2.000 m2. Toto obmedzenie sa však nevzťahuje na nadobudnutie vlastníctva prechodom, t.j. dedením alebo vysporiadaním bezpodielového spoluvlastníctva manželov zo zákona.

Zároveň sa umožňuje nadobudnutie podielu zodpovedajúceho menšej výmere ako 2.000 m2, avšak iba za podmienky, že celkový podiel nadobúdateľa resp. podiely (vrátane už vlastného podielu) budú zodpovedať výmere aspoň 2.000 m2. Uvedené výnimky sú reakciou zákonodarcu na mnohé podnety prezentované zo strany samotných pozemkových spoločenstiev a ich členov.

Pokiaľ ide o problematiku predkupného práva, na prevod podielu na spoločnej nehnuteľnosti medzi členmi spoločenstva sa nevzťahuje všeobecné ustanovenie o predkupnom práve, za predpokladu, že nejde o prevod podielov na spoločnej nehnuteľnosti, ktoré spravuje Fond národného majetku SR. Ak vlastník podielu spoločnej nehnuteľnosti prevádza svoj spoluvlastnícky podiel, môže sa rozhodnúť, že ho ponúkne na predaj ostatným vlastníkom podielov spoločnej nehnuteľnosti prostredníctvom výboru a ak o podiel neprejavia záujem ostatní vlastníci podielov, môže ho predať tretej osobe. V tejto súvislosti treba poznamenať, že i keď to z výslovného znenia zákona nevyplýva, možnosť prevodu podielu spoločnej nehnuteľnosti na blízku osobu nie je predkupným právom nijako dotknutá.

Ďalším obmedzením zakotveným v novej právnej úprave je, že prevod vlastníckeho práva k podielu na spoločnej nehnuteľnosti len na niektorých pozemkoch patriacich do spoločnej nehnuteľnosti je zakázaný. Inými slovami, prevod (zmluvou) vlastníckeho práva k podielu sa môže týkať len všetkých pozemkov patriacich do spoločnej nehnuteľnosti.

Rovnako sa zakazuje prevod alebo prechod vlastníckeho práva k podielu na spoločnej nehnuteľnosti alebo k spoločne obhospodarovanej nehnuteľnosti na spoločenstvo. Ide teda o opatrenie, ktoré má zabrániť tomu, aby vzniklo pozemkovému spoločenstvu členstvo „v samom sebe“ a v extrémnom prípade tým mohlo dôjsť aj k samotnému zániku pozemkového spoločenstva v prípade, že sa stane jediným vlastníkom spoločnej nehnuteľnosti.

Povinnosti pozemkového spoločenstva a členov pozemkového spoločenstva

Zákon č. 97/2013 Z. z. ustanovuje pre pozemkové spoločenstvá a ich členov viaceré, doposiaľ neupravené povinnosti.

Jednou z takýchto povinností je povinnosť pozemkového spoločenstva každoročne, najneskôr do 31. marca zaslať obvodnému lesnému úradu zoznam aktualizovaný k 31. decembru predchádzajúceho roka. Tento zoznam je pozemkové spoločenstvo povinné viesť zo zákona a obsahuje meno, priezvisko, trvalý pobyt a dátum narodenia fyzickej osoby, názov, sídlo a identifikačné číslo právnickej osoby, pomer účasti člena spoločenstva na výkone práv a povinností, dátum a právny dôvod vzniku členstva v spoločenstve a dátum zápisu do zoznamu.

Do tohto zoznamu sa ďalej zapisujú všetky zmeny evidovaných skutočností vrátane zmien v členstve spoločenstva. Členovia spoločenstva sú zo zákona povinní všetky zmeny evidovaných skutočností nahlásiť spoločenstvu do dvoch mesiacov odo dňa ich vzniku, čo je nepochybne vítanou zmenou, nakoľko v praxi pozemkových spoločenstiev spôsobovala problémy najmä nedostatočná disciplinovanosť jednotlivých členov, ktorí si notifikačnú povinnosť vo vzťahu k pozemkovému spoločenstvu neplnili buď vôbec alebo si ju plnili iba čiastočne, čo v konečnom dôsledku spôsobovalo, že samotné pozemkové spoločenstvo malo neraz neaktuálne informácie o svojich členoch prípadne ich podieloch na spoločnej nehnuteľnosti.

Pozemkové spoločenstvá s právnou subjektivitou a pozemkové spoločenstvá bez právnej subjektivity založené podľa doterajších predpisov sú povinné do 31. júla 2013 zaslať obvodnému lesnému úradu zoznam aktualizovaný k 1. máju 2013.

Zákon č. 97/2013 Z. z. vo svojich spoločných, prechodných a záverečných ustanoveniach zakotvuje povinnosť, v zmysle ktorej pozemkové spoločenstvá založené podľa doterajších predpisov sú povinné prispôsobiť svoje právne pomery ustanoveniam tohto zákona do 28. februára 2014 a podať návrh na registráciu spoločenstva v registri pozemkových spoločenstiev, ak nie sú zapísané v registri, alebo návrh na zápis podľa § 25 ods. 2, ak sú zapísané v registri. Pozemkové spoločenstvá bez právnej subjektivity založené podľa doterajších predpisov sú povinné do 28. februára 2014 podať návrh na registráciu spoločenstva v registri pozemkových spoločenstiev.

V zmysle novoprijatej zákonnej úpravy sa doterajšie zmluvy o založení pozemkového spoločenstva považujú za zmluvy o spoločenstve podľa zákona č. 97/2013 Z. z.

Orgány pozemkového spoločenstva

Pokiaľ ide o úpravu pôsobnosti orgánov pozemkových spoločenstiev, zákon č. 97/2013 Z. z. neponechal bez povšimnutia ani túto oblasť a zaviedol niekoľko legislatívnych zmien.

Oproti predchádzajúcej právnej úprave zhromaždenie rozhoduje o všetkých záležitostiach patriacich do jeho pôsobnosti nadpolovičnou väčšinou všetkých hlasov členov spoločenstva, pričom sa pri určovaní nadpolovičnej väčšiny hlasov zohľadňujú hlasy všetkých vlastníkov podielov spoločnej nehnuteľnosti a štátu.

Zasadnutie zhromaždenia zvoláva výbor spoločenstva najmenej raz za rok. Výbor je povinný pozvať na zasadnutie zhromaždenia najmenej 30 dní pred termínom zasadnutia zhromaždenia všetkých členov spoločenstva a Fond národného majetku SR, ak Fond národného majetku SR spravuje podiely spoločnej nehnuteľnosti alebo s nimi nakladá.

Zákon č. 97/2013 Z. z. zakotvil povinnosť výboru najmenej 25 dní pred termínom zasadnutia zhromaždenia uverejniť oznámenie o zasadnutí zhromaždenia v médiu s celoštátnou pôsobnosťou, na svojom webovom sídle alebo na obvyklom mieste uverejnenia; obvyklé miesto uverejnenia určí spoločenstvo v stanovách. V pozvánke na zasadnutie zhromaždenia a v oznámení o zasadnutí zhromaždenia výbor uvedie názov a sídlo spoločenstva, miesto, dátum a hodinu zasadnutia zhromaždenia, údaj, či ide o čiastkovú schôdzu alebo mimoriadne zasadnutie zhromaždenia, program zasadnutia zhromaždenia a poučenie o možnosti zúčastniť sa zasadnutia prostredníctvom zástupcu na základe splnomocnenia.

Zhromaždenie bude po novom rozhodovať aj o nakladaní so spoločnou nehnuteľnosťou.

Zákon č. 97/2013 Z. z. explicitne uvádza, že výbor je oprávnený konať za členov spoločenstva pred súdmi a orgánmi verejnej správy vo veciach podnikania na spoločnej nehnuteľnosti alebo na spoločne obhospodarovaných nehnuteľnostiach, ich spoločného užívania a obstarávania spoločných vecí vyplývajúcich z ich vlastníctva, alebo ich môže zastupovať vo veciach nadobúdania vlastníctva k sporným nehnuteľnostiam, ktoré sa majú stať súčasťou spoločnej nehnuteľnosti. Ide teda o výslovné zakotvenie aktívnej legitimácie výboru v konaniach pred súdmi a orgánmi verejnej správy vo vymedzených otázkach.

Z dôvodu posilnenia nezávislosti dozornej rady zakotvil zákon č. 97/2013 Z. z. možnosť, aby členom dozornej rady mohla byť aj osoba, ktorá nie je členom spoločenstva, s tou podmienkou, že väčšinu členov dozornej rady musia tvoriť členovia pozemkového spoločenstva.

Pokuty

Novoprijatým zákonom č. 97/2013 Z. z. sa ustanovila sankčná právomoc obvodného lesného úradu v oblasti dodržiavania povinností vyplývajúcich z tohto zákona. Ako uvádza dôvodová správa k zákonu, ustanovenie tejto kompetencie oproti predchádzajúcej právnej úprave vyplýva z doterajších skúseností s častým porušovaním niektorých ustanovení zákona, pričom obvodný lesný úrad, ktorý vedie register pozemkových spoločenstiev, nemohol vykonávať kontrolu a ukladať sankcie za ich porušenie.

V nadväznosti na uvedené, obvodný lesný úrad uloží pozemkovému spoločenstvu pokutu od 100 eur do 3.000 eur, ak nepredloží návrh na zápis zmeny údajov v registri a návrh na zápis zrušenia spoločenstva v zákonom stanovenej lehote.

Obvodný lesný úrad uloží spoločenstvu pokutu od 100 eur do 3.000 eur, ak spoločenstvo v stanovenej lehote:

nezačne viesť zoznam,
nezašle obvodnému lesnému úradu zoznam,
nezvolí nové orgány spoločenstva, ak uplynulo ich volebné obdobie, alebo
neuskutoční zasadnutie zhromaždenia.

Treba taktiež skonštatovať, že pokiaľ samotný zákon nadobúda účinnosť 1. mája 2013, ustanovenia pojednávajúce o pokutách nadobúdajú účinnosť až 1. októbra 2013.

Záverom možno uviesť, že zákon č. 97/2013 Z. z. predstavuje v oblasti pozemkových spoločenstiev nepochybne pozitívny krok vpred, avšak iba samotná prax ukáže, či sa v reálnom živote skutočne osvedčí a či dokáže adekvátne zodpovedať mnohé nejasné otázky, ktoré sa v súvislosti s uplatňovaním predchádzajúceho zákona objavili a spôsobovali nemalé problémy.

Mgr. Bc. Boris Benkovič