Zmeny v zákone o vlastníctve bytov a nebytových priestorov účinné od 1.10.2014

Dňa 1. júla 2014 bol v zbierke zákonov zverejnený zákon č. 205/2014 Z. z. („novela“), ktorým sa mení a dopĺňa zákon NR SR č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov. Hlavné zmeny, ktoré priniesla uvedená novela, sa týkajú správy bytov a nebytových priestorov a účastí vlastníkov na správe a na tvorbe fondu údržby a opráv, zadefinovania niektorých pojmov, ktoré zákon dovtedy používal a ktorých legálna definícia chýbala a niektorých nových povinností vlastníkov bytov a nebytových priestorov a im korešpondujúcich oprávnení správcu resp. predsedu spoločenstva.

Nové definície

Novela uvádza nasledovné špecifikovanie pojmov, používaných už v iných častiach zákona a na účely tohto zákona sa:

Prevádzkou rozumejú činnosti a prostriedky potrebné na pravidelné udržiavanie spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, príslušenstva a pozemku v stave spôsobilom na ich riadne užívanie; za prevádzku sa považuje aj servisná kontrola.

Údržbou sa rozumejú činnosti, ktoré sú potrebné na zachovanie pôvodného štandardu a kvality spoločných častí domu, spoločných zariadení domu a príslušenstva, ako aj odstránenie nedostatkov zistených servisnou kontrolou.

Opravou sa rozumie odstránenie čiastočného fyzického opotrebovania alebo poškodenia spoločných častí domu, spoločných zariadení domu a príslušenstva z dôvodu ich uvedenia do predchádzajúceho alebo prevádzkyschopného stavu.

Rekonštrukciou sa rozumejú zásahy do spoločných častí domu, spoločných zariadení domu a príslušenstva, ktoré znamenajú zmenu v ich kvalite alebo technických parametroch.

Modernizáciou sa rozumie obnova, zlepšenie alebo rozšírenie vybavenosti a použiteľnosti spoločných častí domu, spoločných zariadení domu a príslušenstva.

Odmena správcu

Novela zaviedla istú formu sankcie voči správcovi v prípade, ak nepredloží vlastníkom správu o svojej činnosti za predchádzajúci rok týkajúcu sa správy domu a vyúčtovanie fondu prevádzky, údržby a opráv v lehote do 31. mája; v tomto prípade správca nemá nárok na odmenu za správu a to až do splnenia uvedených povinností. Správca nebude mať nárok na odmenu aj v prípade, ak do 30. novembra nepredloží ročný plán opráv vrátane navrhnutej výšky preddavkov do fondu prevádzky, údržby a opráv.

Zverejňovanie obstarávania služieb

Správca je od 1.10.2014 povinný priebežne zverejňovať postup pri obstarávaní tovarov a služieb v rámci zabezpečovania činnosti pri správe domu, vrátane cenových ponúk, a to buď na mieste obvyklom v dome, alebo na svojom webovom sídle (ak ho má zriadené). Predpokladáme, že táto povinnosť sa bude týkať služieb a tovarov obstarávaných resp. zmlúv uzatvorených po 1.10.2014.

Zoznam neplatičov

Správca alebo spoločenstvo vlastníkov je oprávnený zverejňovať na mieste obvyklom v dome zoznam vlastníkov bytov a nebytových priestorov, ktorí majú úhrnnú výšku nedoplatkov na preddavkoch do fondu prevádzky, údržby a opráv a úhradách za plnenie aspoň 500,- EUR.

Novela zaviedla aj nové oprávnenie pre správcu resp. predsedu spoločenstva vlastníkov. Vlastník bytu alebo nebytového priestoru, ktorý stavebne upravuje byt alebo nebytový priestor, je na výzvu povinný umožniť správcovi alebo predsedovi spoločenstva prístup do bytu/nebytového priestoru z dôvodu kontroly, či stavebné úpravy neohrozujú, nepoškodzujú alebo nemenia spoločné časti alebo spoločné zariadenia domu. Ak to neumožní, správca je povinný oznámiť vykonávanie stavebných prác stavebnému úradu

Preddavky

Podľa dôvodovej správe k novele súčasná právna úprava znevýhodňuje vlastníkov nebytových priestorov v dome pri tvorbe fondu prevádzky, údržby a opráv domu, pretože vlastníci nebytových priestorov nemusia využívať všetky spoločné časti a spoločné zariadenia domu, pričom sa na ich opravách podieľajú v rovnakej výške ako vlastníci bytov, ktorí ich dennodenne užívajú. Preto pri určení výšky preddavkov sa od 1.10.2014 má zohľadňovať miera využívania spoločných častí domu a spoločných zariadení domu vlastníkmi nebytových priestorov a garáži v dome. Novela však bližšie neupresňuje, akým spôsobom sa rozsah užívania má zohľadňovať, z kontextu však možno predpokladať, že dotknutí vlastníci nebytových priestorov budú môcť požadovať zníženie preddavkov.

Schôdza vlastníkov bytov a nebytových priestorov a rozhodovanie

Najrozsiahlejšia časť novely sa týka úpravy schôdze a hlasovania vlastníkov bytov a nebytových priestorov.

Lehota na zvolanie schôdze vlastníkov – min. 5 pracovných dní pred jej konaním, ako aj lehota na oznámenie výsledku schôdze – t.j. do 5 pracovných dní od jej konania spôsobom v dome obvyklým, ostávajú aj po novele zachované. Za každý byt a nebytový priestor v dome má vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome jeden hlas pripadajúci na byt alebo nebytový priestor v dome. Mení sa však uznášaniaschopnosť – podľa novej úpravy bude schôdza vlastníkov uznášaniaschopná, ak sú prítomní vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome, ktorí majú aspoň dve tretiny hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome a na prijatie rozhodnutia na schôdzi vlastníkov bude potrebný súhlas nadpolovičnej väčšiny hlasov prítomných vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome.

Aj po novelizácií ostáva zachovaná možnosť „náhradného“ kvóra – a to v prípade, ak schôdza vlastníkov nie je ani hodinu po oznámenom začatí schôdze vlastníkov uznášaniaschopná, bude na prijatie rozhodnutia potrebná nadpolovičná väčšina hlasov prítomných vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. To však neplatí v prípadoch vymedzených v poslednej vete § 14 ods. 3 (napr. schválenie zmluvy so správcom, jej zmeny alebo výpoveď, odvolanie predsedu spoločenstva, či v prípadoch, ak zákon vyžaduje vyššiu väčšinu atď. )

Napríklad, vyššie kvórum – dvojtretinová väčšina hlasov všetkých vlastníkov – sa vyžaduje podľa novelizovaného znenia § 14 ods. 4 v prípade, ak vlastníci hlasujú o:

zmluve o úvere a o každom dodatku k nej,
zmluve o zabezpečení úveru a o každom dodatku k nej,
zmluve o nájme a kúpe vecí, ktorú užívajú s právom jej kúpy a o každom dodatku k nej,
zmluve o vstavbe alebo nadstavbe a o každom dodatku k nim,
zmene účelu užívania spoločných častí domu a spoločných zariadení domu alebo o prevode spoločných častí domu, spoločných zariadení domu alebo priľahlého pozemku alebo ich častí, a
zmene formy výkonu správy na schôdzi vlastníkov.

Podľa novely bude možné aj naďalej písomné hlasovanie, ktoré bude mať upravené pravidlá. Písomné hlasovanie môže vyhlásiť predseda, rada, správca alebo štvrtina vlastníkov ak správca alebo rada nevyhovel ich požiadavke na písomné hlasovanie, pričom pred písomným hlasovaním musia byť vlastníci aspoň 7 dní vopred informovaní spôsobom v dome obvyklým o termíne, otázkach a mieste hlasovania. Súhlas alebo nesúhlas vyjadrujú vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome vlastnoručným podpisom s uvedením dátumu podpisu na hlasovacej listine; zmluva o spoločenstve alebo zmluva o výkone správy môže určiť, kedy je potrebné úradné overenie podpisov pri hlasovaní. Ak vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome nevyznačí svoj názor na hlasovacej listine, je hlas neplatný. Prehlasovaný vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome má právo obrátiť sa do 30 kalendárnych dní (pred novelou do 15 dní) od oznámenia o výsledku hlasovania na súd, aby vo veci rozhodol resp. aby súd pozastavil účinnosť rozhodnutia vlastníkov, inak jeho právo zaniká. Ak sa vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome nemohol o výsledku hlasovania dozvedieť, má právo obrátiť sa na súd najneskôr do troch mesiacov od hlasovania, inak jeho právo zaniká.

Silvia Podlipná